“價(jià)高者得”的競(jìng)爭(zhēng)下，是否又要玩起面粉貴過(guò)面包的游戲，房企則需要更多的考量。

    盡管“圍標(biāo)”事件給土地市場(chǎng)刮來(lái)了一陣肅清之風(fēng)，但上海政府釋放土地的信號(hào)依舊強(qiáng)烈。

    4月14日，上海土地交易市場(chǎng)公告，擬于4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等四個(gè)區(qū)。

    50宗地塊一次性被擺上架，在寸土寸金的上海并不多見，而事實(shí)上4月以來(lái)，上海也有多次土地出讓及推介活動(dòng)。

    大量土地入市，上海在土拍政策上也出現(xiàn)了三年來(lái)的首次松動(dòng)，另一方面，市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，要在上海拿地的企業(yè)如何算好手中那筆賬，更需要諸多權(quán)衡。

    土地信號(hào)

    一季度才剛剛過(guò)去，上海土地市場(chǎng)的成交額就已經(jīng)逼近500億（不含工業(yè)、動(dòng)遷房等用地）。

    然而，特殊時(shí)代背景下，核心城市對(duì)土地的供應(yīng)正在不斷加大。

    據(jù)了解，4月8日，上海重點(diǎn)發(fā)展板塊——臨港新片區(qū)內(nèi)6處商業(yè)地塊和8處住宅地塊開展線上推介。另?yè)?jù)推介會(huì)透露，臨港2020年計(jì)劃出讓土地共152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃，商業(yè)地塊58幅，用地面積117公頃。

   作為超級(jí)大城市，越來(lái)越多的上海常住人口也將遷向郊區(qū)，有負(fù)責(zé)人當(dāng)場(chǎng)表示，每年臨港新片區(qū)將引入不下10萬(wàn)常住人口，同時(shí)按照人均居住需求，每年將建設(shè)300萬(wàn)平方米體量的住宅。

    土地供應(yīng)增加少不了政策的推動(dòng)。

    4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發(fā)布會(huì)透露，《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》即將出臺(tái)，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量、減輕房企入市成本壓力等。

    此外，4月9日，發(fā)改委引發(fā)第532份文件，其中提到探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，完善部分中心城市市轄區(qū)規(guī)模結(jié)構(gòu)和管轄范圍，解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問(wèn)題。

    有業(yè)內(nèi)指出，這意味著對(duì)于中心城市來(lái)說(shuō)城市骨架可以繼續(xù)做大，可以給更多建設(shè)用地指標(biāo)。

    一只燕子不成春。無(wú)論宏觀政策還是市場(chǎng)層面，都在推動(dòng)土地市場(chǎng)走向賣地的“大時(shí)代”。

   而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國(guó)共有14個(gè)城市賣地收入超過(guò)千億元，上海繼續(xù)位列杭州之后，蟬聯(lián)賣地排行榜亞軍，獲得土地出讓金1942億元。

   另一方面，隨著疫情緩解，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復(fù)，4月13日總價(jià)1700萬(wàn)起的頂豪項(xiàng)目碧云尊邸開放認(rèn)籌，吸引不少“富豪”帶著口罩排隊(duì)，同樣印證上海樓市今年以來(lái)的熱度。

   價(jià)高者得？

   大量地塊待價(jià)而沽，如何讓競(jìng)爭(zhēng)更加市場(chǎng)化？“圍標(biāo)”事件之后，上海土拍規(guī)則也悄然發(fā)生變化。

   4月10日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請(qǐng)人數(shù)不超過(guò)5人，就無(wú)需打分，直接競(jìng)價(jià)拍賣，價(jià)高者得。有效申請(qǐng)人在6人及以上的，則采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式。

   而按照之前的規(guī)定，若有效申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)3人的，地塊采用招標(biāo)方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合評(píng)分，排序確定順位；若效申請(qǐng)人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“競(jìng)買人”，競(jìng)買人只有篩選到2家時(shí)才能競(jìng)價(jià)。

   事實(shí)上，自2017年4月11日上海采用新的招掛復(fù)合式規(guī)則起，大部分的地塊都采用上述出讓規(guī)則，至今規(guī)則正好實(shí)施三年整，而此次變動(dòng)也是三年來(lái)上海土拍規(guī)則的首次松動(dòng)。

