本網(wǎng)訊 （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋6月1日廣州報道）作為我國著名的“千年商都”，在后亞運效應(yīng)的積極推動下，廣州商業(yè)網(wǎng)絡(luò)除了北京路、上下九、農(nóng)林下路等傳統(tǒng)商圈實現(xiàn)了跨越提升，還伴隨著城市拓延發(fā)展形成了若干新的大型商圈。除了CBD珠江新城商圈之外，北有RBD白云新城商圈興起，南部有番禺南站商圈發(fā)力，西部有工業(yè)大道的商圈雛形初現(xiàn)。新興商圈與傳統(tǒng)商圈是形成互動互補的倍增效應(yīng)，還是在激烈競爭中此消彼長，重繪廣州商業(yè)版圖？
    6月1日，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所在廣州市商道咨詢有限公司舉辦了廣州新興商圈發(fā)展研討會。會上，各路商界精英暢所欲言，為廣州商圈未來的發(fā)展獻計獻策。

    本次研討會由流通經(jīng)濟研究所所長王先慶主持。他圍繞“廣州城市商業(yè)中心的擴散與新興商圈的崛起”這一話題介紹了舉辦此次會議的主題和目的，并從城市變遷與商圈的形成、廣州城市的個性與商圈的發(fā)展規(guī)律、近幾年廣州新興商圈的分布及其特征以及新興商圈培育和發(fā)展存在的問題等四個方面談了自己的觀點，認為隨著主流交通工具、城市功能以及居住方式的變化，廣州城市商業(yè)已經(jīng)從集聚階段轉(zhuǎn)向擴散階段，從而催生一批新興商圈的成長，這將成為建設(shè)廣州國際商貿(mào)中心的重要推動力和發(fā)展機遇。

    徐印州（廣東省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長、教授）：奧特萊斯是新商圈崛起的契機？
    據(jù)我觀察，很多城市把奧特萊斯作為新商圈崛起的契機。今天我主要想對比一下國內(nèi)外奧特萊斯業(yè)態(tài)的異同。
    一是從這個業(yè)態(tài)市場生命周期來看，國外是在名牌產(chǎn)品興起、成熟之后才有了奧特萊斯，而在國內(nèi)，品牌數(shù)量和影響力都不足。
    二是從奧特萊斯出現(xiàn)和支撐其發(fā)展的因素來看，國外奧特萊斯原動力是品牌商，就是知名品牌的生產(chǎn)商，然后才是大零售商；而國內(nèi)奧特萊斯原動力有兩個，一個是商業(yè)地產(chǎn)，一個是地方政府。
    三是從業(yè)態(tài)來看，國外的奧特萊斯在零售業(yè)上是繼便利店、超市、百貨店、購物中心之后第五代典型的零售業(yè)，而國內(nèi)的運營模式就是出租鋪位、攤位。
    四是選址方面來看，國外選址多半是交通極為便利的地方，看國內(nèi)的奧特萊斯的選址大多數(shù)在消費人口密集的一、二線城市，就是在即將邊緣化的城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)。
    五是成熟的歐美奧特萊斯有三個功能于一體，首先是名牌產(chǎn)品，第二是有折扣的，因為是斷檔的，第三是體驗式消費；而國內(nèi)主要靠折扣來吸引消費者。

    李志堅（廣州市商道咨詢有限公司總經(jīng)理）：新商圈的很多商業(yè)都沒發(fā)展起來
    商圈發(fā)展應(yīng)該是多樣性的，現(xiàn)在東進、南拓、北優(yōu)格局已經(jīng)拉開，但目前廣州很多新商圈的商業(yè)都沒有發(fā)展起來。
    到底有什么新業(yè)態(tài)可以支持新興商圈的發(fā)展呢？在國外，通過奧特萊斯業(yè)態(tài)形成一些新的經(jīng)濟商圈，我們這幾年在嘗試，但都不行。還有廣州提出打造網(wǎng)上商都，而現(xiàn)在電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)影響不是很深遠，廣州商業(yè)對電子商務(wù)的認識和應(yīng)用不太足夠。
    圍繞廣州市定位為國際商貿(mào)中心打造新興商圈，肯定需要以下6個要素：一是需要國際品牌；二是需要國際的消費群體；三是需要國際購物環(huán)境；四是營造國際營商文化；五是要形成國際特色。

