商業(yè)改變北廣州·花都商圈格局

　　暨雅居樂錦城城市綜合體發(fā)展論壇

　　主辦單位：楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)

　　承辦單位：第一商業(yè)網(wǎng)

　　協(xié)辦單位：雅居樂地產(chǎn)、雅居樂錦城

　　畫外音：尊敬的各位來賓、女士們、先生們上午好，歡迎光臨我們的論壇現(xiàn)場，今天下午我們邀來花都區(qū)核心部門領(lǐng)導(dǎo)及一直關(guān)心著我們花都區(qū)發(fā)展大規(guī)劃格局的合作伙伴等等，在這里將進(jìn)行一場學(xué)術(shù)屆的論壇。

　　首先介紹一下今天活動(dòng)的流程，除了邀請了特約學(xué)者、領(lǐng)導(dǎo)、來賓做主題演講之外，還精心安排了一場沙龍，一起進(jìn)行思維碰撞，今天下午的論壇可以說非常令人期待，希望大家熱情期待。

　　今天的主題演講將為大家分析一下城市商業(yè)格局及城市綜合體發(fā)展的不均衡對城市發(fā)展將會(huì)帶來怎樣的得與失，這也是花都區(qū)正在飛速發(fā)展的前提下，大家需要考慮的問題。今天論壇現(xiàn)場也為大家邀請到一些專家和學(xué)者，共同探討這樣的話題。

　　花都作為廣東未來的城市副中心，非常需要一個(gè)具有代表性的城市綜合體地標(biāo)，稍候我們的專家和學(xué)者會(huì)有怎樣的結(jié)論，有什么思維碰撞，有什么精彩之處我們共同見證。

　　主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、親愛的女士們、先生們及非常親切的媒體同行大家下午好。我是來自廣州電視臺(tái)和廣州電臺(tái)節(jié)目主持人，大家下午好。

　　今天下午炎炎夏日，也代表了大家的熱情，這次活動(dòng)由楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)主辦、第一商業(yè)網(wǎng)承辦、雅居樂地產(chǎn)、雅居樂錦城協(xié)辦的花都商圈格局雅居樂錦城城市綜合體發(fā)展論壇。

　　一提到花都，大家就會(huì)想到三山一水六平原和非常豐富的田園風(fēng)光及非常深厚的人文歷史，少不了的是北部優(yōu)化格局的大方向，花都正在飛速的發(fā)展，在飛速發(fā)展的背后給我們帶來的怎樣的思考。

　　一個(gè)新提法“城市綜合體”，怎樣才叫城市綜合體，隨著人們生活水平的不斷提高，需要購物、交通、飲食、旅游等等，如果提出花都會(huì)有一個(gè)綜合體，你想到的都會(huì)擺在眼前，真的是一個(gè)非常好的藍(lán)圖，也需要各位共同努力打造，所以也就有了今天的論壇。

　　首先為大家介紹一下今天來的領(lǐng)導(dǎo)和來賓：

　　國務(wù)院國資委商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)中心副主任廖偉陽

　　花都區(qū)規(guī)劃局編研中心副主任江孟璋

　　廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長黃文杰

　　第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶

　　雅居樂集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營中心總監(jiān)羅紅葆

　　廣州市廣百股份有限公司副總經(jīng)理嚴(yán)盛華

　　蒙自源飲食開發(fā)中心譚天

　　雅居樂地產(chǎn)華南區(qū)域營銷中心副總監(jiān)吳耀華

　　首先有請此次活動(dòng)主辦方廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長、楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長黃文杰上臺(tái)為論壇致辭。

　　黃文杰：尊敬的廖偉陽副主任、尊敬的王先慶教授、尊敬的江孟璋副主任，尊敬的嚴(yán)盛華副總經(jīng)理及各位嘉賓、朋友，大家下午好！

　　今天是個(gè)好日子，外面驕陽似火，我們這里高朋滿座，我們歡聚在一起，探討商業(yè)改變北廣州這樣主題的商業(yè)論壇。

　　首先我謹(jǐn)代表廣東省流通業(yè)商會(huì)及此次論壇活動(dòng)的主辦方楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)對各位的光臨和參與表示衷心的感謝！

　　花都作為廣州的北大門，是廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要一環(huán)，近年來花都呈現(xiàn)了快速、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的勢頭，連續(xù)多年保持兩為數(shù)GDP的增長，花都的四大產(chǎn)業(yè)空港、珠寶、皮具、汽車已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎。

