疫情下的廣州土地市場(chǎng)終于渡過(guò)“冰封期”，在5月18日這一天上演一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)”土拍。

  當(dāng)日，廣州12宗地集中上架銷售，各大房企應(yīng)聲趕來(lái)，期望在這場(chǎng)土拍盛宴中分得一杯羹。

  12宗地塊總建面積近219萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)近231億元。就區(qū)域分布而言，4宗位于從化、3宗位于白云、4宗位于增城、1宗位于番禺。競(jìng)拍開(kāi)始前，共有11宗地獲得報(bào)價(jià)。

  有消息稱，這場(chǎng)土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽(yáng)光城、時(shí)代、雅居樂(lè)等32家房企入場(chǎng)，競(jìng)買(mǎi)保證金超176億。

  但出人意料的是，因關(guān)注過(guò)高而使得土地交易中心官網(wǎng)訪問(wèn)量暴增，導(dǎo)致系統(tǒng)崩潰，多家房企無(wú)法正常報(bào)價(jià)，出現(xiàn)“僅經(jīng)過(guò)一輪加價(jià)就火速成交”的烏龍結(jié)果，增加了不少戲劇性。

  最終多宗地塊不得不延遲或重新競(jìng)拍，歷時(shí)近10個(gè)小時(shí)后，隨著越秀地產(chǎn)以75億總價(jià)奪下番禺漢溪大道北側(cè)地塊，本次土拍才順利落下帷幕。

  總體來(lái)看，多宗地塊底價(jià)成交，亦有多宗溢價(jià)成交。

  “這在意料之中，甚至比預(yù)期的要好。”業(yè)內(nèi)人士表示，但同時(shí)房企拿地積極性高漲，與疫情沖擊房地產(chǎn)銷售的情況相悖，則是市場(chǎng)和政策、房企多方促成的結(jié)果。

  重頭戲：越秀、龍光攻下熱門(mén)地塊

  今日土拍重頭戲無(wú)疑是番禺漢溪大道北側(cè)地塊和白云黃石街道江夏村6037地塊，該兩宗地塊以其優(yōu)質(zhì)稀缺性，吸引了最多的目光。

  但成交并不如預(yù)期順利，由于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境不穩(wěn)定，地塊由原定上午10時(shí)出讓延期至下午16時(shí)和18時(shí)競(jìng)拍。崩潰的網(wǎng)站系統(tǒng)讓外界無(wú)法獲知競(jìng)價(jià)的具體過(guò)程，但從結(jié)果來(lái)看，想必也是一場(chǎng)硝煙不小的大戲。

  其中，越秀地產(chǎn)以74.92億元總價(jià)拿下了番禺漢溪大道地塊，折合樓面價(jià)約32405元/平方米，溢價(jià)率16%。據(jù)稱，該場(chǎng)競(jìng)價(jià)頗為驚心動(dòng)魄，期間每每有對(duì)手報(bào)價(jià)，越秀地塊都在倒數(shù)前10秒出手搶下。

  “從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)，這塊地并不便宜。但因?yàn)樵叫阌袊?guó)資背景，提高溢價(jià)拿地并不意外，這能起到提振市場(chǎng)的示范作用。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜分析表示。

  具體分析來(lái)看，地塊位于番禺區(qū)番禺大道與漢溪大道交匯處、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)西側(cè)，宗地面積為83319平方米，計(jì)容面積為256886平方米，為番禺長(zhǎng)隆片區(qū)儲(chǔ)備地塊中最后一宗住宅地塊，稀缺性不言而喻。

  地塊臨近地鐵7號(hào)線南村萬(wàn)博站和地鐵3號(hào)線、7號(hào)線漢溪長(zhǎng)隆站，交通十分便利；周邊醫(yī)療、教學(xué)資源配套成熟，更坐擁萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)隆景區(qū)等文娛資源，具備十分可觀的升值潛力。

  規(guī)劃顯示，廣州市及番禺區(qū)高度重視該區(qū)域發(fā)展，將強(qiáng)化萬(wàn)博片區(qū)與長(zhǎng)隆片區(qū)之間的聯(lián)系，推動(dòng)該區(qū)域建設(shè)為居住、商業(yè)、商務(wù)和文化、娛樂(lè)等多功能高端復(fù)合社區(qū)，建立一個(gè)新嶺南城市和富有多元活力的CBD范本。

  實(shí)際上，該宗地塊是越秀地產(chǎn)繼今年3月獲取漢溪大道北側(cè)BA0902107、BA0902111地塊后，在該片區(qū)摘得的第二宗地。

  再次成功奪地，越秀地產(chǎn)表示，該兩宗地塊相互緊鄰，加上去年獲取的里仁洞舊改項(xiàng)目，三大項(xiàng)目將協(xié)同推進(jìn)，在廣州南部進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，奠定越秀地產(chǎn)在廣州南部的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。

  對(duì)于未來(lái)入市情況，上述業(yè)內(nèi)人士分析，地塊售價(jià)估計(jì)要過(guò)5萬(wàn)/平方米，“有政策利好的幫助，未來(lái)發(fā)展并不會(huì)虧”。

  下午早些時(shí)候成交的白云江夏地塊同樣是房企眼中的“香餑餑”，最終由龍光溢價(jià)32%、總價(jià)29.76億斬獲，地塊折合樓面價(jià)43144元/平方米，躋身白云區(qū)樓面價(jià)第二高、全市第四高。

  從地理位置來(lái)看，該宗地坐落于白云新城和設(shè)計(jì)之都兩大板塊交界處，占地面積30811平方米，是近年難得一見(jiàn)的市中心靚地。

  目前，地塊周邊的一手住宅項(xiàng)目有龍湖·天奕，一手房報(bào)價(jià)在9-13萬(wàn)/平方米左右；周邊還有多個(gè)二手盤(pán)，均價(jià)在7-8萬(wàn)元/平方米左右。