    楊軍艇（太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理）：商圈必須要有一定的輻射力   
    我接著奧特萊斯說一下，奧特萊斯很有生命力，任何產(chǎn)品下架，庫存的，奧特萊斯可以實現(xiàn)零庫存，因此必須在郊區(qū)以最低價格賣，而且要離市區(qū)很遠，因為不能正面競爭。真正的奧特萊斯來說，廣州還有很大一段距離。
    如果一定要說商圈，我還有一個概念，我們說成是商圈，必須在城市里面有一定輻射力的，對居民有輻射力才具有商圈功能，萬達、新市、嘉裕太陽廣場不能定位為城市商圈，而只是社區(qū)商圈，因此，廣州有六個商圈：下九路，北京路、農(nóng)林路，天河路，江南西、中華廣場。還有廣州商圈特點三級很明顯，荔灣區(qū)一級，越秀區(qū)一級（包括東山區(qū)），天河區(qū)一個級別，各是三分之一，這個數(shù)據(jù)很精準。
    吉之島在中華廣場刷卡，中華廣場每單平均30元，十幾年前的時候，來到天河城，每單平均60元，是同樣的商品，同樣的價格，這就是購買力。這是級差很明顯。因為討論廣州商圈的時候，廣州的級差有區(qū)別，其他地方圍繞中心商業(yè)就產(chǎn)生級差。

   謝逸楓（刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長）：新興商圈的形成都依托城市規(guī)劃
   新興商圈的形成都依托城市規(guī)劃，如地鐵，老城區(qū)新商業(yè)活不了是因為城市改造，他們慢慢被趕出來，新商圈價值漲得很快，投資價值也能體現(xiàn)出來，地鐵都往郊區(qū)延伸。
   亞運之后，廣州經(jīng)濟會有一次騰飛機會，從廣州人口來看，去年突破1200萬，每年都上升，未來20年城市化之后，中國人口也會增加，農(nóng)村人口進入城市，這部分人消費力可以彌補郊區(qū)消費力不足的現(xiàn)象，提升郊區(qū)的經(jīng)濟價值。
   從城市規(guī)劃角度看，所有的投資客和商圈都會往規(guī)劃好的地方發(fā)展，珠江新城商圈發(fā)展也有潛力，雖然現(xiàn)在人口轉(zhuǎn)移比較緩慢，招商速度比較慢，空置率很高，新商圈初期肯定有人氣、招商不足的現(xiàn)象，但需要看到后勁，既然是CBD，未來肯定有高端商品進入，以后，流動人口會進入郊區(qū)，有資產(chǎn)能力的人會往好商區(qū)走，城市人口有變化的話，不會說出現(xiàn)斷層現(xiàn)象。
   

    黃穗誠（廣州市房協(xié)專家委員、專家）: 商圈發(fā)展是消費者心理需求的結(jié)果
    商業(yè)地產(chǎn)空置率在每年空置率是10%—15%，商品房空置率占20%，這拖累了開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)需求是比較大的，通過10、20年的房地產(chǎn)開發(fā)，不少開發(fā)商積累了不少資金，逐步邁入商業(yè)地產(chǎn)，但他們在思考跟誰結(jié)合進入商業(yè)地產(chǎn)。
    商圈的人和做地產(chǎn)的人怎么更好結(jié)合起來，讓商業(yè)圈的規(guī)劃，商業(yè)點的設(shè)置能夠真正符合市場發(fā)展，而不是拍腦袋。
    除了交通要方便，還要考慮消費習(xí)慣。消費者為什么選擇在這個地方買東西，為什么會成為購物人聚集的地方，這里面必然有客觀原因，客觀原因是經(jīng)濟發(fā)展結(jié)果。因為購買對象不同，需求貨品就不一樣，而新興商圈完全是經(jīng)濟發(fā)展結(jié)果。
    種種情況表明，商圈發(fā)展是消費者心理需求的結(jié)果，如果忽視了這種因素，現(xiàn)在往往對商業(yè)、房產(chǎn)的研究是缺少這一點。

