5月13日，第一太平戴維斯發(fā)布《2020年第一季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。報(bào)告指出，一季度餐飲業(yè)態(tài)受沖擊最為顯著，鑒于疫情對(duì)零售市場(chǎng)的負(fù)面影響，零售商議價(jià)空間漸現(xiàn)。

    2020年前兩月，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣1,323.03億元，同比下降14.0%。

    2020年第一季度，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，截至季末，全市總存量仍維持542.1萬(wàn)平方米。截至本季度末，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。

    2020年第一季度，全市首層平均租金環(huán)比下降0.8%至人民幣每平方米每月740.7元。其中，餐飲品牌店鋪擴(kuò)張于季內(nèi)更趨謹(jǐn)慎。

    由于受疫情的負(fù)面沖擊，且可供出售項(xiàng)目剩余土地使用年限問(wèn)題猶存，廣州零售物業(yè)投資市場(chǎng)保持平靜。

    鑒于年內(nèi)將有大量新增供應(yīng)入市，同時(shí)疫情令零售商備受沖擊，預(yù)計(jì)年內(nèi)全市空置率將有所上升，同時(shí)平均租金料將結(jié)構(gòu)性下降。

    供應(yīng)

    受限于疫情期間政府實(shí)施的防疫措施及其對(duì)居民外出的管控，零售市場(chǎng)新項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)自1月下旬短暫停滯。因此，擬于2020年第一季度入市的購(gòu)物中心均延遲開(kāi)業(yè)。本季度，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，全市總存量仍為542.1萬(wàn)平方米。

    需求

    盡管多數(shù)購(gòu)物中心自1月底開(kāi)始宣布縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，且在政府號(hào)召下，多數(shù)業(yè)態(tài)短期停業(yè)，但季內(nèi)仍未出現(xiàn)零售商大面積退租或縮減店鋪面積現(xiàn)象。

    鑒于季度初期，有部分業(yè)主已進(jìn)行了常規(guī)品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整活動(dòng)，全市空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。

    與此前幾個(gè)季度大相徑庭的是，第一季度餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于品牌擴(kuò)張轉(zhuǎn)持更謹(jǐn)慎態(tài)度。受政府疫情防控規(guī)定影響，所有餐飲品牌僅允許開(kāi)展外賣(mài)業(yè)務(wù)，而門(mén)店堂食業(yè)務(wù)階段性全面叫停。

    在此情況下，考慮到營(yíng)業(yè)收入或難與經(jīng)營(yíng)成本相匹配，部分經(jīng)營(yíng)者選擇暫時(shí)關(guān)店，直至3月中旬逐步允許堂食后才相繼恢復(fù)營(yíng)業(yè)。在當(dāng)前的形勢(shì)下，餐飲品牌經(jīng)營(yíng)者不得不重新考慮其商業(yè)模式及發(fā)展戰(zhàn)略，本季度的擴(kuò)張勢(shì)頭也相對(duì)減弱。

    盡管餐飲業(yè)態(tài)遭受沖擊最為顯著，但以非生活必需品為主營(yíng)商品的零售商及休閑娛樂(lè)相關(guān)業(yè)態(tài)亦受到一定負(fù)面影響。受政府實(shí)施的全市乃至全國(guó)范圍的強(qiáng)制隔離措施影響，購(gòu)物中心客流量大幅下降。因此，當(dāng)前確保健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流成為多數(shù)零售商第一要?jiǎng)?wù)。鑒于此，廣州部分零售品牌暫時(shí)性減少其擴(kuò)張預(yù)算以克時(shí)艱。

    租金

    在疫情爆發(fā)之初，廣州部分業(yè)主就已向租戶(hù)提供階段性租金減免，以期與他們共克時(shí)艱。此外，鑒于疫情對(duì)零售市場(chǎng)產(chǎn)生的負(fù)面影響，本季度零售商議價(jià)空間漸現(xiàn)。

    截至季末，全市平均租金環(huán)比微降0.8%至人民幣每平方米每月740.7元。核心商圈平均租金環(huán)比下降0.3%至人民幣每平方米每月1,457.3元，非核心商圈平均租金環(huán)比下降1.1%至人民幣每平方米每月336.4元。

    投資市場(chǎng)

    整體而言，廣州零售物業(yè)投資市場(chǎng)保持平靜。本季度未錄得購(gòu)物中心整售交易，此外，疫情負(fù)面影響對(duì)市場(chǎng)也形成一定程度沖擊�？紤]到近期疫情的全球蔓延及其對(duì)零售業(yè)的打擊，投資者情緒在一定程度上減弱。

    此外，許多項(xiàng)目剩余土地使用年限較短，如何實(shí)現(xiàn)投資與項(xiàng)目處置間的平衡仍是投資者需應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)。

    市場(chǎng)展望

    盡管部分項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)，但預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將有約102.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。未來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，且其多位于非核心商圈；同時(shí)考慮到疫情對(duì)零售商產(chǎn)生的負(fù)面沖擊，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)有所上升，平均租金也將結(jié)構(gòu)性下降。

    第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長(zhǎng)廣州董事總經(jīng)理劉蔚海表示：“盡管廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受近期新冠肺炎疫情沖擊明顯，第一季度GDP同比下滑6.8%。但多數(shù)機(jī)構(gòu)型投資者及自用型買(mǎi)家仍對(duì)大灣區(qū)及廣州經(jīng)濟(jì)韌性和遠(yuǎn)期發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，且對(duì)本地商用物業(yè)市場(chǎng)的投資信心、興趣及需求未減。”