2019年6月12日，上�！�—中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)聯(lián)合世邦魏理仕于近日共同起草了《2018-2019年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》。該報(bào)告從從宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、購(gòu)物中心租賃活躍度、運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)、成本支出和未來(lái)預(yù)期五個(gè)維度對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展表現(xiàn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，指出在國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)活躍，居民需求持續(xù)升級(jí)的背景下，購(gòu)物中心發(fā)展力繼續(xù)處于積極區(qū)間，業(yè)主對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期整體向好。

        報(bào)告顯示，2018年外部不確定性上升，國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。居民收入增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動(dòng)中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)持續(xù)擴(kuò)張。在純線上紅利觸頂之際，電商全面進(jìn)駐線下，推動(dòng)零售業(yè)加速向線上向線下融合和全渠道戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。購(gòu)物中心銷售額和租金收入增長(zhǎng)平穩(wěn)，不少業(yè)主正在提高對(duì)大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入來(lái)?yè)肀�新零售�?/span>

        世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問部主管王笑梅表示：“中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，是很好的洞察中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力和韌性的視角之一。作為持續(xù)的智力合作伙伴，世邦魏理仕對(duì)報(bào)告的發(fā)布表示祝賀，并感謝中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的信任。我們將繼續(xù)站位全球視野，回歸消費(fèi)需求本源，結(jié)合數(shù)字化業(yè)務(wù)場(chǎng)景，致力于持續(xù)為各地政府和各市場(chǎng)參與主體提供專業(yè)參考意見�！�

       總體發(fā)展力和分項(xiàng)現(xiàn)狀：2018總體發(fā)展力處于積極區(qū)間，業(yè)主成本控制能力有所提升。

       數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國(guó)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得64.5，同比下降4.0，但仍高于榮枯線14.5。2018年較2017年有小幅回落調(diào)整，主要體現(xiàn)在租賃活躍度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)兩個(gè)方面。其中，租賃活躍度受到部分項(xiàng)目總出租面積沒有提升的影響，但整體市場(chǎng)租賃問詢量仍然向好。

       世邦魏理仕發(fā)布《2018-2019年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》從現(xiàn)狀同比分析的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，宏觀市場(chǎng)指數(shù)錄得75.3,同比下降0.9，主要原因在于部分項(xiàng)目所在的二三線城市整體市場(chǎng)出租率沒有顯著的提升。

      “租賃活躍度”指數(shù)錄得73.9，同比下降7.6，但仍高于榮枯線23.9。下調(diào)的主要原因在于一些位于零售市場(chǎng)規(guī)模較小的城市如包頭、惠陽(yáng)、洛陽(yáng)、泉州的購(gòu)物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分項(xiàng)目年內(nèi)進(jìn)行的較大規(guī)模的租戶調(diào)整，從而影響了全年的客流總量。但2018年市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的租賃需求仍然有相當(dāng)水平的消費(fèi)基礎(chǔ)做保障，新科技正在進(jìn)一步推動(dòng)全渠道零售的演進(jìn)，“融合”與“創(chuàng)新”正繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)。

      “運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)”指數(shù)錄得83.4，同比下降9.3，但仍為表現(xiàn)最佳的分項(xiàng)。下調(diào)的主要原因在于2018年銷售額加速增長(zhǎng)或租金提升項(xiàng)目略有減少，但仍分別有80%和83%的項(xiàng)目錄得銷售額增速提升和租金收入的增長(zhǎng)。說(shuō)明購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)情況整體向好。

      “成本控制”發(fā)展力錄得37.0，同比提升3.5，但仍低于榮枯線13。這一方面表明購(gòu)物中心企業(yè)在成本支出上得到了有效的效率提升，另一方面表明成本控制壓力猶存。在具體支出項(xiàng)中，絕大多數(shù)購(gòu)物中心2018年同比對(duì)大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)領(lǐng)域的投入持平或上升，其中對(duì)配置智能停車系統(tǒng)，配置室內(nèi)導(dǎo)航，搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)的投入已成為購(gòu)物中心在數(shù)字化和新科技領(lǐng)域的標(biāo)配，也有不少購(gòu)物中心也開始投入顧客人臉識(shí)別、智能試穿、無(wú)人零售等方面。在支出項(xiàng)的交叉分析中，我們發(fā)現(xiàn)有不少購(gòu)物中心2018年同比降低了營(yíng)銷推廣成本和少量人力成本，但在大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入上仍持平或追加投資，這也進(jìn)一步驗(yàn)證了大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)在未來(lái)全渠道零售中的重要性。