   此外，原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結(jié)土地款，一般長(zhǎng)達(dá)20天；而新規(guī)之后，只需要在參拍前一一天凍結(jié)資金即可。

   而在自持比例要求上，此次土拍中取消了15%自持租賃住宅要求，這與此前圍標(biāo)事件中的北外灘地塊一致，該地塊除需配建5%建筑面積的保障性住房外，也無(wú)自持要求。

   業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改變意味著土地出讓將向更市場(chǎng)的道路上，向價(jià)高者得，向面向所有開發(fā)商而不是知名開發(fā)商的方向靠近。

   也有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)上海沒(méi)有政府支持的土地會(huì)越來(lái)越多，也意味著地塊出現(xiàn)溢價(jià)的情況越來(lái)越多。

   值得一提的是，招掛復(fù)合式在2012年的上海市場(chǎng)也曾被啟用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。

   但從目前推出的土地來(lái)看，招掛復(fù)合式暫時(shí)不會(huì)像2014年時(shí)被完全替代，2017年啟動(dòng)的新規(guī)是否會(huì)完全放松由價(jià)高者得，目前也并未有更多的信號(hào)透露。

   回顧過(guò)去三年，在嚴(yán)苛的土地出讓規(guī)則下，房企間高溢價(jià)搶地的情況在上海土地市場(chǎng)已幾乎絕跡。

   據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上海出讓的157宗地塊中，溢價(jià)率超過(guò)5%的僅有8塊，底價(jià)成交成為土地市場(chǎng)的主旋律。

   不過(guò)，隨著土拍規(guī)則放松，這一現(xiàn)象不出意外將被打破。

   房企賬本

   擺脫了類似計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“分配制”，對(duì)房企而言，也意味著更多的進(jìn)場(chǎng)機(jī)會(huì)。

   不過(guò)，市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，意味著更高的土地成本，面粉是否會(huì)再次貴過(guò)面包，也需要房企算好手中的賬，尤其如今還面臨新冠疫情的挑戰(zhàn)。

   畢竟，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提是，買賣雙方都覺(jué)得劃算，交易才會(huì)達(dá)成，才能實(shí)現(xiàn)雙贏。

   有房企就表示，“圍標(biāo)”事件后，在上海拿地還是需要更加小心，但另一方面，有房企則稱，行業(yè)和市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)生根本變化，還是會(huì)繼續(xù)正常布局。

   以2017年土拍規(guī)則變化前后出讓的地塊為例，2017年4月前，上海溢價(jià)率較高的地塊中就有中海競(jìng)得的小昆山地塊。

   據(jù)了解，2017年3月29日，中海以50.9億元競(jìng)得松江小昆山三幅住宅用地，樓板價(jià)分別為30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米，三宗地塊的溢價(jià)率則分別達(dá)到66.9%、71.6%和69.9%。

   2018年8月6日，地塊所建項(xiàng)目中海九峰里獲得預(yù)售證后迎來(lái)開盤，開盤均價(jià)僅有4字頭，而在2019年底，項(xiàng)目在售洋房均價(jià)也才3.4萬(wàn)每平，別墅均價(jià)約5萬(wàn)每平。

   盡管是受上海限價(jià)政策約束，但僅從項(xiàng)目單價(jià)與樓板價(jià)的差價(jià)，高溢價(jià)后中海并沒(méi)有獲得可觀的利潤(rùn)空間。

   底價(jià)成交地塊的情況如何？以2017年8月31日，萬(wàn)科48.7億元底價(jià)競(jìng)得的嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)國(guó)際汽車城核心區(qū)21B-13地塊為例，彼時(shí)萬(wàn)科的成交樓板價(jià)為25041元/平方米，2019年8月，地塊項(xiàng)目萬(wàn)科西郊都會(huì)取證認(rèn)籌，均價(jià)39041元/平方米。

   有業(yè)內(nèi)人士直言，“事實(shí)上，土拍要打分以后，上海出讓的地塊底價(jià)都相對(duì)以往要高一些，開發(fā)商掙多少基本可以說(shuō)是政府算好的。”

   如今，除龍頭房企外，有更多房企都有機(jī)會(huì)參與上海土拍，“價(jià)高者得”的競(jìng)爭(zhēng)下，是否又要玩起面粉貴過(guò)面包的游戲，房企則需要更多的考量。