新年伊始，對(duì)2019年作出預(yù)判是眾多機(jī)構(gòu)的必修課。

    2019年商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)如何？1月9日，商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商北京漢博商業(yè)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“漢博商業(yè)”）在京發(fā)布了他們的預(yù)測(cè)。

    漢博商業(yè)執(zhí)行副總裁李亞明表示，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，消費(fèi)市場(chǎng)被寄予帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的厚望。線上線下融合已成常態(tài)，線上流量成本變貴，倒逼線上線下聯(lián)合重構(gòu)消費(fèi)環(huán)境。購物中心作為線下最為集中的消費(fèi)場(chǎng)景，在2019年，依舊會(huì)迎來蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭。

    具體而言，漢博商業(yè)主要從人群特征、需求層次、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、新零售、商業(yè)項(xiàng)目、消費(fèi)場(chǎng)景、推廣運(yùn)營(yíng)、開發(fā)企業(yè)、金融籌措和市場(chǎng)特征等十大角度對(duì)2019年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)：

    第一、人群特征：精眾化和年輕化人群成消費(fèi)主力

    2018年，最后一批90后都已經(jīng)成年，00后步入大學(xué)校園。70后對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率下降，80后、90后對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐步上升，商業(yè)地產(chǎn)大部分消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)被80后、90后和00后所占據(jù)。

    其中，新生代（90后、00后）從小生活在獨(dú)立、優(yōu)越和開放的家庭學(xué)校環(huán)境中，在初高中價(jià)值觀形成階段即趕上了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大爆發(fā)發(fā)展，追求獨(dú)立個(gè)性的消費(fèi)；而購買力本身較強(qiáng)的80后，則是屬于精眾化人群，他們更愿意享受生活，追求高品質(zhì)且多元的消費(fèi)樂趣。

    第二、需求層次：重視體驗(yàn)，追求便捷、娛樂、社交及情感的需求

    數(shù)字技術(shù)的發(fā)展放大了中國(guó)消費(fèi)群體的購買力，裂變出了全新的消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)行為，從而讓消費(fèi)產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性變化。當(dāng)物質(zhì)層面已經(jīng)滿足，已經(jīng)更新的消費(fèi)者倒逼購物中心進(jìn)行變革，從單純滿足物質(zhì)層面的需求，將更多考慮其精神層面的需求，更為重視體驗(yàn)、追求便捷與娛樂、社交及情感的需求。

    在以往，購物中心的作用是將商品“推”給消費(fèi)者；而在未來，購物中心將作為一個(gè)平臺(tái)，“拉”動(dòng)更多價(jià)值觀和興趣愛好相仿的消費(fèi)者，將他們聚集在一起，在他們喜好的場(chǎng)景下形成消費(fèi)與購買。

    第三，業(yè)態(tài)創(chuàng)新：挖掘功能、重塑場(chǎng)景與跨界聯(lián)姻成為常見手段

    在消費(fèi)分級(jí)成為“新常態(tài)”的背景下，一方面，購物中心除了重視品牌的“銷量?jī)r(jià)值”，也開始重視品牌的“流量?jī)r(jià)值”，而另一方面，消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度會(huì)越來越低，因此，業(yè)態(tài)創(chuàng)新將持續(xù)刷新購物中心“內(nèi)容”。這其中，挖掘功能、重塑場(chǎng)景與跨界聯(lián)姻將成為創(chuàng)新的常見手段，并將更聚焦于“新興生活方式”與“美好生活落地”。

    第四，新零售：從產(chǎn)品到服務(wù)，從跑馬圈地到聚焦供應(yīng)，新零售進(jìn)入下半場(chǎng)

    線上與線下的關(guān)系早已成從互斥轉(zhuǎn)為融合，由對(duì)立轉(zhuǎn)為協(xié)作共贏。已經(jīng)有兩周年的新零售（還包括無界零售和智慧零售）是線上服務(wù)、線下體驗(yàn)以及物流深度融合的產(chǎn)物，通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等人工智能技術(shù)對(duì)商品的生產(chǎn)、流通與銷售的過程進(jìn)行升級(jí)改造，就是以用戶為中心通過大數(shù)據(jù)重構(gòu)人、貨（服務(wù)）、場(chǎng)，全面打通線上和線下。

    進(jìn)入2019年，從產(chǎn)品到服務(wù)，從跑馬圈地到聚焦供應(yīng)，新零售進(jìn)入下半場(chǎng)，數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化能力強(qiáng)的龍頭企業(yè)將有望依托供應(yīng)鏈等優(yōu)勢(shì)取得先機(jī)。