        區(qū)域和城市能級(jí)發(fā)展力解讀

        1.華東保持領(lǐng)先，西北、西南地區(qū)轉(zhuǎn)好

        從總體來(lái)看，七個(gè)區(qū)域的購(gòu)物中心發(fā)展力均位于榮枯線以上，表明全國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)大體上保持健康發(fā)展。各區(qū)域由高到低分別錄得華東（72.4/同比上漲1.4）、西北（69.5/同比上漲1.7）、西南（66.7/同比上漲4.5）、華北（64.8/同比下降3.3）、華南（60.8/同比下降7.5）、東北（58.3/同比下降11.5）和華中（55.8/同比下降13.4）。具體來(lái)看，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)，華東地區(qū)購(gòu)物中心保持領(lǐng)先地位。西北、西南區(qū)域購(gòu)物中心綜合發(fā)展力顯著提升，主要受益于成都、西安、昆明、南寧一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在出租率、銷售額、租金收入等方面的繼續(xù)向好。東北、華中地區(qū)的同比調(diào)整，主要受到長(zhǎng)春、洛陽(yáng)的少量項(xiàng)目出現(xiàn)客流或出租率的下跌影響。但哈爾濱、沈陽(yáng)、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)仍然平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，不少發(fā)展力指標(biāo)仍有提升。

        2.一線城市市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯著

        從城市能級(jí)來(lái)看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位，一線城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得72.1，同比上漲2.1，分別高出二線和三線及以下城市7.2和8.6。這主要得益于京滬兩地對(duì)國(guó)內(nèi)外品牌持續(xù)的吸引力。以上海為例，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2018年上海共開出各類首店835家（不含快閃店），平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括：19家全球首店及亞洲首店，301家全國(guó)首店及大陸首店，515家華東及全市首店，首店能級(jí)再攀新高。成本控制和現(xiàn)狀發(fā)展力的分項(xiàng)使得一線城市明顯優(yōu)于出二線和三線及以下城市。而在宏觀市場(chǎng)分項(xiàng)發(fā)展力上一線城市與二線城市持平，優(yōu)于三線及以下城市。在租賃活躍度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)分項(xiàng)發(fā)展力上，一線城市與三線及以下城市持平或有微小領(lǐng)先，均優(yōu)于二線城市。

        3.二線城市有所回調(diào)，但強(qiáng)二線城市表現(xiàn)良好

        二線城市綜合發(fā)展力錄得65.0，同比下降2.8，但仍高于榮枯線15.0，這主要受益于強(qiáng)二線城市例如成都、杭州、南京、重慶、西安等城市的良好表現(xiàn)。核心二線城市持續(xù)的人口增量為這些城市的零售市場(chǎng)在絕對(duì)量和增速上表現(xiàn)搶眼。而港珠澳大橋的全線貫通，更給整個(gè)華南片區(qū)帶來(lái)了矚目的城市發(fā)展和消費(fèi)活力。此外，2018年部分經(jīng)驗(yàn)成熟的開發(fā)商打造的高品質(zhì)購(gòu)物中心入市給中高端品牌的進(jìn)駐提供了物業(yè)選擇。然而我們也看到，一些持續(xù)供應(yīng)量較大，但消費(fèi)增速較緩的二線城市仍然面臨空置面積去化的壓力，新項(xiàng)目延期開業(yè)、存量項(xiàng)目空鋪招租困難、入駐品牌質(zhì)量下降等問題時(shí)有發(fā)生。

        三線及以下城市綜合發(fā)展力錄得63.6，同比下降4.4，但仍高于榮枯線13.6。國(guó)際品牌基于一二線市場(chǎng)與三線城市采取差異化經(jīng)營(yíng)的思路趨勢(shì)開始顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年國(guó)際快時(shí)尚品牌有42%的新店選址三線及以下城市，其中，華東的節(jié)點(diǎn)性城市，華南的佛山、廈門，西南西北消費(fèi)力逐步提升的昆明、西寧都是品牌選取的區(qū)域。而一二線城市，快時(shí)尚門店則呈現(xiàn)出更多是植入高科技元素。

        不同物業(yè)類型購(gòu)物中心發(fā)展力解讀

        1.奧特萊斯型購(gòu)物中心繼續(xù)領(lǐng)跑

     從不同類型來(lái)看，奧特萊斯型綜合指數(shù)錄得69.9，同比下降4.2，但綜合發(fā)展力仍依次領(lǐng)先于都市型（66.0）、地區(qū)型（63.1）和社區(qū)型（62.9）三類購(gòu)物中心。在分項(xiàng)發(fā)展力中，奧特萊斯型購(gòu)物中心的租賃活躍度和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)2018年同比都有正向提升，而宏觀市場(chǎng)、成本控制中有不同程度的同比調(diào)整。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國(guó)奧特萊斯前20強(qiáng)總計(jì)錄得510.64億元的銷售額，較去年同期增長(zhǎng)近25%，單個(gè)項(xiàng)目突破20億元銷售額的奧特萊斯數(shù)量也由2017年的10個(gè)繼續(xù)攀升至2018年的13個(gè)。

