——從“萬達模式”到“萬達神話” 2010年的廣州商業(yè)明星，無疑是白云萬達廣場。它創(chuàng)造了許多在廣州商貿(mào)流通領(lǐng)域的神話，比如從項目開業(yè)到開業(yè)不到一年、多業(yè)態(tài)同時開業(yè)、滿鋪開業(yè)、開業(yè)即旺等，這在一向不急不火、慢條斯理的廣州商業(yè)地產(chǎn)界，無疑是一股難得的“春風(fēng)”，創(chuàng)造了令人廣州商界耳目一新的“萬達神話”。那么，造就這種神話的秘密何在？這些年來，我看過北京、重慶、武漢等全國各地數(shù)十個大連萬達開發(fā)的“萬達廣場”，即它的商業(yè)城市綜合體項目，對這種帶有濃厚的中國特色、符合中國現(xiàn)階段城市化道路和工業(yè)化進程規(guī)律、攻城掠地的進取性風(fēng)格、戰(zhàn)略目標清晰且大氣豪爽的經(jīng)營氣派，令我情有獨衷，極為欣賞。我一直認為，大連萬達的成功，最主要的是模式的成功。中國商業(yè)地產(chǎn)界最需要的就是要有自己清晰的模式。某些國內(nèi)零售企業(yè)的停滯不前甚至淪落成物業(yè)管理商，實際上就是模式的“缺失”或“失敗”。此前，我除了專門寫了一篇“大連萬達：一匹來自北方的狼”以外，還十多次接受各類媒體的采訪，和大家一起共同交流和探討對“萬達模式”的看法。下文由《南方都市報》記者田愛麗、官昌旭采寫，發(fā)表于該報2011年3月25日，原標題為“300億，萬達沖擊波顛覆廣州商業(yè)思維”。 
習(xí)慣了“慢跑”的廣州商業(yè)，再一次見識了什么叫“萬達速度”。 3月21日，就在廣州白云萬達廣場開業(yè)僅3個月，廣州第二個萬達廣場高調(diào)在北京簽約，其選址正是業(yè)內(nèi)之前一直猜測傳言的番禺萬博中央商務(wù)區(qū)板塊。據(jù)悉，第二個項目同樣是城市綜合體，總投資50億元，占地6.7萬平方米，建筑面積將比白云萬達廣場多10萬平方米。 “目前已完成規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期準備�！焙灱s當(dāng)天，大連萬達集團董事長王健林透露，未來5年大連萬達還將在廣州再投資300億元，建5個萬達廣場。今年將有兩個項目動工，剛簽約的萬達廣場最遲5月15日開工，以確保明年年底竣工。 “第三個項目已經(jīng)有很明確的方向，或者說跟當(dāng)?shù)卣呀?jīng)在緊鑼密鼓地磋商了，預(yù)計今年5月底以前會有結(jié)果。也是城市綜合體模式”。大連萬達集團股份有限公司企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清向南都記者表示。對此，有消息靈通人士透露，萬達廣州第三個項目選址在黃埔，而佛山朝安片區(qū)40萬平方米的萬達城市綜合體也基本有了眉目。 流水線上的“快消品” 在業(yè)內(nèi)人士看來，快速復(fù)制的萬達很難做出精品，廣州白云萬達廣場遠比不香港太古城、上海新天地、深圳萬象城等這些城市地標建筑。如果要找一個恰當(dāng)?shù)谋硎�，它更像是流水線上批量生產(chǎn)的“快消品”。用王健林自己的話形容“活不糙”。 然而，這個“快消品”在廣州開業(yè)后卻超過了同行的預(yù)期。據(jù)記者了解，廣州本土的很多商家，私下里都曾到萬達廣場實地考察學(xué)習(xí)。這與同是去年年底開業(yè)，但人氣慘淡的廣州西塔、高德置地廣場、萬菱匯以及五號停機坪等形成了鮮明的對比。 在廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶（博客）看來，這表明了“萬達模式”在廣州的生命力�！