社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它是城市商業(yè)空間的一個(gè)重要層次，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務(wù)需求、休閑娛樂需求等。

        20世紀(jì)50年代，社區(qū)商業(yè)首先在美國興起，之后在其它西方國家逐步大規(guī)模發(fā)展起來。60年代，英國、 日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展來。

        社區(qū)商業(yè)黃金十年與消費(fèi)特征

        “未來30年，國內(nèi)將建成2萬個(gè)社區(qū)”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積達(dá)53.6億㎡，按照住宅商業(yè)配套最低比例10%計(jì)算，未來社區(qū)商業(yè)施工量至少達(dá)5.36億㎡，這個(gè)體量換算為具體數(shù)目，預(yù)計(jì)到2030年，國內(nèi)將形成至少2萬個(gè)新社區(qū)商業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)消費(fèi)在社會消費(fèi)零售總額中的占比，最高已超60%。反觀國內(nèi)，即便是一線城市，這一占比也僅在30%-33%之間，社區(qū)商業(yè)仍有極大成長空間。

        隨著各城市區(qū)域級購物中心開發(fā)趨于飽和，未來幾年國內(nèi)社區(qū)商業(yè)體量龐大，人們的消費(fèi)趨勢亦更傾向于就近購物，預(yù)示著社區(qū)商業(yè)即將迎來黃金發(fā)展的十年。未來10年的時(shí)間里中國社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將逐漸占到社會消費(fèi)零售總額的三分之一。

        我們發(fā)現(xiàn)，過去社區(qū)商業(yè)大多是“底商”的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)單一，且是以“配套”的身份出現(xiàn)，難以滿足消費(fèi)者日益增長的“美好生活”需要。

        從開發(fā)難易程度來看，社區(qū)商業(yè)由于體量較小，因此建筑形態(tài)比購物中心更加靈活，但這并不等同于社區(qū)商業(yè)可以簡單以“底商”的建筑形態(tài)呈現(xiàn)。顏值當(dāng)?shù)赖漠?dāng)下，一座“高顏值”的社區(qū)商業(yè)顯然更容易留住消費(fèi)者。

        綜合當(dāng)下國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況分析，一方面， 許多社區(qū)商業(yè)僅被當(dāng)做“配套”來規(guī)劃，并設(shè)計(jì)成建筑底商的形態(tài)，導(dǎo)致招商有諸多限制，僅能引進(jìn)便利店、餐飲、相關(guān)配套等業(yè)態(tài)，難以形成良好的商業(yè)氛圍，且同質(zhì)化嚴(yán)重；

        另一方面，部分開發(fā)商甚至為了快速回籠資金，將商業(yè)部分進(jìn)行散賣，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，最終結(jié)果是社區(qū)商業(yè)經(jīng)營混亂。

        此外，“即便是開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)在建設(shè)前，缺乏有效市場調(diào)研，盲目規(guī)劃導(dǎo)致定位不明確�！边@些問題均會加大社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營難度，人氣難以聚集。

        2012年第一次出現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)是未來商業(yè)發(fā)展的藍(lán)海”概念。那時(shí)候時(shí)尚型購物中心正在遍地開花，購物中心布局越來越密。而購物中心之間的距離越來越近，便把消費(fèi)者布局進(jìn)行了分割。不斷地把消費(fèi)者進(jìn)行區(qū)域?qū)俚貏澐�，所以逐漸突出了社區(qū)商業(yè)。通常，一個(gè)商場的營業(yè)額是高是低與周邊的消費(fèi)客群基數(shù)相關(guān)。屬地化則讓社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)基數(shù)相對固定。

       社區(qū)商業(yè)的主要服務(wù)對象是1-3公里社區(qū)范圍內(nèi)的居住，它是以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的，這就意味著社區(qū)商業(yè)生來就帶有很強(qiáng)的公共服務(wù)的社會性質(zhì)，也就是說社區(qū)商業(yè)既是商業(yè)行為，也是民生工程，也就是“家門口經(jīng)濟(jì)”。

       “家門口經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為不可忽視的消費(fèi)力。面對這個(gè)萬億級的消費(fèi)市場，如何把握住這股潛在消費(fèi)力？

