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寧波老外灘

　　作為舊城中心的重要區(qū)域，這里的城市形態(tài)和建筑形式很有特色，中西文化的碰撞、各歷史階段建筑風(fēng)格的并存，存有天主教堂、英國領(lǐng)事館舊址等余處文物建筑。

　　因此，老外灘在改造過程中則著重強調(diào)了歷史建筑及街區(qū)的保護(hù)，不僅保留了街區(qū)的空間格局，也延續(xù)了其風(fēng)貌格格局，新建部分以鋼和玻璃材質(zhì)為主，突出了歷史建筑的體量。

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成都錦里

　　西蜀最古老的商業(yè)街之一，成都版清明上河圖，借勢武侯祠及三國文化崛起，1.4萬方，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，展現(xiàn)出三國及川味民俗的魅力。濃縮了成都文化的方方面面，贏在有細(xì)節(jié)有情懷的統(tǒng)一管理并尊重傳統(tǒng)。

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楚河漢街

　　楚河漢街總長1.5公里，主體采用民國建筑風(fēng)格，漢街因楚河而生，沿南岸而建，漢街的規(guī)劃設(shè)計、建筑特色、招商品牌以文化為核心，突出文化特色，引進(jìn)大量文化品牌，其中包括一批世界級文化項目，如世界頂級的演藝劇場、世界唯一的室內(nèi)電影文化主題公園等，使?jié)h街成為中國最具文化品位的商業(yè)步行街。

　　楚河漢街不僅是商業(yè)，更是城市歷史文化和生態(tài)景觀工程，經(jīng)濟(jì)社會綜合效應(yīng)十分顯著�！俺�河”貫穿武漢中央文化區(qū)東西，已成為超越武漢天地的武漢城市名片。

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南京1912街區(qū)

　　南京1912位于南京市玄武區(qū)，東鄰南京總統(tǒng)府、西至太平北路、南至長江路、北至長江后街，又稱南京1912街區(qū)，是南京地區(qū)以民國文化為建筑特點的商業(yè)建筑群，南京1912由4大主題風(fēng)情休閑廣場、3大功能分區(qū)、19棟民國風(fēng)情獨棟建筑組成。

　　以合院為基本骨架，用街的方式將各幢建筑串聯(lián)起來，并在關(guān)鍵節(jié)點處整合出一些廣場空間，建筑層數(shù)也以兩層為主，新舊建筑相輔相融。

　　街區(qū)主要由四個廣場和三條街巷構(gòu)成，三條街巷分別是沿太平北路及長江后街的外街，沿總統(tǒng)府圍墻設(shè)置的內(nèi)街以及位于二者中間的中心步行街區(qū)和與之相交的一些巷道或街區(qū)。廣場和街巷的布置為開放的、追求體驗性、復(fù)雜性的格局，同時多條街巷與建筑實體的交織也更有利于商業(yè)的開發(fā)與運營。

　　經(jīng)過以上的盤點，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)歷史街區(qū)改造成功的項目都有這樣的幾個基本特點：

　　1、大部分位居城市中心地段　

　　地段論在歷史文化街區(qū)這類產(chǎn)品中，是個必然的存在，歷史文化街區(qū)的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時間的產(chǎn)物，彼時的中國城鎮(zhèn)化尚未發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口居大多數(shù)，在農(nóng)耕文明或者工業(yè)化初期階段的時代，碼頭集市、工廠市鎮(zhèn)，就是當(dāng)時最重要的城市聚集地�！　�

　　隨后中國多數(shù)城鎮(zhèn)的發(fā)展，都是在這些老城廂的基礎(chǔ)上進(jìn)行同心圓式的擴張，直到近20年內(nèi)，因快速城鎮(zhèn)化大潮的需要，才出現(xiàn)了現(xiàn)代城市規(guī)劃的格局。這種新規(guī)劃格局就是通過拉開城市結(jié)構(gòu)，興建基礎(chǔ)設(shè)施，新建新城，從而建立現(xiàn)代化的城市都會，而歷史文化街區(qū)，就是老城功能的集中體現(xiàn)，是不同于新城建設(shè)的城市名片。

