除了大本營深圳之外，星河商置在大灣區(qū)又下一城，多了一座COCO City。

　　據(jù)星河商置官微顯示，5月16日與長華投資集團簽署項目合作協(xié)議，意味著將迎來又一個品牌管理輸出項目——佛山長華星河COCO City。

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，雙方此次合作的佛山長華國際商業(yè)中心是政府重點工程之一。項目坐落于佛山市獅山主城區(qū)核心博愛中路68號，規(guī)劃打造為近80萬平方米的城市綜合體。

　　另悉，該項目集聚購物中心、商業(yè)步行街、五星級酒店、寫字樓、圖書館、青少年宮、演藝中心等七大業(yè)態(tài)。

　　其中，長華星河COCO City將作為商業(yè)主體引進，合約面積約16萬平方米，將致力于打造為佛山的商業(yè)標桿項目。

　　輕資產之路

　　提起星河商業(yè)地產項目，首先會想到的便是位于深圳的COCO Park。

　　開業(yè)于2006年的深圳福田星河COCO Park是星河旗下商業(yè)地產標桿項目，也是星河集團運營購物中心的起點。

　　自開業(yè)起，因地處深圳福田CBD的核心地段及帶有“中國首個公園情景式購物中心”的光環(huán)，星河COCO Park多年來人氣不減。

　　隨著發(fā)展深入，星河集團逐漸將旗下商業(yè)資產梳理為6個不同品牌，并各自擁有不同定位。比如，擁有城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購物中心“第三空間”等。

　　商業(yè)地產業(yè)務逐漸成熟之后，星河開始布局深圳以外的城市。

　　2014年，基于星河COCO Park的運營經驗，星河開始將這種模式向外運用至第三方發(fā)展商開發(fā)的購物中心及商業(yè)綜合體，并借此將業(yè)務拓展至深圳之外的區(qū)域。

　　這一年，星河第一個對外輸出品牌的項目落地，為深圳龍華星河iCO項目。據(jù)觀點地產新媒體翻查當時報道顯示，iCO時尚購物領地由深圳市粵商投資有限公司投資建設，星河商業(yè)地產統(tǒng)一進行規(guī)劃、運營和管理。2014年11月，雙方正式達成合作，2015年12月底，該項目開業(yè)運營。

　　此后，星河的輕資產品牌輸出之路越走越遠。

　　2015年10月，星河商置和普寧市金莎投資有限公司簽署合作，獲得了品牌管理輸出布局珠三角的第一個項目——普寧星河COCO City。

　　2017年8月29日，星河商置與恩施州和潤投資建設集團簽約合作，將在恩施城市中心打造商業(yè)文化標桿星河COCO City，這也是星河商置首入華中地區(qū)。

　　2019年7月14日，星河商置與博能控股簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，首個合作項目南昌商聯(lián)中心項目正式簽約，星河為這個項目提供的商業(yè)品牌是COCO Park。

　　2019年8月9日，星河商置與中山展盈地產簽署項目合作協(xié)議，迎來又一個品牌管理輸出項目——中山天奕星河COCO City。

　　這只是星河商置這幾年來輕資產輸出的一部分而已，據(jù)年初披露的招股書顯示，截至2019年9月30日，星河已在國內16個城市合計管理38個購物中心及商業(yè)綜合體，其中有15個位于深圳。

　　招股書數(shù)據(jù)還顯示，截至2019年9月30日，來自第三方獨立開發(fā)商的相關合約面積從2017年底的96.8萬平方米增長到164萬平方米，實現(xiàn)成倍增長。

　　上市的考量

　　算上這一次在佛山的輕資產項目，星河商置越來越頻繁進行著商業(yè)地產品牌輸出的工作。分析人士認為，這或許和目前星河商置正在謀求港交所上市大有關系。

　　事實上，星河商置已有過一次新三板上市經歷。

　　2016年，黃楚龍曾推動星河商置掛牌新三板，但在此后約3年時間里，未能從市場上獲得融資。2019年年底，星河商置從新三板摘牌。

　　現(xiàn)在看來，摘牌原因是星河商置已經做好了到另一個資本平臺上市的準備。

　　2020年1月，星河商置發(fā)布赴港上市招股書。

　　從招股書可以看到，2014年12月底，黃楚龍控制的星河置業(yè)集團收購了星河商用置業(yè)投資全部權益，而后者間接持有星河商置全部權益。由此，黃楚龍間接擁有星河商置所有權益。

　　可以說，星河商置這個平臺的成立與發(fā)展，和星河商業(yè)品牌的發(fā)展幾乎同步。

　　另一方面，房地產企業(yè)分拆不同業(yè)務上市，已經成為這幾年主流。不過從目前來看，物業(yè)公司是分拆上市的第一選擇。

　　截至5月15日建業(yè)新生活在香港掛牌后，目前共計有23家在港上市的物業(yè)公司。

　　相比之下，商業(yè)地產公司數(shù)量則遠遠沒有這么多，但已經有不少開發(fā)企業(yè)盯上了商管公司的分拆上市。除了星河商置外，目前還有寶龍商業(yè)、世茂商業(yè)都有傳出分拆上市的消息。

　　其實，分拆商業(yè)公司上市的好處也很明顯，比如會有助于擺脫住宅開發(fā)和投資，形成獨立的發(fā)展邏輯；可以降低母公司的負債率，同時帶來低成本的資金等。

　　但要想在資本市場賣個好價錢，則要求這些準上市公司除了收入年增速要保持在20%以上水平外，還要有輕資產輸出做大規(guī)模的能力。

　　對于星河商置而言，在招股書發(fā)布之后，外界對其最大的擔憂或意見，是對大股東依賴較多。

　　招股書顯示，星河商置大部分收入來自星河控股及聯(lián)系人所開發(fā)或擁有的物業(yè)所提供的商業(yè)運營服務。

　　2017-2018年末及2019年前三季度，星河商置向星河控股及聯(lián)系人開發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運營服務所得收入，分別占持續(xù)經營業(yè)務的收入總額90.2%、88.4%和88.6%。

　　星河商置對此解釋稱，由獨立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)項目所產生的收入相對較低，主要由于在進行品牌及管理輸出項目中，星河商置僅收取按預先協(xié)議百分比計算的收入，而不向租戶收取費用。

　　不過，星河商置也很清楚，要想改善這一現(xiàn)象，星河商置必須走出深圳甚至珠三角，加大和第三方的合作。

　　此前和國際知名零售巨頭Costco合作顯然是一次不錯的嘗試，至少在長三角區(qū)域，星河商置的知名度得到了一次較大的曝光和提升。

　　今年2月18日，據(jù)上海土地市場官方網(wǎng)站顯示，星河控股集團旗下子公司上海河裕實業(yè)有限公司與世界零售巨頭Costco公司旗下獨資公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98億元聯(lián)合獲取上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)PDP0-1402單元F01-F06地塊。

　　按照要求，這里將落地在內地的第二家Costco超市。