        2.社區(qū)型購(gòu)物中心租賃活躍度下降

     社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展力錄得62.9，同比下降7.4，并低于其他三個(gè)類型購(gòu)物中心。該類型綜合指數(shù)的下跌主要受“租賃活躍度”分項(xiàng)指數(shù)下降的影響。越來(lái)越多的社區(qū)型購(gòu)物中心的涌現(xiàn)，使得社區(qū)型購(gòu)物中心面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而都市型和地區(qū)型購(gòu)物中心得益于較大的物業(yè)體量規(guī)模帶來(lái)的輻射效應(yīng)及日益完善的交通便利，分流了相當(dāng)部分區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者一部分的日常消費(fèi)需求。

        2019年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展展望

        1.總體購(gòu)物中心市場(chǎng)展望

     分析顯示，截止2018年底，中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)現(xiàn)狀指數(shù)為62.1，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)上升6.0至68.1，顯示購(gòu)物中心業(yè)主對(duì)后市持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。具體來(lái)看，有超過六成的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的租金收入、銷售額和盈利狀況持增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期。有超過一半的業(yè)主認(rèn)為未來(lái)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)有所增加，該項(xiàng)比例同比去年略有提升，說(shuō)明業(yè)主對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力有一定預(yù)期。

        2.區(qū)域和城市能級(jí)市場(chǎng)展望

        分析顯示，全國(guó)七個(gè)主要區(qū)域未來(lái)6個(gè)月預(yù)期較現(xiàn)狀均有提升，上升幅度在1.1-10.5之間。

        世邦魏理仕發(fā)布《2018-2019年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》預(yù)期與現(xiàn)狀相比，華南、西南和西北有望在2019年較多地提升市場(chǎng)景氣度，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)錄得67.1、72.7和74.2，分別高出現(xiàn)狀指數(shù)10.5、10.0和7.8，漲幅位列七大區(qū)域的前三位。位于華南片區(qū)福建和廈門兩地優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，而受惠于大灣區(qū)的創(chuàng)新機(jī)遇，多個(gè)位于廣東省境內(nèi)的節(jié)點(diǎn)城市消費(fèi)力提升。西北和西南的向好態(tài)勢(shì)將繼續(xù)受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，成都將以中西部地區(qū)零售第一城的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)吸引國(guó)內(nèi)外品牌的進(jìn)駐，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的不斷優(yōu)化，次中心區(qū)域商場(chǎng)的更新迭代抬升整個(gè)城市的消費(fèi)水平。而西安在2018年迎來(lái)的多個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目將為城市添加更多的優(yōu)質(zhì)品牌吸引力。

        華北、華中、華東和東北地區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期亦在上升通道內(nèi)，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)分別錄得68.2、58.7、74.4和58.9，較現(xiàn)狀指數(shù)高出5.8、4.9、3.3和1.1。在不同能級(jí)的城市購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)上，一、二、三線及以下城市的預(yù)期指數(shù)分別較現(xiàn)狀指數(shù)上升1.2、7.7和6.7，達(dá)72.8、69.6和67.6。而二、三線及以下城市與一線城市的發(fā)展力距離正在迅速拉近。近期出臺(tái)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中關(guān)于開發(fā)落戶條件的政策將為更多二三線城市的人才吸引和人口聚集帶來(lái)積極的影響，從而廣泛地促進(jìn)城市的消費(fèi)活力。然而，新增供應(yīng)量增加仍將是二三線城市亟待面臨的重大課題，有62%的業(yè)主表示，對(duì)自身項(xiàng)目所在的二三線及以下城市未來(lái)三年的購(gòu)物中心增量表示擔(dān)憂。

         3.不同購(gòu)物中心類型市場(chǎng)展望

        從不同類型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)上看，都市型、地區(qū)型、社區(qū)型以及奧特萊斯型四種類型的購(gòu)物中心預(yù)期指數(shù)分別錄得70.8、66.6、65.8和76.5，較現(xiàn)狀指數(shù)提升8.0、5.8、4.8和10.9。其中，奧特萊斯型和都市型上升潛力較大。奧特萊斯型以保有較強(qiáng)的目的性消費(fèi)特性依然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。都市型購(gòu)物中心的位置仍是項(xiàng)目吸引品牌的核心因素，2018年多個(gè)核心商圈改造案例的重裝入市也給老舊物業(yè)的改造帶了積極的預(yù)期和前景。有超過八成的受訪項(xiàng)目在2018年錄得“租賃問詢量”的提升，近乎所有項(xiàng)目的業(yè)主表示在未來(lái)6個(gè)月項(xiàng)目的盈利能力有望進(jìn)一步提升。