� 城市的靈魂是商業(yè) ，人與人通過商業(yè)聯(lián)系，城市借助商業(yè)繁榮。但廣州城市規(guī)劃的發(fā)展理念一直存在嚴重的缺失，即商業(yè)配套與城市規(guī)劃嚴重割裂，這造成災(zāi)難性的后果�！蓖跸葢c 表示，華景新 城 是廣州市區(qū)最早的住宅大 盤 ，濱江東這么多人口居住，卻都沒有一個專門的商業(yè)配套。對住宅的側(cè)重，使廣州市中心適合打造城市綜合體的空間相當(dāng)有限。即便是正佳廣場、天河城，直到車滿為患，周邊交通、停車場等配套設(shè)施才陸續(xù)上馬。 廣州居住密集區(qū)，對商業(yè)配套需求迫切。萬達廣場順應(yīng)了這種需求，同時其流水線作業(yè)批量生產(chǎn)的模式，令這種需求在短時間內(nèi)得到了滿足，與其“快消品”的定位不謀而合。 “地產(chǎn)+商業(yè)”的資金回流模式 廣州是中國大型購物中心最早的嘗試者和成功者，2003年身陷包租銷售泥潭的王健林曾為此到廣州取經(jīng)；廣州同時還擁有地產(chǎn)五虎及保利地產(chǎn)總部。在這樣既有經(jīng)驗又有資本的情況下，萬達在廣州卻出乎意料地成功。 “廣州南派開發(fā)商受王石的影響很深，運營模式以地產(chǎn)為先導(dǎo)，開發(fā)商業(yè)僅僅是住宅的配套，并不以此為主。另一方面，廣州的商家擴張，也不太注重物業(yè)。從而導(dǎo)致商業(yè)與地產(chǎn)之間相對獨立發(fā)展。”寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認為，萬達最早以地產(chǎn)模式開發(fā)商業(yè)，但在摸索過程中，他找到了地產(chǎn)和商業(yè)結(jié)合的一條路。目前，萬達城市綜合體項目一般都規(guī)劃有臨街的街鋪，這部分物業(yè)和城市綜合體內(nèi)的商務(wù)公寓一同出售，由于土地以成本價持有，轉(zhuǎn)讓物業(yè)套現(xiàn)后快速回籠的資金，可以保證其核心商場物業(yè)長期持有而不受資金困擾。 王先慶認為，這種模式支持萬達在廣州周邊區(qū)域快速鋪網(wǎng)，填補市場空白，而廣州不斷向外擴散的副中心也給萬達提供了大量的進入空間。反觀廣州本土商家，大部分扎堆在城市中心區(qū)，競相攀比打造高端商場�！暗投说木W(wǎng)絡(luò)都沒有鋪好，大家卻擠在有限的空間內(nèi)，既想滿足區(qū)域需求，又要輻射高端人群，結(jié)果沒能形成自然差異化，導(dǎo)致一片混戰(zhàn)。”王先慶認為，這反映出廣州商家賺取快錢的急功近利心態(tài)，同時也表明其缺乏高瞻遠矚的戰(zhàn)略布局“沒把握到城市發(fā)展規(guī)律�！� 城市化進程發(fā)展到中后期，隨著人口規(guī)模的擴大和需求的增加，原先承擔(dān)商業(yè)聚集功能的北京路、天河城等核心商圈已經(jīng)不能滿足市場的要求，以往聚集在中心城區(qū)的商業(yè)開始向四周副中心擴散。王先慶認為，廣州很多商家在中心區(qū)發(fā)展到一定程度就沒了方向，就是沒有意識到城市發(fā)展趨勢的變化其實是一種機遇。而萬達無論是白云新城、番禺以及可能的黃埔項目，選址思路與廣州城市發(fā)展郊區(qū)化的規(guī)律相一致，這體現(xiàn)了它的戰(zhàn)略布局。 本土商家缺乏戰(zhàn)略 萬達的戰(zhàn)略相當(dāng)明確：一是不斷在副中心區(qū)空白地快速復(fù)制城市綜合體，二是利用多業(yè)態(tài)和網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。 “由于批量流水線作業(yè)，萬達與沃爾瑪、家樂福等大型零售企業(yè)結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴，手中握有一批品牌資源。除此之外，它自身還自營萬千百貨、萬達影院以及K TV等連鎖業(yè)態(tài)。這意味著，萬達新項目建成后，不存在主力店招商問題�！背Ｉ虡I(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，萬達一旦拿地、項目推進速度很快，而龐大的品牌資源保證了較高的開業(yè)率。據(jù)悉，萬達廣場主力店中，有70%為簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議的商戶，項目正式敲定之時，商戶入住率已達85%。而早期的中華廣場、正佳廣場以及現(xiàn)在的萬菱匯以及五號停機坪，顯然沒有這種資源整合能力，以至于開業(yè)率相當(dāng)?shù)停瑹o法發(fā)揮整體開業(yè)的效果。 王先慶表示，廣州商家注重戰(zhàn)術(shù)性的短期利益，卻忽視戰(zhàn)略性長期運作。“他們通常孤軍奮戰(zhàn)，單一業(yè)態(tài)或項目進入水很深的地方去。一個小帆板很容易翻船，單兵種擴張的存活率很低，即便活下來，也有很大運氣的成分。這是廣州商家一直走不出廣州的主要原因�！� 而萬達進入一個新的市場是采用多兵種協(xié)同扎根，百貨、影院、KTV以及沃爾瑪?shù)葢?zhàn)略合作者聯(lián)手，通過規(guī)模優(yōu)勢自我配套，容易在短時間內(nèi)聚集人氣做旺商圈。這種資源，廣州企業(yè)還不具備，也模仿不了，是長期積累的結(jié)果。 未來5年，萬達將在廣州再投資300億元打造5個新的城市綜合體，這無異于一支美國的聯(lián)合艦隊。借助規(guī)模優(yōu)勢，無論是萬達廣場以及其自營的百貨、影院及K TV等，都將在議價能力和采購成本方面獲得更大的優(yōu)勢。王先慶表示，這將對廣州商業(yè)造成巨大的沖擊。不過就廣州而言，引入萬達，是對廣州現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃理念的一次大洗腦。 記者觀察 加快催熟番禺長隆-萬博板塊商圈 隨著萬達第二個城市綜合體項目落地番禺，之前被業(yè)內(nèi)認為還需要3年以上培育期的長隆-萬博板塊商圈可能較預(yù)期更快成熟。 據(jù)悉，萬博商貿(mào)辦公中心占地146公頃，目前的定位是高級商務(wù)區(qū)�，F(xiàn)在，四海一家、天河城歐萊斯折扣店、蘇寧電器、吉盛偉邦以及又一城沃爾瑪商場已提前進駐，但由于該處商圈眾多項目仍在建設(shè)當(dāng)中，商業(yè)氛圍還未成形。 不過昨天，南都記者從海印集團內(nèi)部獲悉，繼沃爾瑪之后，海印又一城主體商場將于年底開業(yè)。據(jù)悉，該項目總建筑面積為22萬平方米。按照萬達董事長王健林的說法，番禺萬達廣場將于明年年底竣工，預(yù)計該項目總建筑面積將超過60萬平方米。由于建筑工程進度原因，廣州友誼與長隆集團合作開發(fā)的6萬平方米的奧特萊斯購物公園開業(yè)時間預(yù)計晚于預(yù)期，在2012年與萬達廣場一起開業(yè)的可能性較大。 萬達以往的項目都是在1年左右時間竣工開業(yè)，而且通常以滿租比例開業(yè)，這可能帶動周邊其它商業(yè)項目的調(diào)整并加快進度。記者獲悉，長隆-萬博板塊每一個項目都配有大規(guī)模的停車位。長隆野生動物世界、香江歡樂世界等旅游景點，年游客數(shù)量已突破1000萬人次。分析人士認為，這眾多功能組合融合在一起發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，長隆-萬博商圈有望在明年年底急速升溫。
