本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者吳婕秋5月27日廣州報道）繼上海自貿(mào)區(qū)運(yùn)行一年多后，國內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)至四個，包括天津、福建和廣東在內(nèi)的三大自貿(mào)區(qū)4月21日正式掛牌，由此掀起自貿(mào)區(qū)開發(fā)的熱潮。自貿(mào)區(qū)定位各有特色，房地產(chǎn)市場是否也迎來新的發(fā)展機(jī)遇？5月27日，第一太平戴維斯舉行媒體見面會，從開發(fā)環(huán)境、交通條件、經(jīng)濟(jì)實力、優(yōu)惠政策四個方面比較和解讀了各大自貿(mào)區(qū)的現(xiàn)狀。

 
    自貿(mào)區(qū)通過制度改革釋放紅利
    第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管何凌認(rèn)為，從開發(fā)環(huán)境方面而言，除上海自貿(mào)區(qū)擁有較成熟的開發(fā)條件和區(qū)域配套外，其他三大自貿(mào)區(qū)都有一大塊區(qū)域?qū)儆谛聟^(qū)開發(fā)。尤其是廣東自貿(mào)區(qū)，南沙、橫琴和前海蛇口片區(qū)大多屬于新開發(fā)區(qū)域，除擁有少量的居住人口和加工企業(yè)外，區(qū)內(nèi)超過一半的面積有待開發(fā)，各區(qū)域不同的開發(fā)環(huán)境將在一定程度上影響物業(yè)市場的發(fā)展?jié)摿�。前海這類適合集中規(guī)劃開發(fā)的區(qū)域會在發(fā)展速度上有一定優(yōu)勢。
    交通條件方面，自貿(mào)區(qū)多為新區(qū)開發(fā)，雖然和中心城區(qū)有地鐵/軌道交通、城市快速路相連，但均有一段不短的路程（20至48公里不等）。另一方面，除前海距深圳寶安機(jī)場較近以外，自貿(mào)區(qū)大多距離相鄰機(jī)場較遠(yuǎn)（35至80公里不等），需要駕車一小時以上。這些交通條件的優(yōu)越與否會直接影響到企業(yè)日常商務(wù)活動、辦公人群通勤等時間成本，進(jìn)而對中心企業(yè)外遷、重點(diǎn)知名公司入駐起到一定的影響。
   經(jīng)濟(jì)實力方面，自貿(mào)區(qū)所在的省市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)均不俗，GDP增速保持在較高水平運(yùn)行。從上海自貿(mào)區(qū)一年多來的經(jīng)驗來看，合同外資金額這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2014年同比增長5.2倍，占上海全市水平的37.3%。另外，由于各省市所在的經(jīng)濟(jì)腹地和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)各有不同，未來自貿(mào)區(qū)的發(fā)展方向也將各異。
    優(yōu)惠政策方面，自貿(mào)區(qū)本身并沒有獲得特別的優(yōu)惠政策，而是通過制度改革來釋放紅利。上海和天津自貿(mào)區(qū)都沒有出臺專門的稅收優(yōu)惠政策，而福建自貿(mào)區(qū)的平潭以及廣東自貿(mào)區(qū)的前海、橫琴由于地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)，滿足一定門檻的入駐企業(yè)仍享有15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠（這一優(yōu)惠政策的有效期將在2020年結(jié)束）。未來自貿(mào)區(qū)將繼續(xù)從制度創(chuàng)新方面來激發(fā)市場活力。

    并非所有企業(yè)愿意進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)
    由于自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、開發(fā)外商投資方面擁有眾多優(yōu)勢，確實吸引了一部分國內(nèi)外企業(yè)的積極進(jìn)駐。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年底，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)共21,239家，新增的企業(yè)中超過八成是內(nèi)資企業(yè)，金融服務(wù)類企業(yè)的占比10%左右。
    而深圳前海在吸引金融企業(yè)方面一枝獨(dú)秀，截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.5萬家，其中金融機(jī)構(gòu)占比56.5%。毗鄰香港的地緣優(yōu)勢和金融類措施的推出，是前海吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的直接原因。
    值得注意的是，并非所有的企業(yè)都對進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)意愿強(qiáng)烈。金融機(jī)構(gòu)、電商、物流 、航運(yùn)服務(wù)和貿(mào)易類公司在政策優(yōu)惠、融資成本和商品成本降低的情況下，在入駐自貿(mào)區(qū)的企業(yè)陣營中占據(jù)主體。而對于那些業(yè)務(wù)重心位于城市CBD區(qū)域，或其業(yè)務(wù)與自貿(mào)區(qū)無直接關(guān)聯(lián)的企業(yè)將對進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)持觀望態(tài)度。盡管自貿(mào)區(qū)目前的租金水平不高，但區(qū)內(nèi)商業(yè)配套不足、通勤不便和時間成本增加都將對企業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。

    投資南沙寫字樓比房地產(chǎn)更穩(wěn)妥
    自貿(mào)區(qū)概念的火熱使南沙再度成為資本追逐的對象。根據(jù)第一太平戴維斯最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前廣州南沙住宅市場供應(yīng)量大，再加上原有未消化的存量高企，導(dǎo)致了去化壓力大。預(yù)計后期南沙當(dāng)?shù)胤績r的漲幅將非常有限。
    數(shù)據(jù)顯示，目前珠海橫琴在售的住宅項目均價相較2014年漲幅超過10%。但由于橫琴住宅規(guī)劃較少（約2萬套），再加上在建的港珠澳大橋，預(yù)計后期當(dāng)?shù)胤績r還有5%～15%上升的空間。深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)獲批直接帶動了住宅售價的飛速增長。預(yù)計后期住宅市場將保持5%以上的上漲。
    “如果投資者手上真的有大筆閑置資金，又想投資南沙，我個人建議，買南沙CBD核心區(qū)域的寫字樓會比房地產(chǎn)更穩(wěn)妥�！钡谝惶�平戴維斯商業(yè)樓宇部董事劉曉南接受記者采訪時表示。
    他指出，隨著自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，南沙明珠灣商務(wù)區(qū)寫字樓售價將高于現(xiàn)有水平，租金預(yù)計會有明顯的提升。前海發(fā)展起來后地段上比周邊的南山中心商務(wù)區(qū)和寶安中心區(qū)更好，預(yù)計租金回報率會在3.8%左右。橫琴寫字樓定位較高，預(yù)計未來租金回報率將在4～4.5%。