鋪位分割看似是一個(gè)很簡單的問題，但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)要對一個(gè)數(shù)萬平方米的賣場進(jìn)行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。而且，鋪位的分割對項(xiàng)目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個(gè)要素。

　　1　商業(yè)地產(chǎn)商鋪裝修分割細(xì)節(jié)

　　●特色餐飲

　　一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時(shí)間較長充足停車場；

　　咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流；

　　西餐廳300平方米以上；

　　酒吧約200平方米以上（24小時(shí)營業(yè)）。

　　●配套行業(yè)

　　美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）；

　　美體500平方米以上（營業(yè)晚上10點(diǎn)，最好提供停車位）；

　　洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）。

　　商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定。

　　●服務(wù)配套行業(yè)

　　便利店150-500平方米（小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營業(yè)）；

　　藥店100-200平方米（24小時(shí)營業(yè)）；

　　花店10-30平方米（上下水）；

　　銀行500-1000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。

　　●展廳、精品店

　　彩擴(kuò)店60平方米；

　　化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；

　　服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上。

　　2　業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)

　　沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。

　　在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中，街鋪、內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)都不同；對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺(tái)的區(qū)別等。

　　在以經(jīng)營為導(dǎo)向的商鋪營銷時(shí)代，鋪位分割也已經(jīng)不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時(shí)代；鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃��；要尋求銷售和經(jīng)營的平衡點(diǎn)，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營。

　　3　鋪位分割三要素

　　在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進(jìn)深。

　　這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別，開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。

　　不少商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行鋪位分割時(shí)，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。

　　在鋪位分割的具體實(shí)施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。

　　死角鋪位的處理也需注重，任何一個(gè)賣場在進(jìn)行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。

　　根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實(shí)用率不至太低的前提下，適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑�引力的砝碼，從而在一定程度上解決鋪位死角。

　　4　鋪位分割的矛盾

　　說到商場的經(jīng)營定位，每個(gè)人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時(shí)候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個(gè)小業(yè)主時(shí)，他們中的大部分人就有些不知所措了。

　　如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個(gè)商場的經(jīng)營定位都是多向的。

　　從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營模式上來說可以是獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立收銀的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇；從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場。

　　但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時(shí)，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了。

　　5　商鋪銷售與租期

　　商鋪返租銷售已經(jīng)是時(shí)下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點(diǎn)的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

　　但是在實(shí)際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個(gè)令人困擾的問題。

　　返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險(xiǎn)大，3、5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。

　　6　平面設(shè)計(jì)相關(guān)問題

　　平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。

　　柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

　　根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么進(jìn)深可以是2×6,3×6，4×6。

　　9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。

　　7　鋪位分割的原則

　　●主題的原則

　　即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。

　�、� 如果項(xiàng)目某個(gè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。

　�、� 如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋�、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。

　　●人性化的原則

　　即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求；分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。

　　這句話包含兩層意思：

　　1） 所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；

　　2） 所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。

　　●科學(xué)利用的原則

　　即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

　　輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

　　8　目前商鋪分割存在的問題

　　單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá)50%）的直接原因。

　　不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　●商鋪分割不規(guī)則

　　從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩。

　　由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對一部分買家造成排斥。

　　●輔助功能區(qū)太多

　　輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

　　三多不除，公攤不減。

　　樓梯：從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

　　過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

　　廁所：目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個(gè)公共廁所，世界500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。

　　目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積。

　　●通道和道路分割不合理

　　許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。

　　一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間；另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費(fèi)。

　　按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對道路盡可能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。

　　9　小結(jié)

　　1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào)；

　　2、主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；

　　3、人流導(dǎo)向；

　　4、死角的處理；

　　5、盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃；

　　6、購物者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣；

　　7、柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間；

　　8、不影響消防合格的要求；

　　9、按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。餐飲開間適當(dāng)大點(diǎn)，近深也長；

　　10、分割的形狀盡量方正、不要異形。