主持人：周舟 特邀嘉賓：鄧國堅 實戰(zhàn)派商業(yè)地產(chǎn)運營專家，海印集團創(chuàng)建人之一。 訪談背景 2011年廣州零售商業(yè)項目火熱趨勢仍有增無減，太古匯、時尚天河購物中心、高德置地廣場購物中心、太陽城廣場、珠江新城地下中央廣場、G 5停機坪等數(shù)個大型高端購物中心將落成開業(yè)。根據(jù)高力國際最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新增高端零售面積在90萬平方米以上，其中60%以上位于天河-珠江新城區(qū)域。 周舟： 2011廣州預(yù)計新增項目總零售面積在90萬平方米以上，從規(guī)模上看，其中7個項目G FA超10萬平方米。并且，太古匯的開業(yè)還將提升天河商圈的檔次，使其成為廣州繼環(huán)市東以后的第二個奢侈品聚集區(qū)域。您認為“大天河”真的可以晉升為廣州“新尖東”的潮流特區(qū)嗎？ 鄧國堅：我認為，隨著太古匯、萬菱匯等的相繼開業(yè)，天河商圈將會很快取代環(huán)市路東而成為廣州市第一大奢侈品聚集區(qū)域，而且這個所謂的天河商圈已經(jīng)不是過去人們常認為的天河體育中心一帶，而是涵蓋了珠江新城和天河北在內(nèi)的“大天河”商圈，這個商圈就是未來廣州最頂尖的商業(yè)“黑洞”區(qū)域，而不單單是奢侈品和潮流特區(qū)這么簡單了。 理由有三： 第一，商業(yè)地產(chǎn)與商圈經(jīng)濟歷來奉行“損不足而補有余”的傳統(tǒng)中華哲學(xué)。從當(dāng)年正佳廣場的開業(yè)，有人問我，怕不怕正佳廣場因為邊上非常成功的天河城影響受到打擊，我當(dāng)時便大膽的預(yù)言，在天河這個商業(yè)大染缸里，絕無可能出現(xiàn)非此即彼的競爭狀態(tài)，正佳廣場的開業(yè)只能更進一步帶旺天河城，而天河城的進步和發(fā)展也會與新開的正佳廣場形成互為補充和互為影響，并絕對是良性的影響。 我在2007年底，以正佳集團董事長特別助理的身份參與了正佳廣場的規(guī)劃重調(diào)和商業(yè)模式重組。我發(fā)現(xiàn)，由于商圈經(jīng)營面積的成倍放大，商家資源盡管有些重復(fù)，但是商家不是傻瓜，他們會根據(jù)每個商業(yè)平臺的地點和不同特質(zhì)，不斷的修正自己的客戶群體和經(jīng)營手法，以此避免自己左右手互搏的窘境，而一旦所有商家都進入這種自適應(yīng)軌道，自然就會形成復(fù)合的商家資源，即商家從一加一等于一變成了一加一等于大于二的境地。 正佳廣場董事會接納了我的觀點，大膽創(chuàng)新全力推廣運營，不斷進行商家洗牌和更新?lián)Q代提升核心競爭力和有效競爭，不斷地吸引著眾多外圍尚未進入商圈的商家和品牌，從而形成了類似天文學(xué)中的“黑洞”效應(yīng)，由于在窄小的商業(yè)空間和有限商業(yè)平臺上不斷的需要承載越來越多的商家品牌資源以及追逐這些商家品牌資源的消費群落資源。 于是，所有關(guān)注天河這個商圈的因子都被一種無形的力量拉扯著，不自覺的被吸了進去，就像宇宙中的物質(zhì)被一個“黑洞”不斷吸納，而這些物質(zhì)又與原有的黑洞結(jié)合在一起，并不斷的壓縮，質(zhì)量越來越大，引力也越來越大，即所謂之順不足補有余了，隨之而來的東方寶泰、廣百、天河又一城、萬菱匯和未來的太古匯、時尚天河并向南延伸的珠江新城商業(yè)板塊等等，只能加重天河現(xiàn)有的商業(yè)黑洞的質(zhì)量，只能造成引力加倍，而由于地域有限，密度必定越來越大，最終成為一個商圈巨無霸。 周舟：廣州 “三舊改造”、專業(yè)市場的遷移會帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會出現(xiàn)“供求矛盾”，誰都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。您認為廣州商業(yè)可能會經(jīng)歷一個盲期嗎？ 