       社區(qū)商業(yè)處在生活服務(wù)消費(fèi)的最前沿，這就需要開發(fā)商、運(yùn)營商和經(jīng)營者諳熟屬地居民的消費(fèi)習(xí)慣，適時(shí)根據(jù)消費(fèi)變化做出優(yōu)化調(diào)整，才能保證社區(qū)商業(yè)始終保持社區(qū)生活中心的應(yīng)有地位。社區(qū)商業(yè)和購物中心的產(chǎn)品邏輯、業(yè)態(tài)邏輯完全相同，所不同的僅僅是社區(qū)商業(yè)聚合的各類資源具有更加清晰的屬地化特征，以頻繁消費(fèi)和�？拖�費(fèi)為主要目的。

       無論社區(qū)商業(yè)輻射的是3萬、5萬還是10萬人，其實(shí)消費(fèi)客群的變化度不強(qiáng)。若在核心商圈，每天50%的商場客流會有所不同。這決定了社區(qū)商業(yè)的基本特征，如果社區(qū)商業(yè)遲遲沒有新鮮內(nèi)容，又不能滿足日常的高頻次消費(fèi)需求，消費(fèi)者一定會流失。并且社區(qū)商業(yè)本身的客單價(jià)也存在天花板，畢竟每天三五次的消費(fèi)金額不會太高。

       從消費(fèi)人群來看，相較于購物中心，社區(qū)商業(yè)更容易精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體，社區(qū)主要居住人群不外乎四類：

       1、年輕人： 懶、宅、忙，但喜歡社交、獵奇、曬朋友圈，追求個(gè)性時(shí)尚；

       2、家庭主婦：消費(fèi)主要圍繞家庭與孩子的需求，通常喜歡網(wǎng)購，具有沖動消費(fèi)的特征，偶爾喜歡社交或可以“溜娃”的場地；

      3、兒童：對消費(fèi)概念模糊，愛玩是孩子的天性；

       4、老年人：對電商信任度低，主要消費(fèi)場景是生活圈一公里，舍得花錢尤其保健品。

       圍繞這四類消費(fèi)人群，社區(qū)商業(yè)在運(yùn)營當(dāng)中的發(fā)力點(diǎn)在哪里？就是高頻次，把頻次做足的消費(fèi)內(nèi)容放到社區(qū)商業(yè)空間里。

       新零售的啟示及社區(qū)商業(yè)的情感訴求

       當(dāng)前以超級物種、小象生鮮、盒馬鮮生為代表的新零售品牌在線下開花結(jié)果，“3公里生活圈”“半小時(shí)直送”“線上線下聯(lián)動購物”的新概念也席卷而來。他們的注入，對社區(qū)商業(yè)是利是弊？

       “新零售品牌并不一定著意線下實(shí)體的客群生意，更像在搞物流。本來更希望這些品牌能帶來一定的客流，但他們往往消耗了既有客流和消費(fèi)頻次。

       每枚硬幣都有兩面，新零售品牌注入社區(qū)商業(yè)這件事同樣如此。

       在今天出現(xiàn)了新零售品牌，一方面，可以提供更新鮮的食材等消費(fèi)內(nèi)容；另一方面，也可以用更好的服務(wù)來滿足消費(fèi)者當(dāng)下需求，并且開店意愿強(qiáng)。從資產(chǎn)持有方的角度講，有更多談判可能性，這是好事情。但是，如果我們只抱著‘原有3個(gè)，現(xiàn)有10個(gè)選擇’的盲目樂觀態(tài)度，長遠(yuǎn)發(fā)展定會出現(xiàn)問題�！�

       因?yàn)樯�鮮超市這類業(yè)態(tài)，對社區(qū)商業(yè)來說是主力店，解決客流帶動問題；但當(dāng)引入新零售品牌的時(shí)候，有六成甚至更多銷售是來自于線上。消費(fèi)者足不出戶就可以滿足頻次最高的消費(fèi)需求，達(dá)不到“引流”的效果。但如果沒有線上，大家對新零售的意識可能沒有那么強(qiáng)，更難以創(chuàng)造出如今風(fēng)靡的零售新物種。

       線上電商的十年發(fā)展沉淀了大量消費(fèi)者數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是社區(qū)商業(yè)的一筆寶貴財(cái)富：用更科學(xué)的方式了解消費(fèi)者畫像，省去許多調(diào)研時(shí)間，做出更精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃。過去社區(qū)商業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家如新加坡、日本等，他們做商業(yè)其實(shí)沒有大數(shù)據(jù)做背景調(diào)研，通常要把商業(yè)體建出來后，經(jīng)營一段時(shí)間才知道效果好不好，但在中國就有這樣的好處：通過大數(shù)據(jù)可以提前知道消費(fèi)者是誰，他們需要什么。

