海印股份董事長(zhǎng)邵建明

   3月30日，在海印旗下商業(yè)物業(yè)廣州總統(tǒng)大酒店五樓餐廳，海印股份董事長(zhǎng)邵建明接受了本網(wǎng)的專(zhuān)訪。

項(xiàng)目選址適宜做奧萊

海印旗下運(yùn)營(yíng)的商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，既有電器城、布藝城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，也有購(gòu)物中心等綜合商場(chǎng)，幾乎沒(méi)有哪兩個(gè)商城的定位是一樣。

“如果我們只是簡(jiǎn)單地把市區(qū)的購(gòu)物中心模式復(fù)制在海印又一城，那必死無(wú)疑。惟有不斷創(chuàng)新，與廣州老城區(qū)的購(gòu)物中心有明顯的差異化，才能活得下來(lái)，而且活得很好。”邵建明談及打造奧特萊斯的初衷表示：“奧特萊斯選址要滿(mǎn)足四個(gè)要求：其一，位于離市中心一小時(shí)內(nèi)車(chē)程的城郊;其二，交通要便利;其三，具有足夠的輻射能力;其四，物業(yè)成本較低。”

海印又一城正好符合以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)相關(guān)資料顯示，海印又一城是海印股份首次嘗試開(kāi)發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)21.58萬(wàn)平方米，其中奧特萊斯購(gòu)物中心約7萬(wàn)平方米，位于華南快速干線南端出入口番禺迎賓路段，處于華南碧桂園和萬(wàn)博中心之間，由廣東海印集團(tuán)股份有限公司附屬全資機(jī)構(gòu)廣州市番禺海印體育休閑有限公司擁有產(chǎn)權(quán)，并統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。

 “如果離城區(qū)太近，奧特萊斯就會(huì)影響城區(qū)的正價(jià)店銷(xiāo)售，同時(shí)較高物業(yè)成本也會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本。但如果太遠(yuǎn)，交通不便，又不能輻射周邊人群，商場(chǎng)缺乏足夠支撐，海印又一城的地理位置，恰好為奧特萊斯業(yè)態(tài)發(fā)展提供了足夠的發(fā)展空間。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍評(píng)論道。

黃華軍進(jìn)一步分析，到奧特萊斯消費(fèi)的顧客主要有以下四類(lèi)：一是對(duì)品牌認(rèn)知度很高的廣州、番禺白領(lǐng)及中產(chǎn)階級(jí)。這部分消費(fèi)者，大多以自駕車(chē)為主。商場(chǎng)地下負(fù)一、二層，設(shè)有1201個(gè)免費(fèi)停車(chē)位，方便前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)人群。

二是珠三角一帶的消費(fèi)者。隨著番禺經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人氣的旺盛，交通的便利，將會(huì)吸引更多的珠三角地區(qū)人流進(jìn)入盤(pán)禺市場(chǎng)。

三是游客。再加上每年數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的外地游客，尤其是當(dāng)港深廣高鐵修建好后，香港消費(fèi)者過(guò)來(lái)番禺更加方便，他們將會(huì)是奧特萊斯的潛在消費(fèi)者。

四是居住在海印又一城五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓式公寓的居住人群。他們的消費(fèi)能力也與奧特萊斯的定位相當(dāng)吻合。

貨源：與總部或代理商直接合作

目前，中國(guó)以?shī)W特萊斯命名的商場(chǎng)大約有400家，但從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，大部分充其量只能算是折扣店、特賣(mài)場(chǎng)。招商難、貨源匱乏一直掣肘著奧特萊斯們的拳腳。正因?yàn)槠放曝浽床蛔悖?/SPAN> 2007年8月，北京愛(ài)普奧特萊斯名品服飾廣場(chǎng)約700商戶(hù)集體歇業(yè)。2011年10月，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)被法院查封宣告倒閉。

不過(guò)，海印又一城奧特萊斯完全沒(méi)有這個(gè)顧慮。

據(jù)負(fù)責(zé)奢侈品招商的上�？�通商務(wù)咨詢(xún)有限公司張激介紹，商場(chǎng)90%的品牌都是由直營(yíng)商開(kāi)設(shè)，比如Gucci、Coach是由中國(guó)公司來(lái)開(kāi)的直營(yíng)店，而Amani、Boss、Versace等品牌則是通過(guò)地區(qū)總代理澳門(mén)彩虹集團(tuán)來(lái)運(yùn)營(yíng)。

其中，Gucci 門(mén)店為中國(guó)首家直營(yíng)折扣店, Amani、Burberry 也是全系列品牌進(jìn)駐。此外，海印又一城奧特萊斯的貨品將比一般正價(jià)品晚一季到一季半，價(jià)格僅為奢侈品正價(jià)的5-7折，同時(shí)相當(dāng)于海南免稅店的70%。

“我們是上市公司，在業(yè)界具備良好的信譽(yù)和口碑，雄厚的資本實(shí)力和相同的經(jīng)營(yíng)理念讓我們和奢侈品總部、代理商一拍即合。而且我們和國(guó)際一線奢侈品設(shè)計(jì)師交情匪淺，他們對(duì)我們的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力相當(dāng)信任。”邵建明透露道：“我們與他們的合作公平合理，不需要倒貼所謂的店鋪裝修費(fèi)用，實(shí)行統(tǒng)一收銀和銷(xiāo)售扣點(diǎn)。”

稀缺：華南地區(qū)5年內(nèi)僅此一家

正品、低價(jià)、來(lái)自25家國(guó)際知名奢侈品牌,以及70多家國(guó)內(nèi)一線知名品牌,這一切足以構(gòu)成讓消費(fèi)者到海印又一城瘋狂掃貨的理由。

黃華軍表示，奧特萊斯這一舶來(lái)品雖然在中國(guó)遍地開(kāi)花，但魚(yú)龍混雜，大多是“掛羊頭賣(mài)狗肉”。一種是開(kāi)發(fā)商以?shī)W特萊斯的名義去地方圈地，名為“商業(yè)地產(chǎn)”實(shí)則“地產(chǎn)商業(yè)”；一種是百貨公司的奧特萊斯，缺乏有影響力的品牌；更有甚者是商場(chǎng)直接花錢(qián)買(mǎi)回來(lái)的貨，不但價(jià)格上沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)上也難以為繼。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，海印又一城奧特萊斯直接與奢侈品總部和代理商合作，開(kāi)創(chuàng)了華南奧特萊斯的先河，真正彰顯了里程碑式的意義。

按照奢侈品企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，平均15—20家奢侈品正價(jià)店才能給一家?jiàn)W特萊斯店供應(yīng)足夠的貨源。“受合同及貨源限制，未來(lái)5年內(nèi)，華南地區(qū)將不可能開(kāi)第二家此類(lèi)項(xiàng)目，這就是海印又一城奧特萊斯獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”邵建明表示。

同時(shí)，這也意味著首創(chuàng)置業(yè)之前在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯、廣州友誼與廣州長(zhǎng)隆共同投資開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)隆友誼購(gòu)物公園，以及廣東其他的奧特萊斯項(xiàng)目都面臨著流產(chǎn)的可能性。