主持人：周舟 特邀嘉賓：鄧國(guó)堅(jiān) 實(shí)戰(zhàn)派商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家，海印集團(tuán)創(chuàng)建人之一。 訪談背景 2011年廣州零售商業(yè)項(xiàng)目火熱趨勢(shì)仍有增無(wú)減，太古匯、時(shí)尚天河購(gòu)物中心、高德置地廣場(chǎng)購(gòu)物中心、太陽(yáng)城廣場(chǎng)、珠江新城地下中央廣場(chǎng)、G 5停機(jī)坪等數(shù)個(gè)大型高端購(gòu)物中心將落成開(kāi)業(yè)。根據(jù)高力國(guó)際最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新增高端零售面積在90萬(wàn)平方米以上，其中60%以上位于天河-珠江新城區(qū)域。 周舟： 2011廣州預(yù)計(jì)新增項(xiàng)目總零售面積在90萬(wàn)平方米以上，從規(guī)模上看，其中7個(gè)項(xiàng)目G FA超10萬(wàn)平方米。并且，太古匯的開(kāi)業(yè)還將提升天河商圈的檔次，使其成為廣州繼環(huán)市東以后的第二個(gè)奢侈品聚集區(qū)域。您認(rèn)為“大天河”真的可以晉升為廣州“新尖東”的潮流特區(qū)嗎？ 鄧國(guó)堅(jiān)：我認(rèn)為，隨著太古匯、萬(wàn)菱匯等的相繼開(kāi)業(yè)，天河商圈將會(huì)很快取代環(huán)市路東而成為廣州市第一大奢侈品聚集區(qū)域，而且這個(gè)所謂的天河商圈已經(jīng)不是過(guò)去人們常認(rèn)為的天河體育中心一帶，而是涵蓋了珠江新城和天河北在內(nèi)的“大天河”商圈，這個(gè)商圈就是未來(lái)廣州最頂尖的商業(yè)“黑洞”區(qū)域，而不單單是奢侈品和潮流特區(qū)這么簡(jiǎn)單了。 理由有三： 第一，商業(yè)地產(chǎn)與商圈經(jīng)濟(jì)歷來(lái)奉行“損不足而補(bǔ)有余”的傳統(tǒng)中華哲學(xué)。從當(dāng)年正佳廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，有人問(wèn)我，怕不怕正佳廣場(chǎng)因?yàn)檫吷戏浅３晒Φ奶旌映怯绊懯艿酱驌�，我�?dāng)時(shí)便大膽的預(yù)言，在天河這個(gè)商業(yè)大染缸里，絕無(wú)可能出現(xiàn)非此即彼的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，正佳廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)只能更進(jìn)一步帶旺天河城，而天河城的進(jìn)步和發(fā)展也會(huì)與新開(kāi)的正佳廣場(chǎng)形成互為補(bǔ)充和互為影響，并絕對(duì)是良性的影響。 我在2007年底，以正佳集團(tuán)董事長(zhǎng)特別助理的身份參與了正佳廣場(chǎng)的規(guī)劃重調(diào)和商業(yè)模式重組。我發(fā)現(xiàn)，由于商圈經(jīng)營(yíng)面積的成倍放大，商家資源盡管有些重復(fù)，但是商家不是傻瓜，他們會(huì)根據(jù)每個(gè)商業(yè)平臺(tái)的地點(diǎn)和不同特質(zhì)，不斷的修正自己的客戶群體和經(jīng)營(yíng)手法，以此避免自己左右手互搏的窘境，而一旦所有商家都進(jìn)入這種自適應(yīng)軌道，自然就會(huì)形成復(fù)合的商家資源，即商家從一加一等于一變成了一加一等于大于二的境地。 正佳廣場(chǎng)董事會(huì)接納了我的觀點(diǎn)，大膽創(chuàng)新全力推廣運(yùn)營(yíng)，不斷進(jìn)行商家洗牌和更新?lián)Q代提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和有效競(jìng)爭(zhēng)，不斷地吸引著眾多外圍尚未進(jìn)入商圈的商家和品牌，從而形成了類似天文學(xué)中的“黑洞”效應(yīng)，由于在窄小的商業(yè)空間和有限商業(yè)平臺(tái)上不斷的需要承載越來(lái)越多的商家品牌資源以及追逐這些商家品牌資源的消費(fèi)群落資源。 于是，所有關(guān)注天河這個(gè)商圈的因子都被一種無(wú)形的力量拉扯著，不自覺(jué)的被吸了進(jìn)去，就像宇宙中的物質(zhì)被一個(gè)“黑洞”不斷吸納，而這些物質(zhì)又與原有的黑洞結(jié)合在一起，并不斷的壓縮，質(zhì)量越來(lái)越大，引力也越來(lái)越大，即所謂之順不足補(bǔ)有余了，隨之而來(lái)的東方寶泰、廣百、天河又一城、萬(wàn)菱匯和未來(lái)的太古匯、時(shí)尚天河并向南延伸的珠江新城商業(yè)板塊等等，只能加重天河現(xiàn)有的商業(yè)黑洞的質(zhì)量，只能造成引力加倍，而由于地域有限，密度必定越來(lái)越大，最終成為一個(gè)商圈巨無(wú)霸。 周舟：廣州 “三舊改造”、專業(yè)市場(chǎng)的遷移會(huì)帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時(shí)間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會(huì)出現(xiàn)“供求矛盾”，誰(shuí)都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。您認(rèn)為廣州商業(yè)可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)盲期嗎？ 鄧國(guó)堅(jiān)：扎堆投資，這是國(guó)情也是商業(yè)地產(chǎn)的特色，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)受到打壓，大量的投資者和投機(jī)者都不約而同的涌向很有概念的新興商圈，一個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)某個(gè)特定的區(qū)域會(huì)相對(duì)集中的爆發(fā)一些商業(yè)物業(yè)，這些例子在廣州過(guò)去那么對(duì)年已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，不是什么新鮮玩意，廣州的商業(yè)圈子完全承受得了。 