近日，廣州最貴舊改塵埃落定。

      2021年1月18日下午5時(shí)整，改造投資額346.67億元的廣州海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目停止招商報(bào)名。21日，有消息指出，此前與該項(xiàng)目簽署改造合作意向協(xié)議的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（0754.HK，以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”）已拿下該項(xiàng)目。

      據(jù)悉，合生創(chuàng)展以百分之百通過(guò)率獲得該舊改項(xiàng)目。但實(shí)際上，部分村民此前卻對(duì)舊改存在擔(dān)憂，“規(guī)劃藍(lán)圖相當(dāng)好，但是拆遷改造遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，舊改進(jìn)展速度緩慢�！贝迕窈Ｌm（化名）質(zhì)疑合生創(chuàng)展囤地傾向較大且資金緊張，對(duì)該舊改項(xiàng)目采取拖延政策，“希望相關(guān)部門(mén)能重新指導(dǎo)村民更換有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商盡快籌集資金動(dòng)工。”

      近日，記者實(shí)地探訪康樂(lè)村和鷺江村，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜性S多紡織類小作坊仍在運(yùn)作，其排泄的污水肆意流淌、遍布巷道。巷落縱橫交錯(cuò)宛若迷宮，村中出租房老舊且環(huán)境陰冷。盡管居住條件不盡如人意，但其絕佳的地理位置仍舊吸引了大批外來(lái)務(wù)工者。

      面對(duì)尚未動(dòng)工的拆遷，居民們反應(yīng)不一。有村民仍期冀能夠收取租金瀟灑度日，有租客卻渴望性價(jià)比更高的居住條件。寸土寸金的廣州塔旁，星羅密布的出租屋仍在康樂(lè)村和鷺江村等待重見(jiàn)天日。

      針對(duì)康樂(lè)村和鷺江村的舊改項(xiàng)目，記者嘗試聯(lián)系合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

      補(bǔ)償協(xié)議成關(guān)注焦點(diǎn)

      毗鄰中山大學(xué)和中大布匹市場(chǎng)的康樂(lè)村和鷺江村在當(dāng)?shù)匦∮忻麣�，兩村從事服裝加工業(yè)、紡織業(yè)等行業(yè)的人員眾多，各種形式的小作坊遍布村中，出租房夾雜在污水和臭氣中，舊改呼之欲出。

      據(jù)悉，康樂(lè)村、鷺江村舊改項(xiàng)目改造投資金額高達(dá)346.67億元（包括但不限于建造費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用、融資地塊土地出讓金），其中復(fù)建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來(lái)，投資總額最大的舊改。

但面對(duì)改造金額高達(dá)346.67億元的舊改，康樂(lè)村和鷺江村的居民們卻似乎有著兩種復(fù)雜的情緒和態(tài)度。一是渴望更好的居住環(huán)境。記者近日走訪康樂(lè)村和鷺江村發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)屢禁不止的無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照小作坊仍在日夜運(yùn)作，肆意傾倒的污水和難聞的氣味讓居民們?cè)孤曒d道。而舊改似乎成了解決種種難題的最佳方法。

      但與此同時(shí)，另一種復(fù)雜的情緒在擁有自建房的村民中蔓延�？禈�(lè)村中介黃姨（化名）對(duì)記者表示，村中大部分常住居民均屬于外來(lái)務(wù)工人員，村民們擁有多棟自建房實(shí)際上是通過(guò)二房東轉(zhuǎn)租。

      幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者找到鷺江村村民梅姨（化名），其表示并不清楚舊改何時(shí)動(dòng)工拆遷，且未獲悉補(bǔ)償方案。而面對(duì)即將到來(lái)的舊改，梅姨卻五味雜陳。據(jù)悉，梅姨有三棟自建房，租戶超20戶，每戶租金在1200~1800元之間。粗略估計(jì)，梅姨每月租金收入已超過(guò)5萬(wàn)元。

      “現(xiàn)在租房最少也能簽一年租期，樓里還有租客租期結(jié)束時(shí)間在三年后�！北M管梅姨也希望能夠改善村里居住環(huán)境、治安環(huán)境等，但高額的租金卻令其不舍，其表示，補(bǔ)償協(xié)議對(duì)于村民而言很重要，“希望有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商能妥善制定相關(guān)補(bǔ)償安置方案”。

