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——從“萬(wàn)達(dá)模式”到“萬(wàn)達(dá)神話”

2010年的廣州商業(yè)明星，無(wú)疑是白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。它創(chuàng)造了許多在廣州商貿(mào)流通領(lǐng)域的神話，比如從項(xiàng)目開業(yè)到開業(yè)不到一年、多業(yè)態(tài)同時(shí)開業(yè)、滿鋪開業(yè)、開業(yè)即旺等，這在一向不急不火、慢條斯理的廣州商業(yè)地產(chǎn)界，無(wú)疑是一股難得的“春風(fēng)”，創(chuàng)造了令人廣州商界耳目一新的“萬(wàn)達(dá)神話”。那么，造就這種神話的秘密何在？這些年來(lái)，我看過北京、重慶、武漢等全國(guó)各地?cái)?shù)十個(gè)大連萬(wàn)達(dá)開發(fā)的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，即它的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目，對(duì)這種帶有濃厚的中國(guó)特色、符合中國(guó)現(xiàn)階段城市化道路和工業(yè)化進(jìn)程規(guī)律、攻城掠地的進(jìn)取性風(fēng)格、戰(zhàn)略目標(biāo)清晰且大氣豪爽的經(jīng)營(yíng)氣派，令我情有獨(dú)衷，極為欣賞。我一直認(rèn)為，大連萬(wàn)達(dá)的成功，最主要的是模式的成功。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界最需要的就是要有自己清晰的模式。某些國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的停滯不前甚至淪落成物業(yè)管理商，實(shí)際上就是模式的“缺失”或“失敗”。此前，我除了專門寫了一篇“大連萬(wàn)達(dá)：一匹來(lái)自北方的狼”以外，還十多次接受各類媒體的采訪，和大家一起共同交流和探討對(duì)“萬(wàn)達(dá)模式”的看法。下文由《南方都市報(bào)》記者田愛麗、官昌旭采寫，發(fā)表于該報(bào)2011年3月25日，原標(biāo)題為“300億，萬(wàn)達(dá)沖擊波顛覆廣州商業(yè)思維”。

習(xí)慣了“慢跑”的廣州商業(yè)，再一次見識(shí)了什么叫“萬(wàn)達(dá)速度”。

3月21日，就在廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)僅3個(gè)月，廣州第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高調(diào)在北京簽約，其選址正是業(yè)內(nèi)之前一直猜測(cè)傳言的番禺萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)板塊。據(jù)悉，第二個(gè)項(xiàng)目同樣是城市綜合體，總投資50億元，占地6.7萬(wàn)平方米，建筑面積將比白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多10萬(wàn)平方米。

“目前已完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備�！焙灱s當(dāng)天，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林透露，未來(lái)5年大連萬(wàn)達(dá)還將在廣州再投資300億元，建5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。今年將有兩個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，剛簽約的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最遲5月15日開工，以確保明年年底竣工。

“第三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有很明確的方向，或者說(shuō)跟當(dāng)?shù)卣�府已�?jīng)在緊鑼密鼓地磋商了，預(yù)計(jì)今年5月底以前會(huì)有結(jié)果。也是城市綜合體模式”。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清向南都記者表示。對(duì)此，有消息靈通人士透露，萬(wàn)達(dá)廣州第三個(gè)項(xiàng)目選址在黃埔，而佛山朝安片區(qū)40萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)城市綜合體也基本有了眉目。

流水線上的“快消品”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，快速?gòu)?fù)制的萬(wàn)達(dá)很難做出精品，廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遠(yuǎn)比不香港太古城、上海新天地、深圳萬(wàn)象城等這些城市地標(biāo)建筑。如果要找一個(gè)恰當(dāng)?shù)谋硎�，它更像是流水線上批量生產(chǎn)的“快消品”。用王健林自己的話形容“活不糙”。

然而，這個(gè)“快消品”在廣州開業(yè)后卻超過了同行的預(yù)期。據(jù)記者了解，廣州本土的很多商家，私下里都曾到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)地考察學(xué)習(xí)。這與同是去年年底開業(yè)，但人氣慘淡的廣州西塔、高德置地廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯以及五號(hào)停機(jī)坪等形成了鮮明的對(duì)比。

在廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶（博客）看來(lái)，這表明了“萬(wàn)達(dá)模式”在廣州的生命力�！� 城市的靈魂是商業(yè) ，人與人通過商業(yè)聯(lián)系，城市借助商業(yè)繁榮。但廣州城市規(guī)劃的發(fā)展理念一直存在嚴(yán)重的缺失，即商業(yè)配套與城市規(guī)劃嚴(yán)重割裂，這造成災(zāi)難性的后果�！蓖跸葢c　表示，華景新 城 是廣州市區(qū)最早的住宅大 盤 ，濱江東這么多人口居住，卻都沒有一個(gè)專門的商業(yè)配套。對(duì)住宅的側(cè)重，使廣州市中心適合打造城市綜合體的空間相當(dāng)有限。即便是正佳廣場(chǎng)、天河城，直到車滿為患，周邊交通、停車場(chǎng)等配套設(shè)施才陸續(xù)上馬。

廣州居住密集區(qū)，對(duì)商業(yè)配套需求迫切。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)順應(yīng)了這種需求，同時(shí)其流水線作業(yè)批量生產(chǎn)的模式，令這種需求在短時(shí)間內(nèi)得到了滿足，與其“快消品”的定位不謀而合。

“地產(chǎn)+商業(yè)”的資金回流模式

廣州是中國(guó)大型購(gòu)物中心最早的嘗試者和成功者，2003年身陷包租銷售泥潭的王健林曾為此到廣州取經(jīng)；廣州同時(shí)還擁有地產(chǎn)五虎及保利地產(chǎn)總部。在這樣既有經(jīng)驗(yàn)又有資本的情況下，萬(wàn)達(dá)在廣州卻出乎意料地成功。

“廣州南派開發(fā)商受王石的影響很深，運(yùn)營(yíng)模式以地產(chǎn)為先導(dǎo)，開發(fā)商業(yè)僅僅是住宅的配套，并不以此為主。另一方面，廣州的商家擴(kuò)張，也不太注重物業(yè)。從而導(dǎo)致商業(yè)與地產(chǎn)之間相對(duì)獨(dú)立發(fā)展�！焙�桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)最早以地產(chǎn)模式開發(fā)商業(yè)，但在摸索過程中，他找到了地產(chǎn)和商業(yè)結(jié)合的一條路。目前，萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目一般都規(guī)劃有臨街的街鋪，這部分物業(yè)和城市綜合體內(nèi)的商務(wù)公寓一同出售，由于土地以成本價(jià)持有，轉(zhuǎn)讓物業(yè)套現(xiàn)后快速回籠的資金，可以保證其核心商場(chǎng)物業(yè)長(zhǎng)期持有而不受資金困擾。

王先慶認(rèn)為，這種模式支持萬(wàn)達(dá)在廣州周邊區(qū)域快速鋪網(wǎng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，而廣州不斷向外擴(kuò)散的副中心也給萬(wàn)達(dá)提供了大量的進(jìn)入空間。反觀廣州本土商家，大部分扎堆在城市中心區(qū)，競(jìng)相攀比打造高端商場(chǎng)�！暗投说木W(wǎng)絡(luò)都沒有鋪好，大家卻擠在有限的空間內(nèi)，既想滿足區(qū)域需求，又要輻射高端人群，結(jié)果沒能形成自然差異化，導(dǎo)致一片混戰(zhàn)�！蓖跸葢c認(rèn)為，這反映出廣州商家賺取快錢的急功近利心態(tài)，同時(shí)也表明其缺乏高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略布局“沒把握到城市發(fā)展規(guī)律�！�

城市化進(jìn)程發(fā)展到中后期，隨著人口規(guī)模的擴(kuò)大和需求的增加，原先承擔(dān)商業(yè)聚集功能的北京路、天河城等核心商圈已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的要求，以往聚集在中心城區(qū)的商業(yè)開始向四周副中心擴(kuò)散。王先慶認(rèn)為，廣州很多商家在中心區(qū)發(fā)展到一定程度就沒了方向，就是沒有意識(shí)到城市發(fā)展趨勢(shì)的變化其實(shí)是一種機(jī)遇。而萬(wàn)達(dá)無(wú)論是白云新城、番禺以及可能的黃埔項(xiàng)目，選址思路與廣州城市發(fā)展郊區(qū)化的規(guī)律相一致，這體現(xiàn)了它的戰(zhàn)略布局。

本土商家缺乏戰(zhàn)略

萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略相當(dāng)明確：一是不斷在副中心區(qū)空白地快速?gòu)?fù)制城市綜合體，二是利用多業(yè)態(tài)和網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