　　2、 承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性

　　在國際城市規(guī)劃名著《城市歷史街區(qū)的復(fù)興》中表述：“一個歷史場所的美感應(yīng)當(dāng)是由許多建筑的組合并列產(chǎn)生的，而不是其中任何一棟就能單獨作用的結(jié)果�！睔v史街區(qū)的多樣性從旅游角度來看，就是給游客更多“淘”的趣味。

　　在當(dāng)前城市微旅游爆發(fā)的時代，淘各種城市文化的東西，在“淘”中收獲眼界和驚喜，將個人從繁瑣單調(diào)的日常工作中解放出來，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，這就是一種愜意的微旅游方式�！　�

　　3、 建筑修舊如舊，保護(hù)性創(chuàng)新　

　　對于歷史街區(qū)的改造手法，往往有以下三種方式：第一，拆除后再開發(fā)，這是過往最常用的手段，但是，中國太多的經(jīng)典已經(jīng)被這種粗暴的開發(fā)模式抹滅。第二，建筑整治以適應(yīng)當(dāng)前社會的功能，修舊如舊，并在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時尚的元素，是所有歷史文化街區(qū)通行的操作模式。第三，不做硬件調(diào)整，直接改變現(xiàn)有功能，這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)計模式與即將裝入的功能相統(tǒng)一，這種成功配對的概率較低�！　�

　　4、 業(yè)態(tài)內(nèi)容大幅置換，與時尚潮流貼近　

　　歷史文化街區(qū)的前身多數(shù)是城市的商品集市、廟會、漕運碼頭、老城廂、工業(yè)城市的廠房遺址所在地。隨著時間的流逝，業(yè)態(tài)變遷，新興的商業(yè)大多集中在新城核心商業(yè)帶，原先的商業(yè)集市逐步衰退�！　�

　　改造歷史街區(qū)首先是整體功能定位的轉(zhuǎn)換，這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文化和旅游街區(qū)；第二，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合社區(qū)。文化旅游街區(qū)偏重的是展示功能，體現(xiàn)的是熱鬧與繁華的氛圍；而居住和商業(yè)區(qū)則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業(yè)為主，是一個偏向安靜的元素，是一種改良的生活方式�！　�

　　5、 商業(yè)模式設(shè)計科學(xué)合理

　　經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定文化形態(tài)，沒有盈利模式的開發(fā)是不可能成功的。盈利模式的設(shè)計也是操盤的關(guān)鍵。目前來看，有幾種通行的商業(yè)模式：　　第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運營的租金價差，補足前期投入，并獲得項目操作利潤。第二，投入資本改造，并通過其他土地資源置換補償，獲得經(jīng)營利潤收入。第三，混合租賃與投資開發(fā)模式。即將上述兩種模式結(jié)合，根據(jù)實際需要進(jìn)行混合設(shè)計�！　�

　　這里涉及到復(fù)雜的商業(yè)談判過程，在政府要求、目標(biāo)消費、原住民、未來經(jīng)營商戶等多個組織團(tuán)體之間尋找到最佳的合作點，就是成功的關(guān)鍵。精細(xì)的財務(wù)測算和精巧的商業(yè)模式設(shè)計、準(zhǔn)確的市場調(diào)查、定價及盈利預(yù)測，是決定成敗的關(guān)鍵�！　�

　　6、 高手運作，專業(yè)團(tuán)隊是核心　　

　　從目前操作來看，對于歷史街區(qū)的改造，一定是市場化的行為。江蘇一德集團(tuán)操盤的南京1912、香港知名開發(fā)商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團(tuán)復(fù)建寬窄巷子，中青旅打造烏鎮(zhèn)，這些品牌開發(fā)商的細(xì)致、專業(yè)的創(chuàng)造性開發(fā)手法，都是項目成功的基礎(chǔ)因素。