作為南部沿海商業(yè)重鎮(zhèn)的廣州不但承載著傳統(tǒng)的商貿(mào)歷史文化，更是全國(guó)首屈一指的商業(yè)零售批發(fā)集散地，她要面對(duì)可不是區(qū)區(qū)的廣州八區(qū)兩縣市，她可是南中國(guó)商貿(mào)代言人。我早在1993年就提出，廣州的商業(yè)，尤其是其不可復(fù)制的專業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)是沒(méi)有臨界點(diǎn)的，沒(méi)有飽和點(diǎn)的，既然這個(gè)已經(jīng)通過(guò)十幾年來(lái)的不斷發(fā)展驗(yàn)證了，那又何來(lái)“盲期”或“空窗期”一說(shuō)呢？當(dāng)然，正常的商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)商期不在此列，因?yàn)槭且?guī)律性的周期，不能劃入“盲期”和“空窗期”。 周舟：目前，廣州的購(gòu)物中心齊頭并進(jìn)，擴(kuò)大了商圈的影響力和覆蓋范圍的同時(shí)，也會(huì)加劇核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。有專家說(shuō) “現(xiàn)在的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)升級(jí)到商圈與商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，而不是單個(gè)百貨與百貨、購(gòu)物中心與購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)�！蹦趺纯催@個(gè)問(wèn)題？ 鄧國(guó)堅(jiān)：我看的比較簡(jiǎn)單，大家不妨從廣州這個(gè)千年商都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的軌跡來(lái)看看，興許就能體會(huì)到，這只不過(guò)是一個(gè)歷史發(fā)展的必然。 目前，廣州的購(gòu)物中心確實(shí)如雨后春筍一樣冒了出來(lái)，但是如果大家放眼看看全國(guó)，現(xiàn)在連縣級(jí)市都冒出了許多十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平米規(guī)模的城市綜合體，各種各樣的購(gòu)物中心層出不窮。 坦率說(shuō)，廣州的購(gòu)物中心熱，不在患多，而在患遲了。既然如此，增量是發(fā)展的趨勢(shì)，廣州商業(yè)也是全國(guó)商業(yè)的前沿，記得零售商業(yè)引入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，廣州算是一馬當(dāng)先，當(dāng)年的廣百大廈開(kāi)業(yè)，創(chuàng)新的賣場(chǎng)模式，敞開(kāi)式的銷售形態(tài)無(wú)不給全國(guó)商業(yè)零售業(yè)上了一課，緊接著的個(gè)體商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)一個(gè)接一個(gè)的冒出來(lái)，有的至今還是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)跑者，例如海印電器城，中大布匹市場(chǎng)，流花服裝市場(chǎng)等等，這些發(fā)展的過(guò)程，那一次，哪一塊不是加劇了核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)的呢。 正如我的商業(yè)黑洞理論戲說(shuō)，未來(lái)廣州的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，必然是擺脫商家與商家，品牌與品牌，百貨與百貨，購(gòu)物中心與購(gòu)物中心單挑或群毆的模式，只能也肯定是擴(kuò)大到商圈的比較和競(jìng)爭(zhēng)，而其競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果和狀況也勢(shì)必是各有各精彩，不會(huì)出現(xiàn)二三線中小城市城鎮(zhèn)的商圈轉(zhuǎn)移和毀滅的情況。 廣州商業(yè)承載著全國(guó)乃至全球的關(guān)注，廣州商業(yè)也不是由購(gòu)物中心或城市綜合體如此單一的構(gòu)成，所以，上升到商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)非但不可怕，反而更有利，如此一來(lái)，廣州會(huì)慢慢形成和積累出幾個(gè)特性鮮明的商勢(shì)圈，例如北京路商圈、上下九商圈、江南西商圈、大天河商圈等等，當(dāng)然還有明日之星華南板塊和白云新城。如此這般，廣州商業(yè)和廣州商業(yè)地產(chǎn)也就錢途無(wú)量，精彩無(wú)極。 記者視線 鄧國(guó)堅(jiān)認(rèn)為，在這個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)定勝負(fù)的年代，品牌商對(duì)商品的展示需求已經(jīng)大大提升，這就帶動(dòng)了單鋪往大面積方向發(fā)展，繼而推高商業(yè)體量的市場(chǎng)需求，會(huì)出現(xiàn)商業(yè)結(jié)構(gòu)的再調(diào)整。 現(xiàn)在的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)升級(jí)到商圈與商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，而不是單個(gè)百貨與百貨、購(gòu)物中心與購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)。 可以肯定的是，廣州商業(yè)的格局，顯然已經(jīng)從春秋時(shí)代進(jìn)入了戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。 周舟 |