鄧國堅：扎堆投資，這是國情也是商業(yè)地產(chǎn)的特色，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)受到打壓，大量的投資者和投機者都不約而同的涌向很有概念的新興商圈，一個特定的時間段內(nèi)某個特定的區(qū)域會相對集中的爆發(fā)一些商業(yè)物業(yè)，這些例子在廣州過去那么對年已經(jīng)屢見不鮮，不是什么新鮮玩意，廣州的商業(yè)圈子完全承受得了。 作為南部沿海商業(yè)重鎮(zhèn)的廣州不但承載著傳統(tǒng)的商貿(mào)歷史文化，更是全國首屈一指的商業(yè)零售批發(fā)集散地，她要面對可不是區(qū)區(qū)的廣州八區(qū)兩縣市，她可是南中國商貿(mào)代言人。我早在1993年就提出，廣州的商業(yè)，尤其是其不可復(fù)制的專業(yè)和批發(fā)市場商業(yè)是沒有臨界點的，沒有飽和點的，既然這個已經(jīng)通過十幾年來的不斷發(fā)展驗證了，那又何來“盲期”或“空窗期”一說呢？當(dāng)然，正常的商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)商期不在此列，因為是規(guī)律性的周期，不能劃入“盲期”和“空窗期”。 周舟：目前，廣州的購物中心齊頭并進，擴大了商圈的影響力和覆蓋范圍的同時，也會加劇核心商圈的競爭壓力。有專家說 “現(xiàn)在的商業(yè)競爭已經(jīng)升級到商圈與商圈之間的競爭，而不是單個百貨與百貨、購物中心與購物中心之間的競爭�！蹦趺纯催@個問題？ 鄧國堅：我看的比較簡單，大家不妨從廣州這個千年商都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的軌跡來看看，興許就能體會到，這只不過是一個歷史發(fā)展的必然。 目前，廣州的購物中心確實如雨后春筍一樣冒了出來，但是如果大家放眼看看全國，現(xiàn)在連縣級市都冒出了許多十幾萬甚至幾十萬平米規(guī)模的城市綜合體，各種各樣的購物中心層出不窮。 坦率說，廣州的購物中心熱，不在患多，而在患遲了。既然如此，增量是發(fā)展的趨勢，廣州商業(yè)也是全國商業(yè)的前沿，記得零售商業(yè)引入市場經(jīng)濟時期，廣州算是一馬當(dāng)先，當(dāng)年的廣百大廈開業(yè)，創(chuàng)新的賣場模式，敞開式的銷售形態(tài)無不給全國商業(yè)零售業(yè)上了一課，緊接著的個體商場、專業(yè)市場一個接一個的冒出來，有的至今還是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)跑者，例如海印電器城，中大布匹市場，流花服裝市場等等，這些發(fā)展的過程，那一次，哪一塊不是加劇了核心商圈的競爭的呢。 正如我的商業(yè)黑洞理論戲說，未來廣州的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，必然是擺脫商家與商家，品牌與品牌，百貨與百貨，購物中心與購物中心單挑或群毆的模式，只能也肯定是擴大到商圈的比較和競爭，而其競爭的結(jié)果和狀況也勢必是各有各精彩，不會出現(xiàn)二三線中小城市城鎮(zhèn)的商圈轉(zhuǎn)移和毀滅的情況。 廣州商業(yè)承載著全國乃至全球的關(guān)注，廣州商業(yè)也不是由購物中心或城市綜合體如此單一的構(gòu)成，所以，上升到商圈之間的競爭非但不可怕，反而更有利，如此一來，廣州會慢慢形成和積累出幾個特性鮮明的商勢圈，例如北京路商圈、上下九商圈、江南西商圈、大天河商圈等等，當(dāng)然還有明日之星華南板塊和白云新城。如此這般，廣州商業(yè)和廣州商業(yè)地產(chǎn)也就錢途無量，精彩無極。 記者視線 鄧國堅認為，在這個品牌競爭定勝負的年代，品牌商對商品的展示需求已經(jīng)大大提升，這就帶動了單鋪往大面積方向發(fā)展，繼而推高商業(yè)體量的市場需求，會出現(xiàn)商業(yè)結(jié)構(gòu)的再調(diào)整。 現(xiàn)在的商業(yè)競爭已經(jīng)升級到商圈與商圈之間的競爭，而不是單個百貨與百貨、購物中心與購物中心之間的競爭。 可以肯定的是，廣州商業(yè)的格局，顯然已經(jīng)從春秋時代進入了戰(zhàn)國時代。 周舟 |