      除此之外，記者通過(guò)廣州市農(nóng)村（社區(qū)）集體產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，康樂(lè)村和鷺江村所屬鳳陽(yáng)街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社可分配收益不菲。2017~2020年，其可分配收益分別為1214萬(wàn)元、1026萬(wàn)元、823萬(wàn)元和1694萬(wàn)元，外加高額租金，該舊改項(xiàng)目的村民們年均收入不俗，而尚未出爐的補(bǔ)償協(xié)議和安置條件將成為村民關(guān)注的焦點(diǎn)。

      跨越10年的舊改

      根據(jù)《廣州市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，中大國(guó)際創(chuàng)新谷片區(qū)（康鷺片區(qū)）計(jì)劃在近三年內(nèi)依次實(shí)現(xiàn)方案編制、方案批復(fù)和方案實(shí)施。據(jù)悉，鳳和聯(lián)社康樂(lè)村、鷺江村舊改項(xiàng)目占地面積共約112.71萬(wàn)平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積約335.94萬(wàn)平方米，是當(dāng)前海珠舊改項(xiàng)目中面積僅次于瀝滘村的第二大改造片區(qū)。

      巧合的是，海珠區(qū)舊改面積前兩名的項(xiàng)目卻遭遇了相似的發(fā)展歷程。據(jù)悉，前者舊改復(fù)建房直到項(xiàng)目同意批復(fù)八年后才得以正式動(dòng)工拆除，而后者舊改歷程距今已過(guò)去十年，較前者“有過(guò)之而無(wú)不及”。

      早在2011年，康樂(lè)村、鷺江村已組織村民代表表決，通過(guò)以自然村為單位推進(jìn)“城中村”改造，開(kāi)展合作意向企業(yè)選定、完善歷史用地手續(xù)辦理、人口戶數(shù)核定、房屋普查和初步改造方案編制等前期工作。

      但直到2017年，兩村才完成前期工作，準(zhǔn)備開(kāi)展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)全面摸查工作。2018年11月起，13個(gè)經(jīng)濟(jì)社就兩村擬進(jìn)行舊村更新改造設(shè)計(jì)的有關(guān)問(wèn)題，包括更新改造意愿、更新改造模式、更新改造方式等召開(kāi)了各經(jīng)濟(jì)社全體社員大會(huì)，并進(jìn)行民主表決，據(jù)悉通過(guò)率高達(dá)97%。

      2019年4月，康樂(lè)村和鷺江村舊改項(xiàng)目終于迎來(lái)意向合作企業(yè)，合生創(chuàng)展正式簽署該舊改項(xiàng)目合作意向協(xié)議。自此，外界對(duì)合生創(chuàng)展獲取這一廣州最貴舊改項(xiàng)目的傳言甚囂塵上。而今，合生創(chuàng)展已正式成為該舊改項(xiàng)目合作企業(yè)。

      但號(hào)稱廣州最貴的舊改項(xiàng)目自然有比其他項(xiàng)目更難處理的問(wèn)題，即兩村所涵蓋的中大布匹市場(chǎng)。據(jù)悉，中大布匹市場(chǎng)處于海珠區(qū)中部經(jīng)濟(jì)圈，近年來(lái)面臨產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)的問(wèn)題。2018年9月，中大國(guó)際創(chuàng)新谷示范區(qū)城市設(shè)計(jì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃必要性論證征詢意見(jiàn)進(jìn)行公示，彼時(shí)業(yè)內(nèi)已有消息傳出，中大布匹市場(chǎng)可借該示范區(qū)得以轉(zhuǎn)型。

      2019年《海珠區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2018-2035年）》對(duì)中大布匹市場(chǎng)所在的鳳陽(yáng)街區(qū)也明確提出產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，業(yè)內(nèi)對(duì)中大布匹市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)尚產(chǎn)業(yè)充滿期待。公開(kāi)消息顯示，合生創(chuàng)展曾表示該項(xiàng)目將以中山大學(xué)為支點(diǎn)，延續(xù)中大北門(mén)軸線，打造集科創(chuàng)中心、時(shí)尚之都、文化高地于一體的品質(zhì)生活區(qū)。

      “舊改慢速度”的合生創(chuàng)展

      在廣州擁有十余個(gè)舊改項(xiàng)目的合生創(chuàng)展似乎被業(yè)內(nèi)公認(rèn)習(xí)慣“慢周轉(zhuǎn)”操作。一業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)久以來(lái)，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備以城市更新項(xiàng)目為主，而該類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期本身就長(zhǎng)，故合生創(chuàng)展出現(xiàn)“慢周轉(zhuǎn)”的常態(tài)，土地儲(chǔ)備總是高于銷售總額。

