“價高者得”的競爭下，是否又要玩起面粉貴過面包的游戲，房企則需要更多的考量。

    盡管“圍標”事件給土地市場刮來了一陣肅清之風，但上海政府釋放土地的信號依舊強烈。

    4月14日，上海土地交易市場公告，擬于4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等四個區(qū)。

    50宗地塊一次性被擺上架，在寸土寸金的上海并不多見，而事實上4月以來，上海也有多次土地出讓及推介活動。

    大量土地入市，上海在土拍政策上也出現(xiàn)了三年來的首次松動，另一方面，市場化的競爭機制下，要在上海拿地的企業(yè)如何算好手中那筆賬，更需要諸多權衡。

    土地信號

    一季度才剛剛過去，上海土地市場的成交額就已經(jīng)逼近500億（不含工業(yè)、動遷房等用地）。

    然而，特殊時代背景下，核心城市對土地的供應正在不斷加大。

    據(jù)了解，4月8日，上海重點發(fā)展板塊——臨港新片區(qū)內(nèi)6處商業(yè)地塊和8處住宅地塊開展線上推介。另據(jù)推介會透露，臨港2020年計劃出讓土地共152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃，商業(yè)地塊58幅，用地面積117公頃。

   作為超級大城市，越來越多的上海常住人口也將遷向郊區(qū)，有負責人當場表示，每年臨港新片區(qū)將引入不下10萬常住人口，同時按照人均居住需求，每年將建設300萬平方米體量的住宅。

    土地供應增加少不了政策的推動。

    4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發(fā)布會透露，《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》即將出臺，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，包括加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當增加年度土地供應量、減輕房企入市成本壓力等。

    此外，4月9日，發(fā)改委引發(fā)第532份文件，其中提到探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區(qū)域交易機制，完善部分中心城市市轄區(qū)規(guī)模結構和管轄范圍，解決發(fā)展空間嚴重不足問題。

    有業(yè)內(nèi)指出，這意味著對于中心城市來說城市骨架可以繼續(xù)做大，可以給更多建設用地指標。

    一只燕子不成春。無論宏觀政策還是市場層面，都在推動土地市場走向賣地的“大時代”。

   而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國共有14個城市賣地收入超過千億元，上海繼續(xù)位列杭州之后，蟬聯(lián)賣地排行榜亞軍，獲得土地出讓金1942億元。

   另一方面，隨著疫情緩解，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復，4月13日總價1700萬起的頂豪項目碧云尊邸開放認籌，吸引不少“富豪”帶著口罩排隊，同樣印證上海樓市今年以來的熱度。

   價高者得？

   大量地塊待價而沽，如何讓競爭更加市場化？“圍標”事件之后，上海土拍規(guī)則也悄然發(fā)生變化。

   4月10日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請人數(shù)不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價招標方式。

   而按照之前的規(guī)定，若有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟實力、技術資質(zhì)、項目經(jīng)驗進行綜合評分，排序確定順位；若效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。

   事實上，自2017年4月11日上海采用新的招掛復合式規(guī)則起，大部分的地塊都采用上述出讓規(guī)則，至今規(guī)則正好實施三年整，而此次變動也是三年來上海土拍規(guī)則的首次松動。

   此外，原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結土地款，一般長達20天；而新規(guī)之后，只需要在參拍前一一天凍結資金即可。

   而在自持比例要求上，此次土拍中取消了15%自持租賃住宅要求，這與此前圍標事件中的北外灘地塊一致，該地塊除需配建5%建筑面積的保障性住房外，也無自持要求。

   業(yè)內(nèi)人士認為，這一改變意味著土地出讓將向更市場的道路上，向價高者得，向面向所有開發(fā)商而不是知名開發(fā)商的方向靠近。

   也有業(yè)內(nèi)人士指出，未來上海沒有政府支持的土地會越來越多，也意味著地塊出現(xiàn)溢價的情況越來越多。

   值得一提的是，招掛復合式在2012年的上海市場也曾被啟用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。

   但從目前推出的土地來看，招掛復合式暫時不會像2014年時被完全替代，2017年啟動的新規(guī)是否會完全放松由價高者得，目前也并未有更多的信號透露。

   回顧過去三年，在嚴苛的土地出讓規(guī)則下，房企間高溢價搶地的情況在上海土地市場已幾乎絕跡。

   據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年上海出讓的157宗地塊中，溢價率超過5%的僅有8塊，底價成交成為土地市場的主旋律。

   不過，隨著土拍規(guī)則放松，這一現(xiàn)象不出意外將被打破。

   房企賬本

   擺脫了類似計劃經(jīng)濟時代的“分配制”，對房企而言，也意味著更多的進場機會。

   不過，市場充分競爭，意味著更高的土地成本，面粉是否會再次貴過面包，也需要房企算好手中的賬，尤其如今還面臨新冠疫情的挑戰(zhàn)。

   畢竟，市場經(jīng)濟的前提是，買賣雙方都覺得劃算，交易才會達成，才能實現(xiàn)雙贏。

   有房企就表示，“圍標”事件后，在上海拿地還是需要更加小心，但另一方面，有房企則稱，行業(yè)和市場沒有發(fā)生根本變化，還是會繼續(xù)正常布局。

   以2017年土拍規(guī)則變化前后出讓的地塊為例，2017年4月前，上海溢價率較高的地塊中就有中海競得的小昆山地塊。

   據(jù)了解，2017年3月29日，中海以50.9億元競得松江小昆山三幅住宅用地，樓板價分別為30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米，三宗地塊的溢價率則分別達到66.9%、71.6%和69.9%。

   2018年8月6日，地塊所建項目中海九峰里獲得預售證后迎來開盤，開盤均價僅有4字頭，而在2019年底，項目在售洋房均價也才3.4萬每平，別墅均價約5萬每平。

   盡管是受上海限價政策約束，但僅從項目單價與樓板價的差價，高溢價后中海并沒有獲得可觀的利潤空間。

   底價成交地塊的情況如何？以2017年8月31日，萬科48.7億元底價競得的嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)國際汽車城核心區(qū)21B-13地塊為例，彼時萬科的成交樓板價為25041元/平方米，2019年8月，地塊項目萬科西郊都會取證認籌，均價39041元/平方米。

   有業(yè)內(nèi)人士直言，“事實上，土拍要打分以后，上海出讓的地塊底價都相對以往要高一些，開發(fā)商掙多少基本可以說是政府算好的。”

   如今，除龍頭房企外，有更多房企都有機會參與上海土拍，“價高者得”的競爭下，是否又要玩起面粉貴過面包的游戲，房企則需要更多的考量。