　　與此同時(shí)，花都的城市發(fā)展也呈現(xiàn)了快速的發(fā)展勢頭，從交通路網(wǎng)及在建的9號(hào)線，還有更多新樓盤的呈現(xiàn)，一派城市化發(fā)展的快速進(jìn)程。但與此同時(shí)我們也看到花都的商業(yè)發(fā)展相比經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)展，相對落后，那么今天的論壇就在關(guān)注商業(yè)的發(fā)展，就拿我本人來說，對花都商業(yè)最早關(guān)注從2003年廣百進(jìn)駐花都開出第一間百貨店開始，我們認(rèn)為去年11月廣百新一城的開業(yè)，應(yīng)該是花都商業(yè)邁向現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展進(jìn)程的一個(gè)里程碑。從此之后我們看到花都的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展勢頭。

　　雅居樂集團(tuán)在花都正著手籌備開發(fā)的雅居樂·錦城，包括了17萬多平方米的城市綜合體，也讓我們業(yè)內(nèi)給予了更多關(guān)注和希望。今天我們特意從北京和廣東邀請了業(yè)內(nèi)的知名權(quán)威專家，和大家共同探討，進(jìn)行思維碰撞，我們希望今天的這場思維盛宴能夠?yàn)榛ǘ嫉纳虡I(yè)發(fā)展提供一些想法和思路，能夠進(jìn)一步推動(dòng)花都的城市化進(jìn)程，能夠推動(dòng)花都的城區(qū)，能夠在近期發(fā)展成為能和廣州天河相媲美的宜居、宜商的廣州新城區(qū)。

　　再次感謝各位朋友的參與，尤其感謝雅居樂集團(tuán)及雅居樂錦城項(xiàng)目對本次論壇活動(dòng)的大力支持，祝本次論壇活動(dòng)圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝。真的要感謝一下廣東省流通業(yè)商會(huì)的鼎立支持，大家每天都在忙碌，不斷的重復(fù)手頭上的工作，前面的方向看到了，但是要適時(shí)的停下來來一個(gè)思維碰撞是非常有益處的，所以今天花了很多心思讓專家和學(xué)者好好坐下來聊一聊。

　　下面正式開始今天的論壇，首先為大家做主題演講的是廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長、教授王先慶，為大家分析一下城市商業(yè)格局與城市綜合體發(fā)展如果不平衡不均衡帶來的得與失。

　　王先慶：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位企業(yè)家、各位朋友，今天這個(gè)話題很好：商業(yè)改變北廣州。

　　在過去一年中，我們先后參加了多次這樣的論壇，但是在花都還是第一次。早期我們在東部，在增城、新塘有“商業(yè)改變東廣州”，前不久萬達(dá)在番禺開業(yè)，又有“改變南廣州”，今天在這談“商業(yè)改變北廣州”。

　　這說明什么問題？說明廣州商業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，在過去雖然廣州號(hào)稱千年商都，雖然廣州商貿(mào)在全國有很高的地位。但是大家很可能發(fā)現(xiàn)，在過去的歲月里，廣州的商業(yè)很被動(dòng)的由開發(fā)商、物業(yè)商不廉潔的，比如廣百要租新一城，這個(gè)店原來是不是定好要開百貨店或購物中心，還不一定，而現(xiàn)在開發(fā)商、投資商雄心勃勃，一開始就以高起點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)入這種商業(yè)，而且規(guī)模都是以大的形式出現(xiàn)，進(jìn)入了城市大商業(yè)時(shí)代。

　　今天講的主題是“新商業(yè)中心崛起與城市綜合體發(fā)展”的主題，主要講三個(gè)問題。

　　先從廣州的城市化進(jìn)程開始講。城市化進(jìn)程中后期與新興商業(yè)崛起，中國是農(nóng)業(yè)花大國，城市化進(jìn)程這三十年才開始，在過去傳統(tǒng)的商業(yè)格局下，都是以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的形式做小商業(yè)，沒有一種真正的都市型商業(yè)存在，都是由個(gè)體商業(yè)逐步做大以后，或者由更大的愿景演變而來，在這樣的背景下，商業(yè)很少被規(guī)劃，都是自發(fā)的、野草般的生長著，長到什么程度，發(fā)展到什么樣子都是不規(guī)則的，或者沒有人引導(dǎo)的，這種狀態(tài)和城市化的初期、中期相適應(yīng)，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)期并不知道未來的城市需要什么樣的商業(yè)，而在城市化的初期和中期時(shí)，人均收入水平較低，同時(shí)由于工業(yè)仍然是主導(dǎo)，所以很多城市搞成工業(yè)城。

　　大家可以回想一下，過去三十年中，廣州的幾個(gè)城市規(guī)劃除了幾個(gè)新城是CBD，都是工業(yè)城的規(guī)劃。到工業(yè)化后期，城市化后期，工業(yè)逐漸淡出城市，留給城市的空間需要大量商業(yè)填補(bǔ)，這樣就需要新興的商業(yè)中心代替原來的一些工業(yè)區(qū)、工業(yè)城及功能不齊全的生活區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)。

