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穆長坤
從2007年開始，新摩爾公司在清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民先生帶領(lǐng)下研究宋代商業(yè)街區(qū)，開封等宋代著名城市是楊寶民關(guān)心的重點，期盼踏上中原大地，深入研究中原商業(yè)文化。
2008年4月河南民航地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民先生現(xiàn)場診斷河南項目，22日楊寶民先生帶上穆長坤飛往鄭州機場，當(dāng)天參觀許昌項目，晚上得到許昌發(fā)展改革委員會領(lǐng)導(dǎo)的熱烈歡迎，共同研討了區(qū)域CBD發(fā)展策略與中原文化及許昌文化特點。
第二天上午考察了大商在許昌的百貨以及當(dāng)?shù)嘏謻|來的賣場以及老火車站批發(fā)市場，下午專程參觀了魏國故都許昌的名勝古跡—清代興建的關(guān)帝廟，曹操與關(guān)羽同在一個廟宇中，反映了許昌人民贊揚關(guān)公的義氣，同時褒揚政治家和軍事家曹操對許昌的貢獻。
許昌項目位于許昌東站前，許昌火車站是未來北京到廣州高速鐵路的重要站點，屬于石家莊到武漢區(qū)域的重點站點，未來規(guī)劃在許昌東站前設(shè)置航站樓異地站點，形成火車和飛機交通樞紐，方便許昌周邊地區(qū)人士坐飛機。
新摩爾公司建議充分利用交通樞紐和政府機關(guān)聚集優(yōu)勢，發(fā)展特色CBD，其中城市綜合體是值得重點發(fā)展的龍頭項目，集約使用土地資源。
圖1 本項目位置示意圖
在許昌調(diào)研中，楊寶民先生親自考察了許昌多家賓館，例如，許昌迎賓館是一家集客房、餐飲、娛樂、商務(wù)、購物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)賓館,四星酒店。它座落在漢魏故都一許昌市八一東路，南與市委、市政府隔路相望，東至京珠高速2公里；北到新鄭機場只需40分
許昌瑞貝卡大酒店位于三國文化發(fā)祥地之一許昌。酒店坐落于市中心風(fēng)景優(yōu)美的護城河畔，是一座由瑞貝卡實業(yè)有限公司投資興建集住宿、餐飲、娛樂、購物、于一體的四星級酒店。通過實地考察，結(jié)合許昌未來發(fā)展趨勢，楊寶民認(rèn)為許昌東站前適合發(fā)展五星級商務(wù)酒店，對于許昌未來發(fā)展意義重大。
23日楊寶民先生到鄭州上課，得到河南民航地產(chǎn)尹總經(jīng)理的熱情歡迎，第一天講授了講授交通樞紐及其城市綜合體開發(fā)方法論；千畝大盤及其社區(qū)商業(yè)開發(fā)與運營，第二天 講授了批發(fā)物業(yè)和零售物業(yè)特點，重點介紹了對許昌項目看法，理論聯(lián)系實際，形成了如下建議：
如果許昌沒有五星級酒店，建議在此項目設(shè)置五星級酒店，為其他商業(yè)物業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。新摩爾公司具有專業(yè)的五星級酒店論證團隊，如果許昌已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)五星級酒店，我們可以規(guī)劃建設(shè)3萬平方米左右的四星級酒店。
關(guān)于火車站前地下空間的思考
-1F考慮商業(yè)用途 建議火車站前綜合體地下空間層高統(tǒng)一規(guī)劃在48米，地上覆土80厘米，未來可以考慮設(shè)置公交汽車站點和商業(yè)用途，大部分用于停車。
地塊2 重點考慮總部基地+部分住宅區(qū)域
普通住宅規(guī)劃：我們需要考慮火車站新區(qū)住宅和老城區(qū)住宅相比要有特點。
335畝開發(fā)當(dāng)?shù)馗邫n住宅，物業(yè)產(chǎn)品以小高層電梯洋房為主（部分打造空中花園復(fù)式別墅）、以花園洋房（TOWNHOUSE）及高層住宅為輔，容積率可達20—25,總建筑規(guī)劃可達43—53萬平方米。
50畝開發(fā)別墅 3萬平方米占地 容積率10
30畝 占地總部基地 占地19萬平方米 容積率 2038萬平方米高品質(zhì)獨棟總部辦公樓
2引進名校資源 例如，國際高中需要40畝土地，建設(shè)面積 26萬平方米， 容積率20，建設(shè)面積為 54萬平方米可以成為許昌最好的高中與初中，小學(xué)，幼兒園。
教育方面總投資預(yù)計為128億元。
許昌項目研究結(jié)束后，楊寶民先生由河南民航地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)陪同考察鄭州機場附近2000畝土地，商討今后開發(fā)生態(tài)環(huán)保型大盤的新思路，探討了軌道交通與機場結(jié)合的思路。
授課結(jié)束后，楊寶民先生與河南民航地產(chǎn)團隊一起飲酒論英雄，與鄭州地鐵的耿總研究了地鐵物業(yè)的發(fā)展趨勢，晚上決定以唱歌方式繼續(xù)交流，楊寶民先生喜歡民歌，以烏蘇里船歌等慰問河南地產(chǎn)界的朋友，鼓勵河南民航地產(chǎn)團隊在河南大地上創(chuàng)造奇跡，重視中原傳統(tǒng)文化的傳承，欣賞中原文化的博大精深，雙方約好今后到少林寺和洛陽開封古都考察學(xué)習(xí)。