附：未來5年再建5個萬達廣場 難改廣州商業(yè)格局 | | 自萬達廣場宣布進駐廣州的那一刻，關(guān)于它的新聞似乎就未消停過。近日，其重磅消息再度傳來——在剛剛結(jié)束的“新廣州新商機推介會”上，萬達集團表示，計劃未來5年在廣州再投資300億元，建5個萬達廣場。其中，確保今年開工兩個，番禺萬達廣場已于日前正式簽約。 就在今年廣州“兩會”上，本土龍頭企業(yè)廣百集團才提出希望“公平競爭”的要求�，F(xiàn)在來看，政府似乎偏向“外來和尚”。隨著萬達廣州“造城運動”的掀起，本地商業(yè)格局會因此翻盤嗎？ 新店選址番禺芳村 “新廣州新商機推介會”上，瘋傳已久的番禺萬達廣場正式簽約。據(jù)悉，該項目位于漢溪長隆商圈，總投資50億元，建筑面積較白云萬達廣場多10萬平方米。同樣將配備購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等，但定位會略高。該項目最快將于4月底開工，明年底竣工。 據(jù)知情人介紹，除番禺之外，今年開工的另一個項目位于芳村，但具體情況還不太清楚。目前廣州市的中心區(qū)域已找不到能滿足其要求的大塊土地了，而且根據(jù)萬達集團的選址“風(fēng)格”，相信未來3個項目也將選址于較偏遠的商圈，如城鄉(xiāng)接合部。 難撼本土商業(yè)格局 在來勢洶洶的“造城運動”下，本土企業(yè)稱霸一方的格局是否就此重新排位？多位業(yè)內(nèi)人士認為，不至于此。 知情人士表示，“在業(yè)界，我們會認為萬達集團是很好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，但并不是優(yōu)秀的商業(yè)項目運營商。它的模式注定了它走的并非純商業(yè)路線，其仍未擺脫商品住宅開發(fā)商的影子，即以賣鋪為主�！彼J為，萬達廣場不會影響廣州的商業(yè)版圖，甚至再建十個八個都不足以改變。 廣州惠潤管理有限公司董事長歐小衛(wèi)也表示，廣州商業(yè)格局不一定就此翻盤。目前萬達集團在廣州的選址不可能拿到像天河城那樣的商業(yè)旺地，它的運作模式也不似純購物中心的運營，更多的是對土地和資本的運作，是國家對樓市頻繁調(diào)控下、房地產(chǎn)商衍生的另一種生存模式，而其覆蓋面，也僅是周邊住宅的配套。 地頭蛇須進取 話雖如此，但隨著廣州打造“國際化購物天堂”一路高歌猛進，就算不是萬達集團，其他外來勢力的進入也會打破往日的“平靜”。有專家就表示，從政府部門對商業(yè)發(fā)展的態(tài)度看，“風(fēng)向”已從過去的“擋出去”變成了“請進來”。實際上記者了解到，除萬達廣場外，外來資本都已虎視眈眈，廣州也在力邀國內(nèi)另一大鱷華潤萬象城進駐。 業(yè)內(nèi)人士表示，與其說政府對本土企業(yè)扶持少，不如說過去“庇護”太多，導(dǎo)致本土企業(yè)在缺乏競爭的土壤中生存，競爭力不足的同時也喪失了闖出去的原動力。“盡管近兩年這一局面有所改善，現(xiàn)在廣百集團、友誼商店都相繼走出去了，但較國內(nèi)不少民營企業(yè)，短板顯而易見。從近年來歲寶、茂業(yè)、銀泰等百貨的快速擴張來看，無論從領(lǐng)導(dǎo)團隊到擴張模式，視野都要開闊得多�！� | |