       現(xiàn)在因?yàn)槌鞘锌臻g被擠壓，消費(fèi)者對美好生活的需求層次越來越復(fù)合，比如情感訴求、親子類需求，等等。“社區(qū)”是充滿魅力的兩個(gè)字。而中國過往10年以來的房地產(chǎn)開發(fā)模式則在消滅鄰里關(guān)系、社區(qū)溫度。

       未來每一個(gè)做社區(qū)商業(yè)的人，甚至那些做區(qū)域型商業(yè)的人，都應(yīng)該給‘社區(qū)’兩字賦予一些溫度，融入情感訴求。在這個(gè)過程中，怎樣讓居民共建社區(qū)，并在消費(fèi)場景中獲得情感提升，滿足陶冶情操等訴求，才是做社區(qū)商業(yè)或者說經(jīng)營‘社區(qū)’兩個(gè)字最重要的著眼點(diǎn)。

       一個(gè)讓顧客愿意停留的社區(qū)商業(yè)，除了提供好的環(huán)境設(shè)計(jì)，還應(yīng)當(dāng)在光線、氣味、服務(wù)等方面照顧人的五感，給消費(fèi)者新的體驗(yàn)；未來的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該更加像是一個(gè)社區(qū)，提供社交、休閑、玩耍、聚會、充電及心靈交流的空間，為社區(qū)居民營造一個(gè)“情感公共空間”。

       社區(qū)商業(yè)實(shí)戰(zhàn)操盤手冊

       ■ 社區(qū)商業(yè)定義與特征分析

       1.何為社區(qū)商業(yè)？

       社區(qū)商業(yè)是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。

       服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在3公里以內(nèi)。它的這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在5萬平米以內(nèi)。

       2.社區(qū)商業(yè)分類

       按照商住比指標(biāo)分類：

       輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

       中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求，兼顧周邊。

       內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。

       按照服務(wù)的規(guī)模分類：

       便利級商業(yè)：3000方以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口3000人以下；

       鄰里級商業(yè)：3000-20000方，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口3000-50000人；

       社區(qū)級商業(yè)：20000-50000方，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口50000-150000人。

       按照載體建筑形式分類：

       底商型商業(yè)·裙房型商業(yè)·獨(dú)立型商業(yè)

       按照布局分類：

       散點(diǎn)式商業(yè)·商業(yè)街型商業(yè)·購物中心型商業(yè)

       按照位置分類：

       內(nèi)部型商業(yè)·外部型商業(yè)·兼有型商業(yè)

       按照社區(qū)規(guī)模分類：

       小型社區(qū)：人口300-700戶；人均商面0.6平米/人以下；便利性商品和服務(wù)

       中型社區(qū)：人口2000-5000戶；人均商面0.6-0.8平米/人；社區(qū)商業(yè)中心

       大型社區(qū)：人口1-1.5萬戶；人均商面0.8-1.2平米/人；區(qū)域型或超區(qū)域型商業(yè)中心

       3.社區(qū)商業(yè)的特征

       顧客屬地性＆業(yè)種配套性＆日常便利性＆服務(wù)親和性＆贏利穩(wěn)定性＆需求依賴性＆商圈擴(kuò)展性

       社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色

       4.社區(qū)商業(yè)的角色

       局部服從整體優(yōu)先原則

       利益最大化的輔助原則

       顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則

       社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？

       ·商業(yè)服從社區(qū)：商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；

       ·注重突出視覺沖擊：建筑外觀及線條上除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；

       ·內(nèi)部氛圍差異化：景觀小品、植物及地方代表性建筑的建設(shè)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢；

       除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。

       5.社區(qū)商業(yè)的問題

       便民 and 擾民？

       出租 or 出售？

       一鋪養(yǎng)三代 or 三代養(yǎng)一鋪？

       放水養(yǎng)魚 or 殺雞取卵？

       物業(yè)管理 or 經(jīng)營？

       步行街 or 不行街？

       6.小結(jié)

       搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？

       搞清楚你要什么？

       ■ 社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

       1.社區(qū)商業(yè)市場分析

       主要要素：

       周邊人口統(tǒng)計(jì)

       周邊消費(fèi)群特征分析

       競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）

       周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析

       周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析

       調(diào)研模板：

       1）項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析：規(guī)劃、商圈商家分布、人口構(gòu)成、家庭收入、周邊交通、客流監(jiān)控等

       2）小型租戶分類入戶深訪：租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等

       3）消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查：個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等