   “由于批量流水線作業(yè)，萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪、家樂福等大型零售企業(yè)結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴，手中握有一批品牌資源。除此之外，它自身還自營(yíng)萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影院以及K TV等連鎖業(yè)態(tài)。這意味著，萬(wàn)達(dá)新項(xiàng)目建成后，不存在主力店招商問題�！背�睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，萬(wàn)達(dá)一旦拿地、項(xiàng)目推進(jìn)速度很快，而龐大的品牌資源保證了較高的開業(yè)率。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店中，有70%為簽署了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議的商戶，項(xiàng)目正式敲定之時(shí)，商戶入住率已達(dá)85%。而早期的中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)以及現(xiàn)在的萬(wàn)菱匯以及五號(hào)停機(jī)坪，顯然沒有這種資源整合能力，以至于開業(yè)率相當(dāng)?shù)�，無(wú)法發(fā)揮整體開業(yè)的效果。

王先慶表示，廣州商家注重戰(zhàn)術(shù)性的短期利益，卻忽視戰(zhàn)略性長(zhǎng)期運(yùn)作�！八麄兺ǔ９萝妸^戰(zhàn)，單一業(yè)態(tài)或項(xiàng)目進(jìn)入水很深的地方去。一個(gè)小帆板很容易翻船，單兵種擴(kuò)張的存活率很低，即便活下來(lái)，也有很大運(yùn)氣的成分。這是廣州商家一直走不出廣州的主要原因。”

而萬(wàn)達(dá)進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)是采用多兵種協(xié)同扎根，百貨、影院、KTV以及沃爾瑪?shù)葢?zhàn)略合作者聯(lián)手，通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)自我配套，容易在短時(shí)間內(nèi)聚集人氣做旺商圈。這種資源，廣州企業(yè)還不具備，也模仿不了，是長(zhǎng)期積累的結(jié)果。

未來(lái)5年，萬(wàn)達(dá)將在廣州再投資300億元打造5個(gè)新的城市綜合體，這無(wú)異于一支美國(guó)的聯(lián)合艦隊(duì)。借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及其自營(yíng)的百貨、影院及K TV等，都將在議價(jià)能力和采購(gòu)成本方面獲得更大的優(yōu)勢(shì)。王先慶表示，這將對(duì)廣州商業(yè)造成巨大的沖擊。不過就廣州而言，引入萬(wàn)達(dá)，是對(duì)廣州現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃理念的一次大洗腦。

記者觀察

加快催熟番禺長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊商圈

 隨著萬(wàn)達(dá)第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目落地番禺，之前被業(yè)內(nèi)認(rèn)為還需要3年以上培育期的長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊商圈可能較預(yù)期更快成熟。

據(jù)悉，萬(wàn)博商貿(mào)辦公中心占地146公頃，目前的定位是高級(jí)商務(wù)區(qū)。現(xiàn)在，四海一家、天河城歐萊斯折扣店、蘇寧電器、吉盛偉邦以及又一城沃爾瑪商場(chǎng)已提前進(jìn)駐，但由于該處商圈眾多項(xiàng)目仍在建設(shè)當(dāng)中，商業(yè)氛圍還未成形。

不過昨天，南都記者從海印集團(tuán)內(nèi)部獲悉，繼沃爾瑪之后，海印又一城主體商場(chǎng)將于年底開業(yè)。據(jù)悉，該項(xiàng)目總建筑面積為22萬(wàn)平方米。按照萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林的說(shuō)法，番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將于明年年底竣工，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總建筑面積將超過60萬(wàn)平方米。由于建筑工程進(jìn)度原因，廣州友誼與長(zhǎng)隆集團(tuán)合作開發(fā)的6萬(wàn)平方米的奧特萊斯購(gòu)物公園開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)晚于預(yù)期，在2012年與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一起開業(yè)的可能性較大。

萬(wàn)達(dá)以往的項(xiàng)目都是在1年左右時(shí)間竣工開業(yè)，而且通常以滿租比例開業(yè)，這可能帶動(dòng)周邊其它商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整并加快進(jìn)度。記者獲悉，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊每一個(gè)項(xiàng)目都配有大規(guī)模的停車位。長(zhǎng)隆野生動(dòng)物世界、香江歡樂世界等旅游景點(diǎn)，年游客數(shù)量已突破1000萬(wàn)人次。分析人士認(rèn)為，這眾多功能組合融合在一起發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈有望在明年年底急速升溫。