中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正處于過(guò)剩、洗禮、死亡與蛻變的時(shí)代。

　　當(dāng)體驗(yàn)取代商品成為實(shí)體商業(yè)的核心，物理空間作為一切內(nèi)容的載體已成為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的領(lǐng)域之一。

　　層高作為商業(yè)空間內(nèi)影響體驗(yàn)的重要因素，正在潛移默化地影響人們的消費(fèi)行為，半米之差的層高體驗(yàn)，能使一個(gè)購(gòu)物中心換番天地。

“消費(fèi)者對(duì)空間的要求越來(lái)越高”

No.1

　　我們以前逛商場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)，早期的百貨商場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)，層高大都處于較為低矮的狀態(tài)，人們走在里面難免會(huì)有壓抑感。

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)于空間的要求越來(lái)越高。

　　▣ 商業(yè)空間正在“長(zhǎng)高”

　　90年代，香港購(gòu)物中心將注重空間感的理念帶入內(nèi)地市場(chǎng)，購(gòu)物中心的層高開始變得更高了。

　　尤其，近幾年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)因?qū)�空間感、通風(fēng)等方面愈加重視，因而對(duì)層高要求愈發(fā)嚴(yán)格。

　　國(guó)內(nèi)餐飲進(jìn)駐購(gòu)物中心，常常建議層高預(yù)留5米；電影院的層高標(biāo)準(zhǔn)廳9米、巨幕廳13米；主力零售店的一層建筑層高≥5.1米、二層≥4.5米等。

　　較高的層高都有助于打造品質(zhì)感，為對(duì)層高有較高要求的業(yè)態(tài)創(chuàng)造進(jìn)駐機(jī)會(huì)，也為后續(xù)商戶更替創(chuàng)造可能性。

　　對(duì)實(shí)體商業(yè)而言，無(wú)論從消費(fèi)者體驗(yàn)層面還是業(yè)態(tài)需求層面，商業(yè)空間正在“長(zhǎng)高”，適當(dāng)層高的增加有利于商業(yè)體運(yùn)營(yíng)。

　　▣ 存量物業(yè)面臨著層高“硬傷”

　　商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高存量時(shí)代已成為行業(yè)共識(shí)，而當(dāng)前傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)式的層高，已經(jīng)無(wú)法滿足體驗(yàn)空間的設(shè)計(jì)。

　　對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，稍高的層高會(huì)帶來(lái)視野寬闊、開放的身心感受，而低矮的空間則容易帶來(lái)壓抑感。

　　較為低矮的空間內(nèi)，即使面積足夠，細(xì)部空間的美感也難以充分釋放，業(yè)態(tài)的適配性也會(huì)降低。 

　　存量項(xiàng)目在改造過(guò)程中的一個(gè)重大命題是，如何突破層高、動(dòng)線等空間體驗(yàn)的硬傷，構(gòu)建一個(gè)更具有內(nèi)容力、體驗(yàn)吸引力以及運(yùn)營(yíng)效率的消費(fèi)空間是共識(shí)。

購(gòu)物中心如何用設(shè)計(jì)增加“感官高度”

No.2

　　商業(yè)體“長(zhǎng)高”背后，是透過(guò)對(duì)人的心理關(guān)照，解決人在空間里細(xì)小而深刻的需要，從而影響消費(fèi)行為。

　　▣ 深圳印力中心

　　深圳元老級(jí)商業(yè)深國(guó)投廣場(chǎng)在歷經(jīng)11年“教科書式”的升級(jí)、改造、發(fā)展之后，深國(guó)投廣場(chǎng)正式更名為印力中心，煥發(fā)新生。

　　像許多老牌商業(yè)項(xiàng)目一樣，印力中心的物業(yè)因?qū)痈哌^(guò)低、動(dòng)線設(shè)計(jì)等內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)問(wèn)題而受到限制，大大降低了購(gòu)物體驗(yàn)感。

　　為了解決這一問(wèn)題，印力中心將三樓南片區(qū)的整體層高由原來(lái)的4.5米提升到9.5米，大大提高了商場(chǎng)的空間通透度和色彩明亮度。

　　改造后的三樓，采用loft風(fēng)格的空間設(shè)計(jì)原則，增加了“感官高度”。

圖片三樓南片區(qū)層高：9.5米

　　▣ 墨爾本的 Eastland Shopping Centre

　　自1967年開業(yè)以來(lái)，墨爾本的 Eastland Shopping Centre 已經(jīng)歷經(jīng)五次改造升級(jí)。

　　其中， 為了在視覺(jué)上增加樓層高度，不僅采用了部分玻璃穹頂，還在玻璃穹頂下安放了立體裝置，陽(yáng)光照射時(shí)會(huì)產(chǎn)生明暗效果。