    第五，商業(yè)項(xiàng)目：不再局限 “商業(yè)+X” ，“商業(yè)× X” 逐漸成風(fēng)潮

    消費(fèi)升級(jí)通過創(chuàng)造新的品類、提供新的技術(shù)和渠道重構(gòu)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，傳導(dǎo)到項(xiàng)目上，也讓項(xiàng)目不再是一個(gè)商業(yè)消費(fèi)品的整合平臺(tái)，純購物中心操盤時(shí)代終結(jié)，新型商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生，購物中心正在從“商業(yè)+X” ，變成“商業(yè)× X” 。這在一二線城市尤為明顯。

    第六，消費(fèi)場(chǎng)景：5G時(shí)代，智能商業(yè)重構(gòu)消費(fèi)場(chǎng)景

    2018年，多地開展5G試點(diǎn)；2020年，5G將全面投入商用。中國(guó)5G正按照規(guī)劃時(shí)間表有序發(fā)展，并走在世界前列。以高速率、高可靠、低時(shí)延、超大數(shù)量終端網(wǎng)絡(luò)為特點(diǎn)的5G，正在加速影響中國(guó)商業(yè)。同時(shí)，以5G技術(shù)為數(shù)字基礎(chǔ)，人工智能等技術(shù)將會(huì)為重構(gòu)商業(yè)人貨場(chǎng)的關(guān)系助力，不僅能夠延續(xù)線上流量的數(shù)字化優(yōu)勢(shì)，也讓線下人貨場(chǎng)更為精準(zhǔn)的數(shù)字化。

    第七，推廣運(yùn)營(yíng)：以內(nèi)容為核心，驅(qū)動(dòng)活動(dòng)的產(chǎn)品化和運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化

    技術(shù)的創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)整個(gè)行業(yè)走向拐點(diǎn)，購物中心運(yùn)營(yíng)者越來越清楚的認(rèn)識(shí)到，購物中心本質(zhì)就是線下流量的分發(fā)平臺(tái)。借鑒線上平臺(tái)的玩法，購物中心的推廣運(yùn)營(yíng)將越來越精細(xì)，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提升租金等收益，并幫助購物中心內(nèi)的品牌租戶提升銷售業(yè)績(jī)。購物中心的推廣運(yùn)營(yíng)，無論是自創(chuàng)IP活動(dòng)、還是小型互動(dòng)活動(dòng)，都將會(huì)走內(nèi)容驅(qū)動(dòng)變現(xiàn)的產(chǎn)品化路徑。

    第八，開發(fā)企業(yè)：開發(fā)邏輯漸變，平臺(tái)商和運(yùn)營(yíng)商角色顯現(xiàn)

    改名、弱化“地產(chǎn)”漸成風(fēng)潮，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的發(fā)展邏輯已經(jīng)因市場(chǎng)的變化而產(chǎn)生質(zhì)變。很多開發(fā)企業(yè)之前沿用住宅開發(fā)思路，走的是重開發(fā)的邏輯，但歷經(jīng)市場(chǎng)歷練，他們已經(jīng)開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向平臺(tái)商和運(yùn)營(yíng)商，正在通過對(duì)增量和存量資產(chǎn)的盤活，以及平臺(tái)資源的整合，獲取更為高效的收益，以期取得可持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    第九，金融籌措：商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新迭代提速

    2018年，在政策調(diào)控、融資渠道持續(xù)收窄的情況下，開發(fā)企業(yè)面臨“融資難”、“融資貴”的困境，積極嘗試了各項(xiàng)融資舉措，拆分物業(yè)上市、赴港IPO、CMBS、優(yōu)先票據(jù)、公司債券、類REITs等融資舉動(dòng)屢見不鮮。2019年，在金融政策“去杠桿”的大背景下，面臨償債高峰期，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)依舊緊跟政策紅利，嘗試創(chuàng)新，獲取更多自主融資通路。

    第十，市場(chǎng)特征：整體上依舊存量高企，造城運(yùn)動(dòng)仍將繼續(xù)，進(jìn)入去粗取精、優(yōu)勝劣汰的新階段

    一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力尤在，商業(yè)項(xiàng)目新增數(shù)量依舊猛增，市場(chǎng)分流必然繼續(xù)嚴(yán)重，項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)困境將越來越突出，尤其在三四線城市；另外一方面，伴隨商業(yè)存量過大問題的存在，行業(yè)不少傳統(tǒng)商業(yè)開始逐漸走向改造調(diào)整的道路。原有項(xiàng)目的改造對(duì)控制存量、盤活市場(chǎng)更能起到直接的示范意義。