    吳新堅（全國房地產(chǎn)聯(lián)盟成員、經(jīng)理人）：廣州新興商圈成長給廣州商業(yè)帶來的機遇
    現(xiàn)在住宅限購以后，商業(yè)地產(chǎn)就成本資本追逐的焦點，銀行和外來的錢都投資在商業(yè)地產(chǎn)商，得到的回報可能比住宅更高、更快。
    現(xiàn)在地鐵已經(jīng)形成一個立體交通網(wǎng)絡(luò)，還有汽車時代的到來，為商圈提供了發(fā)展機會；消費多元化了，現(xiàn)在不僅是簡單購物，還想有休閑，希望業(yè)態(tài)多元化；還有就是郊區(qū)人口年輕化，一部分年輕人到郊區(qū)買樓了，他們在那邊居住，年輕化居住人口為郊區(qū)商業(yè)提供了機會。
    老商圈為什么會落后呢？有幾個方面原因：一是地段太擁擠，交通不方便，停車難；二是噪音大，環(huán)境差；三是空間小，商品沒有很多地方展示。因為有老商圈弊端，所以必然會產(chǎn)生新商圈。
    新商業(yè)地產(chǎn)有幾大特色：一是以大型超市，以百貨為主，重點發(fā)展休閑、購物，餐飲，營業(yè)面積要達到1萬平方米以上，要求是多業(yè)態(tài)的，從蔬菜到電玩都有產(chǎn)品線；二是處于城市發(fā)展地帶，土地成本比較低，停車方便，大交通發(fā)達；三是因為有土地成本優(yōu)勢及空間優(yōu)勢，所以重點會發(fā)展旅游，有相干功能設(shè)置，這也給商業(yè)地產(chǎn)提供一個機會。
    商業(yè)地產(chǎn)對新興商圈也有不足點，因為商業(yè)存在不是一個母體，必定需要一個母體，需要一個等候期。這種商圈消費心理在廣州沒有形成，大家都不想開汽車一個小時去郊區(qū)購物，這也是一個風(fēng)險，還有一個風(fēng)險是居住人口，沒有形成凝聚消費能力。

    簡麗娜（廣州市商業(yè)總會副秘書長）：是炒商圈概念還是實實在在發(fā)展商圈？
    之前看到一些觀點，說廣州商圈由西向東轉(zhuǎn)移的趨勢，在亞運開幕前，我們收集到各區(qū)情況來看，在后亞運時代發(fā)展趨勢有可能會改變，因為各區(qū)都不斷要打造新商圈，而且有各種方案，給我感覺是地產(chǎn)商在這方面的操作性很強，因為他們有房子，他們想打造一個商圈。
    根據(jù)粗略統(tǒng)計，天河商圈超過150萬平方米商業(yè)物業(yè)了，剛剛也提到過承載力和布局，靠近面對面的競爭對商業(yè)發(fā)展有利還是有弊？這是值得探討的問題。
    因此，我們是要先把商圈概念炒作起來，還是實實在在發(fā)展起來，形成實際商圈呢？走什么路還是值得探討的。
 
  
    楊金霞（新快報記者）：廣州商業(yè)格局從正中心走向多個副中心
    隨著廣州城市化發(fā)展，商業(yè)格局從正中心走向多個副中心發(fā)展趨勢，廣州現(xiàn)在具有規(guī)模的新興商圈有白云新城，珠江新城，廣州新城，從分布看，和廣州東進，西連，南托、北優(yōu)戰(zhàn)略是相符合的，目前珠江新城發(fā)展比較好，現(xiàn)在已經(jīng)成為廣州CBD，這已經(jīng)毋庸置疑了。
    在商業(yè)地產(chǎn)方面，如太陽新天地，中央地下商城等高端地產(chǎn)項目比較多，受到很多人關(guān)注，珠江新城商業(yè)地產(chǎn)價值已經(jīng)獲得肯定，珠江新城有一些名牌商鋪都已經(jīng)慢慢提升。
    珠江新城臺是搭起來了，但離真正的商業(yè)繁榮還是有一段距離的，因為有一些商業(yè)還沒有開業(yè)，項目之間彼此融合還沒有形成。像太陽新天地是下半年才開業(yè)，三大商圈中還有白云新城，商業(yè)地產(chǎn)是以項目帶動區(qū)域的方式，隨著廣州萬達開業(yè)，白云新城商圈基本上定了格調(diào)。
    萬達廣場從一手4.5的價格已經(jīng)賣到12萬多，還有五號停機坪，會在國慶前后開業(yè)，未來白云新城發(fā)展更趨于區(qū)域性的商業(yè)中心，通過商業(yè)拉動居住。
    還有一個廣州新城，廣州新城大部分都是商業(yè)盲點，包括亞運城，廣州南站的規(guī)劃都很不清晰。除了這幾個商圈以外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在廣州區(qū)域都會有一些新變化，包括老城區(qū)，新城區(qū)，如海珠、增城等等都有一些大項目出現(xiàn)，也會有一些商業(yè)模式創(chuàng)新與變化，包括不被業(yè)界看好的商業(yè)項目也有出現(xiàn)，作為媒體，我們也一直關(guān)注。
   