  通過(guò)此次拿地可以發(fā)現(xiàn)，龍光近來(lái)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)頗為積極，前幾日才以最高限價(jià)116億競(jìng)得深圳前海限價(jià)地。

  本次拿地，黃韜認(rèn)為，對(duì)龍光的意義在于重返廣州，目前該公司在南沙以及蘿崗的地塊已經(jīng)開(kāi)發(fā)或銷售完畢，正是需要補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)候。

  不過(guò)，廣州業(yè)內(nèi)人士鄧浩志則表示，本次高價(jià)拿地，后續(xù)存在一定的銷售壓力：“白云新城附近雖然一直都是廣州高價(jià)地誕生區(qū)域，但這個(gè)區(qū)域單價(jià)過(guò)6萬(wàn)的項(xiàng)目銷售速度都非常緩慢，售價(jià)過(guò)10萬(wàn)的龍湖項(xiàng)目，對(duì)周轉(zhuǎn)型項(xiàng)目更是毫無(wú)參考價(jià)值�！�

  土拍“狂歡”里的復(fù)蘇

  對(duì)拿地志在必得的除了龍光還有恒大，本次以底價(jià)47億包攬?jiān)龀?宗回爐地，率先落槌。

  這是恒大總部搬離廣州后再次“回歸”，上一次恒大在廣州公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地，是在7家房企激烈爭(zhēng)奪下，以22.06億元將花都紅棉大道一期地塊收入囊中。

  廣州拿地后，恒大又在一個(gè)月內(nèi)三度落子京城，以約64億元總價(jià)斬獲密云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三期A1地塊、房山商住地和順義新城地塊。

  對(duì)此，黃韜表示：“恒大回歸一線拿地，主要受益于今年比較理想的銷售情況，回籠資金充足�！编嚭浦緞t認(rèn)為，主攻三四線城市的房企回歸一線城市，產(chǎn)品適應(yīng)性值得關(guān)注。

  值得一提的是，恒大競(jìng)得的2宗地塊原為一宗巨無(wú)霸地塊，回爐后一分為二，起拍總價(jià)由53.66億直降至47億元，起拍樓面價(jià)也由11999元/平方米分別降至9827元/平方米、10724元/平方米（扣除配建面積）。

  多宗地塊回爐再次出讓，條件相應(yīng)有所下調(diào)，也是本次土拍被熱捧的原因之一。最終，佳兆業(yè)、奧園、敏捷、雅居樂(lè)等均從中分得一杯羹。

  其中，佳兆業(yè)以29.23億元拿下增城寧西街、永寧街地塊，折合樓面價(jià)約9546.5元/平，溢價(jià)率11.86%；敏捷以23.3億元拿下增城石灘麻涌地塊，折合樓面價(jià)約7984元/平，溢價(jià)率14.22%；奧園22億奪白云宅地，溢價(jià)率20.87%、樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平米。

  雖然有3宗成交地塊因系統(tǒng)原因需再次競(jìng)拍，不過(guò)所幸，最終成交結(jié)果與之前一致。

  事實(shí)上，廣州將12宗地集中一天出讓的情況非常罕見(jiàn)。一方面，受疫情影響，此前延遲出讓的地塊逐漸補(bǔ)上進(jìn)度，“完成年度土地出讓計(jì)劃，既是政府財(cái)政的主要來(lái)源，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要舉措�！编嚭浦颈硎�。

  另一方面，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場(chǎng)出手都比較積極。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)加速賣(mài)地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場(chǎng)增加的對(duì)土地的需求。

  以本次出讓番禺漢溪地塊來(lái)看，地塊總價(jià)高達(dá)近75億，但這塊地卻讓幾個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)了2個(gè)多小時(shí)，可見(jiàn)“不差錢(qián)”的地產(chǎn)商并不少。

  政府、市場(chǎng)、企業(yè)的多方面因素，促成了這場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)土拍。疫情“冰封期”后，本次土地大開(kāi)倉(cāng)的目的和意義也不言而喻。

  廣東省住房政策中心主任助理李宇嘉也表示：“實(shí)際上是在供給端給企業(yè)紓困，出讓的地塊都較為優(yōu)質(zhì)，多位于政府重點(diǎn)打造的‘新城’區(qū)域�！�

  事實(shí)上，許久未有土地供應(yīng)的從化本次同時(shí)推出4宗地塊，也算“解了渴”。

  “過(guò)去兩三年政府出讓的多為增城、南沙等外圍地塊，本次出讓地塊則均位于中心區(qū)，表明中心區(qū)確實(shí)需要供地了�！崩钣罴芜M(jìn)而表示，近期國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)都比較活躍，反映的是土地市場(chǎng)正在復(fù)蘇回暖。

  把范圍推及至全國(guó)，可以發(fā)現(xiàn)，在房企們與政府加緊推地的雙重推動(dòng)下，疫情后的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”的趨勢(shì)。

  “房企拿地積極性高漲，與疫情沖擊房地產(chǎn)銷售的情況是相悖的。”鄧浩志表示，主要原因應(yīng)該是政策松動(dòng)使得房企獲得較大額度的新增融資，房企拿地更加積極。

  事實(shí)上，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有想象的那么差。黃韜也表示，大致上，大部分開(kāi)發(fā)商仍處在資金鏈非常緊張的處境；但至少有20%的開(kāi)發(fā)商仍然活得不錯(cuò)，對(duì)于后市有比較大的信心。