　　城市化進(jìn)程進(jìn)入一個(gè)新階段，需要從過去的以點(diǎn)式集聚，從農(nóng)村周邊向中心城，開始新扁平化，向城市的各個(gè)角落均衡發(fā)展。而均衡發(fā)展就是由各個(gè)商業(yè)中心新的商圈來維持，在這樣的背景下，新興商業(yè)中心就崛起了。

　　廣州的城市規(guī)劃不是十全十美的，我們也經(jīng)常對此進(jìn)行分析。每隔三五年就會(huì)提出一些新的發(fā)展方向和路徑，而且越來越符合現(xiàn)代城市的格局和發(fā)展方向�！耙恢鲀沙侨�副”的提法開始把廣州市變成一個(gè)真正的大都市，廣州過去是一個(gè)畸形城市，在于300多萬人口集聚在幾個(gè)非常密集的組團(tuán)區(qū)，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔灣、越秀，本來很大的一個(gè)城但卻全部擁擠在一個(gè)小地方，過了員村、機(jī)場就成了農(nóng)村，這說明過去是不均衡的，現(xiàn)在要重新改造，以一種新的城市格局，以主城帶副城帶衛(wèi)星鎮(zhèn)的方式，這就是現(xiàn)在都市的框架。

　　這是在此次規(guī)劃中體現(xiàn)的發(fā)展路徑，廣州市從哪幾個(gè)方向使城市均衡化，過去雖然是珠三角的中心，但是廣州和周邊城市，無論是佛山還是東莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一個(gè)。往西芳村就是農(nóng)村，往東東圃過去就是農(nóng)村，往北白云山周邊就是農(nóng)村，把城和周邊隔得非常清，沒有城市圈。

　　新的珠三角規(guī)劃使這樣的城市圈開始清晰，同時(shí)給周邊帶來了機(jī)遇，一個(gè)城市成為一體化不是想做好就能做好的，必須有一個(gè)基本改變，就是交通工具的存在。軌道交通網(wǎng)絡(luò)，無論是地上地面，還是高速公路網(wǎng)絡(luò)、快速公路網(wǎng)絡(luò)，使周邊區(qū)域全部一體化，這就為新興的城市商業(yè)中心的崛起創(chuàng)造了條件。

　　城市發(fā)展催生新興商業(yè)中心崛起，這是我對第一階段的總結(jié)。

　　過去我們過度的強(qiáng)調(diào)老城區(qū)、中心城區(qū)的服務(wù)功能，特殊的地位，這樣的結(jié)果使大量機(jī)構(gòu)、企業(yè)都擁擠在狹窄的主城區(qū)，這樣帶來交通擁擠、環(huán)境污染、人口密集、住房緊張。而現(xiàn)在要開始新興城市化的發(fā)展道路，告訴我們要均衡發(fā)展，在合適的發(fā)展需要發(fā)展新的商業(yè)中心來凝聚人口，凝聚人氣，把原來城市中心功能分散化，分散到各個(gè)區(qū)域中，這是一個(gè)新形態(tài)。

　　過去人們生活水平低的時(shí)候，有的就是時(shí)間，為了盡量少花錢到廣州市或香港買東西，但是隨著人們生活水平的提高，人們開始注重時(shí)間的價(jià)值，于是就地消費(fèi)、便利消費(fèi)將是一個(gè)新的要求，所以新的商業(yè)中心就在這樣的條件下才會(huì)得到發(fā)展。

　　新的新興商業(yè)中心的特點(diǎn)是什么，第一是新業(yè)態(tài)、以前東西不多，都是百貨，東西都放在一起，新業(yè)態(tài)更多是品牌店、專賣店；第二是新布局，需要低密度；第三是新業(yè)種，融入娛樂、休閑，這就是商業(yè)綜合體，需要綜合其他的；第四是新模式。所以不能用傳統(tǒng)的理念理解新的商業(yè)中心。

　　新興商業(yè)中心的功能，一是采購；二是消費(fèi)中心，就近消費(fèi)，不要千山萬水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；還有物流中心、休閑中心、娛樂中心，多重中心的融合構(gòu)成新的商業(yè)中心，使命就是繁榮、繁華、便民、便利，以方便為基本特色。

　　在這樣的背景下，新的商業(yè)中心不能和原來的商業(yè)中心一致，原來的商業(yè)是小商業(yè)，是為本地服務(wù)的商業(yè)，新的商業(yè)中心還有一種功能是輻射。在規(guī)劃中，向清遠(yuǎn)輻射，充當(dāng)廣州作為千人商都，國際商貿(mào)中心向北輻射的窗口，這是我們在做商業(yè)規(guī)劃時(shí)做的定位。截流陸路向南的客流，吸納北京來客的商業(yè)帶。