       4）特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析

       5）項(xiàng)目概念測試：設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試

       2.社區(qū)商業(yè)定位策劃

       市場定位：功能定位、業(yè)態(tài)類型、形象定位、名稱建議

       顧客定位：顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征

       規(guī)模定位：商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，主要考慮的因素有——區(qū)域的商業(yè)市場容量、市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）、競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等

       主題定位：主要考慮的因素有——住宅樓盤的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等

       3.社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

       九大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)

       生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居、休閑

       業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則

       （1）超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)

       （2）租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)

       （3）是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況

       （4）能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍

       （5）符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)

       租戶角色定位

       4.社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局

       （1）社區(qū)商業(yè)布局類型

       商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。

       下面我們主要分析四種類型：

       （2）各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)

       根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：

       a.在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

       b.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

       c.對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

       （3）人流動線規(guī)劃

       在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，主要表現(xiàn)為人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。

       人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。

       人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動頻率。

       社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：

       a、簡單易達(dá)，增強(qiáng)便利性；

       b、焦點(diǎn)與端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；

       c、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；

       d、直線為主，適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；

       e、設(shè)置銜接過渡的中庭等設(shè)施，凝聚人氣，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。

       （4）鋪位面積

       硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。

       每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。

       三種類型商業(yè)的鋪位面積比建議：

       三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比建議：

       （5）底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)

       *客流量與面積大小正相關(guān)

       *客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要

       *面寬進(jìn)深〈1：3

       *面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）

       *預(yù)留上下水,DN40/100

       *室內(nèi)外高差〈100-300毫米

       *電量至少100W/平米

       *廣告位預(yù)留

       *空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)

       *層高根據(jù)各地看，盡可能4.5以上，2層可低點(diǎn)

       *管道穿梁問題、剪力墻優(yōu)化問題，可考慮部分轉(zhuǎn)換（如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用），從經(jīng)濟(jì)性考慮，不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法，除非商鋪價(jià)值足夠消火栓安裝完成，但要暗裝。

       ■ 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理

       1.社區(qū)商業(yè)租售定位

       （1）租售定位原則

       市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大小）；

       發(fā)展商的意圖：

       項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。

       （2）租價(jià)定位

通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：

       a、整體區(qū)位          

       b、商業(yè)氛圍

       c、人流量             

       d、主力店

       e、交通條件          

       f、發(fā)展商實(shí)力

       g、規(guī)模主題          

       h、升值前景

       （3）售價(jià)定位

       主要有兩種方法對售價(jià)進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，還有另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。項(xiàng)目可以綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析。

       2.社區(qū)商業(yè)租售比例

       無固定比例

       開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)

       底商一般是銷售

       大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）

       內(nèi)部商鋪原則不售

       3.社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略

       （1）總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心

       （2）主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容SPA、休閑足浴品牌商家、品牌24小時(shí)便利店等

       常用招商優(yōu)惠形式

      （3）租金模式

      純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金

      （4）租金收取模式及計(jì)算依據(jù)

      影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：

      a.經(jīng)營的商品業(yè)種

      b.店鋪面積大小

      c.店的面寬

      d.店的位置

      e.承租戶在整體策略重點(diǎn)角色

      f.市場可參考類比租金

      部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。

      4.社區(qū)商業(yè)銷售管理

      （1）銷售策略

      目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。

      純銷售：資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營壓力小，但市場做旺慢、產(chǎn)權(quán)分散，不利整體形象塑造，適宜對競爭不激烈、市場成熟度低或體量極少的零星商業(yè)物業(yè)。

      帶租約銷售：可快速回籠資金并使業(yè)主短期獲得收益，但為銷售增加難度，中長期收益難以穩(wěn)定，手續(xù)復(fù)雜，適宜商圈成熟并有大型主力店進(jìn)駐的純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。

      短期返租銷售：一般為一到三年返租，前期統(tǒng)一規(guī)劃招商經(jīng)營，能快速樹立整體形象，但返租結(jié)束后的管理要求高，要承擔(dān)返租產(chǎn)生的相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。

      長期返租銷售：一般為八到十年返租，堅(jiān)定投資者信心，降低投資門檻加速銷售，但項(xiàng)目運(yùn)營管理壓力大，決定遠(yuǎn)期命運(yùn)，要承擔(dān)返租產(chǎn)生的相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。

      ■ 社區(qū)商業(yè)營銷與運(yùn)營管理

      由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：

      1.無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；

      2.社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；

      3.若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。

      一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面：

      A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。

      B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。