      鐘天（化名）等多個(gè)村民向記者表示，康樂(lè)村和鷺江村的舊改項(xiàng)目“雷聲大雨點(diǎn)小”，十年未見(jiàn)動(dòng)工跡象。其質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商囤地的傾向較大，資金緊張，所以對(duì)于康樂(lè)村和鷺江村采取拖延的策略，“該舊改急需加速，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)需重新審視，且需要督促開(kāi)發(fā)商籌措資金盡快實(shí)施，并拿出具體時(shí)間表�！�

      鐘天建議重新指導(dǎo)村民更換有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商盡快籌集資金動(dòng)工，“不要再像瀝滘村一樣，一等就是十年�！贬槍�(duì)康樂(lè)村和鷺江村的舊改項(xiàng)目，記者嘗試聯(lián)系合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

      記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鐘天所說(shuō)瀝滘村“龜速”舊改項(xiàng)目實(shí)際上正是由珠光控股操盤(pán)。而珠光控股與合生創(chuàng)展兩大房企各自由朱氏兄弟掌控，城市更新項(xiàng)目似乎是朱氏兄弟擴(kuò)大土儲(chǔ)的首選，隨之而來(lái)的“慢周轉(zhuǎn)”也似乎是兩大房企的特色。

      實(shí)際上，進(jìn)入2020年后，合生創(chuàng)展也已瞄準(zhǔn)多個(gè)城市更新項(xiàng)目。2020年5月，其揮金180億元獲得北京南三環(huán)分鐘寺的三宗地；10月，其與廣州黃埔徑頭村簽約舊改前期服務(wù)協(xié)議；2021年1月21日，其再次大筆揮金成為廣州鷺江村和康樂(lè)村舊改合作企業(yè)。

      在土地儲(chǔ)備方面，合生創(chuàng)展2018~2019年土地儲(chǔ)備分別為2922萬(wàn)平方米、3111萬(wàn)平方米，截至2020年6月30日，其新增土地儲(chǔ)備面積約88.7萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備面積再創(chuàng)新高達(dá)3170萬(wàn)平方米。但合生創(chuàng)展的開(kāi)發(fā)速度卻遠(yuǎn)不如拿地速度，據(jù)悉駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期均超過(guò)十年。

      大量拿地的合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率逐年飆升，其2018、2019年資產(chǎn)負(fù)債率分別約為58.7%、63%，同比上漲1.76%、4.3%，其2020年中期報(bào)告顯示，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.6%，另其現(xiàn)金短債比約為0.9、凈負(fù)債率增至92%，均逼近“三道紅線”要求。

      為加速回籠資金，合生創(chuàng)展在資本方面動(dòng)作不斷。一是股權(quán)投資增收。據(jù)悉，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在2020年上半年為合生創(chuàng)展帶來(lái)了約28億港元的收益，成為該公司第二大收益業(yè)務(wù)。公開(kāi)消息顯示，2020年11月，合生創(chuàng)展耗資64.22億港元在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)入了多個(gè)公司股份。彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析，按照股市走勢(shì)，保守估計(jì)合生創(chuàng)展可獲盈利超過(guò)30億元。

      二是急賣資產(chǎn)“回血”。據(jù)悉，其兩大子公司中先國(guó)際控股有限公司及上海大展投資管理有限公司擬以總價(jià)21.57億元轉(zhuǎn)讓4.42億股北京農(nóng)商行股份（約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%）。合生創(chuàng)展預(yù)料凈總轉(zhuǎn)讓價(jià)估計(jì)約為人民幣19.19億元。此舉或能為其后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展短暫回血。

      習(xí)慣“慢周轉(zhuǎn)”的合生創(chuàng)展這廂尚需轉(zhuǎn)手股份填補(bǔ)資金缺口，那廂卻已吞下300余億元舊改大盤(pán)，但其能否如愿實(shí)現(xiàn)該舊改項(xiàng)目多方位的迫切需求，村民們?nèi)猿錆M疑慮。采訪的最后，村民鐘天僅用四個(gè)字表達(dá)了自己對(duì)開(kāi)發(fā)商的期待：“越快越好！”