　　通過(guò)設(shè)計(jì)模糊了人們對(duì)高度的概念，增加“感官高度”。

　　▣ 上海世茂廣場(chǎng)

　　耗資3億改造成本，大拆大建內(nèi)外部建筑格局的上海世茂廣場(chǎng)，使入口醒目、獨(dú)特、具有設(shè)計(jì)感，形成了視覺(jué)沖擊，改善了原有入口進(jìn)深過(guò)深的不足。

　　原有物業(yè)雖然樓層和層高都比較高，產(chǎn)生離地感，但調(diào)改后的外置平臺(tái)可以抵消影響，同時(shí)且外部電梯拉動(dòng)客流向上流動(dòng)，大大改善空間體驗(yàn)。

　　▣ 大悅城騎鵝公社

　　大悅城騎鵝公社已經(jīng)被視為主題空間改造的教科書式案例。

　　其所在空間原本是天津大悅城的一個(gè)“不良面積”，那個(gè)“不良面積”因?yàn)閷痈哂邢拗�、面積有限制，注定不能做成像主動(dòng)線一樣寬闊、敞亮。

　　托生于一個(gè)大型購(gòu)物中心的五層里側(cè)，通過(guò)主題街區(qū)的場(chǎng)景化打造，讓騎鵝公社成為全國(guó)首個(gè)環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的室內(nèi)購(gòu)物街區(qū)，是整個(gè)購(gòu)物中心里個(gè)性最鮮明、坪效最高的空間。

商業(yè)空間層高打造的“關(guān)鍵點(diǎn)”

No.3

　　對(duì)于體驗(yàn)式商業(yè)空間的設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，親切感和人性化的尺度是繞不開的話題，過(guò)高或過(guò)低的層高都會(huì)影響消費(fèi)者的體驗(yàn)。

　　1. 層高凈高不低于3.6米 

　　在多數(shù)項(xiàng)目中，首層層高一般是6米，最常用的二層以上層高就是5—5.5米，凈高不低于3.6米。

　　為什么凈高不能低于3.6米？

　　以下圖為例，商業(yè)體的中庭尺寸是八米，人站在二層以上的回廊時(shí)，我們需要考慮商業(yè)昭示性的設(shè)計(jì)，即人透過(guò)欄桿頂部也能看到對(duì)面上層的商鋪logo（扣除管線吊頂），3.6米就是垂直層高最低的要求。

　　2. 1:1的勻稱之感

　　稍高的層高有益于消費(fèi)者的游逛感受，但同時(shí)應(yīng)將走廊寬度放在考量范圍之內(nèi)，過(guò)于空曠和過(guò)于緊湊一樣，都會(huì)給人帶來(lái)壓抑。

　　在多數(shù)項(xiàng)目里，購(gòu)物中心走廊寬度與層高比在1:1時(shí)能給人勻稱之感，過(guò)高則顯得環(huán)境氛圍冷峻，不夠舒適；過(guò)低則顯得環(huán)境壓抑。 

　　3. 精細(xì)化設(shè)計(jì)

　　購(gòu)物中心還可以進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，在色彩、結(jié)構(gòu)上創(chuàng)造更高的視覺(jué)效果，以達(dá)到為樓層“增高”的視覺(jué)目的。

　　例如，上文中提到的Eastland Shopping Centre就是通過(guò)玻璃穹頂?shù)墓庥靶Ч�，模糊了人們�?duì)高度的概念，從而產(chǎn)生增高效果。

　　值得一提的是，地下層高，則由于地下造價(jià)貴，即使是差一米的高度，造價(jià)差異也比較大。所以地下層高比地上層高更有講究。

“最后”

No.4

　　行業(yè)內(nèi)對(duì)“更高”的需求，是伴隨著商業(yè)內(nèi)容的變化而來(lái)的。

　　當(dāng)體驗(yàn)取代商品成為實(shí)體商業(yè)的核心，物理空間作為一切內(nèi)容的載體勢(shì)必要做出改變。

　　對(duì)于實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是傳統(tǒng)的盒子式商業(yè)還是街區(qū)商業(yè)，適宜的層高都有助于打造品質(zhì)感。

　　為更多餐飲、體驗(yàn)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等對(duì)層高有較高要求的商戶創(chuàng)造更多進(jìn)駐機(jī)會(huì)，為商場(chǎng)招商提供硬件保障，為消費(fèi)者舒適的消費(fèi)體驗(yàn)提供保證。