    王勇（廣州市商道咨詢有限公司副經(jīng)理）：廣州應(yīng)與香港錯位競爭
    廣州定位是國家中心城市，這不是在創(chuàng)新上，也不是在某一個產(chǎn)業(yè)上，最重要是貿(mào)易。
    廣州與香港如何產(chǎn)生錯位競爭呢？廣州也要塑造國內(nèi)的購物天堂，而香港是傾向于國際產(chǎn)品的購物天堂，我們不能成為香港的附屬，從消費鏈條來講，廣州是一個大代理商，有20多個批發(fā)市場，銷量數(shù)一數(shù)二，有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，從廣州整體規(guī)劃來講，除了新興產(chǎn)業(yè)，更要關(guān)注廣州的優(yōu)勢，不僅要輻射廣州，還要輻射珠三角乃至全國。
    商圈不能僅僅輻射一個區(qū)域，每一個商圈都應(yīng)該承載輻射的能力。同時，廣州商圈和商業(yè)形勢是最早的，但走出去的意識非常不足，廣州貿(mào)易量很大，但北京的廣東商會企業(yè)都很小。
    現(xiàn)在奧特萊斯是政府和商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)共同操作的模式，賺錢是這三塊，而不是運營商，奧特萊斯收益率比一般商場少一點的，他們更多的是資產(chǎn)的升值。
  

    周小兵（廣州商道咨詢有限公司咨詢部經(jīng)理）：國內(nèi)商業(yè)規(guī)劃大多數(shù)是以政府主導(dǎo)
    就我的理解，之前也接觸一兩個商業(yè)項目，國內(nèi)商業(yè)規(guī)劃大多數(shù)是以政府主導(dǎo)，由市場培育真的不是很多。

    
    張麗娟（廣州市商道咨詢有限公司規(guī)劃部經(jīng)理）：商圈規(guī)劃越來越難做
    我06年就開始做北京路規(guī)劃，商圈規(guī)劃方面有比較典型的定義，現(xiàn)在感覺規(guī)劃越來越難做，目前商圈都是規(guī)劃出來的，而不是由市場基礎(chǔ)慢慢自發(fā)或者培育出來的。
    除了北京路的規(guī)劃需要進行功能提升，是基于規(guī)劃目的而規(guī)劃的，從這個案例可以看到，真正商業(yè)和商圈形成性不是政府意圖或者行為就能夠達到的，除了業(yè)態(tài)培育和選擇以外，還要考慮人的消費習(xí)慣和需求，如果是過多人為去干涉或者通過行政手段干涉，對商圈形成是不利的。
    這幾年我們做廣州市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃比較多，對廣州市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)分布情況比較關(guān)注，除了幾位提到的商圈之外，還有機場周邊的商圈，這是大家關(guān)注度不是很高的，我認為隨著機場的發(fā)展，機場商圈會發(fā)展起來，這個商圈還是值得培育的，因為是集消費、體驗等綜合功能，而機場周邊只有單一的功能，我們認為機場周邊還是有條件的，因為土地和生態(tài)都有一定的保障，但這肯定必須經(jīng)歷長遠過程，因為機場周邊環(huán)境會受到制約。
    同時，廣州商圈還有一個重要問題，就是多元化不充分，網(wǎng)絡(luò)化不充分，像北京路，上下九是以街鋪帶動的，而天河城以購物中心為主導(dǎo)，但商業(yè)街又不發(fā)達，比較單一。