在羊城舊改故事里，獵德村總是人們最為津津樂道的部分。

       獵德村是廣州第一個(gè)整體改造的城中村。這個(gè)曾被稱為“廣州天河最窮的城中村”，經(jīng)過3年改造，建起了如今廣州最重要的CBD珠江新城地區(qū)。獵德村也搖身一變成了“廣州著名的土豪村”。

       而如今，荔灣區(qū)東塱村也被寄予“土豪村”希望。

       2015年，舊改消息傳來，東塱村村民們紛紛投來熾熱的目光：改造之后的東塱村能不能成為下一個(gè)獵德村，是否又能再造“土豪村”神話？

       此后，受地塊規(guī)劃、改造難度等等因素影響，項(xiàng)目被擱置了近2年多。今年年初，編制改造實(shí)施方案、征集村民意愿、列入城市更新項(xiàng)目等流程才一一走過。

       最新消息傳來，10月20日，東塱村發(fā)布一則《荔灣區(qū)東沙街東塱股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社舊村改造合作意向企業(yè)報(bào)名結(jié)果公示》。

       稍顯意外的是，此前大家看好的舊改大戶富力、珠光紛紛“落榜”，真正奪得頭魁的是頗為低調(diào)的奧園集團(tuán)。而這，也是奧園第一次進(jìn)駐廣州“核心”區(qū)域。

       廣鋼新城旁的舊改村

       即將面臨改造的東塱村身上戴著不少光環(huán)。

       這個(gè)改造面積多達(dá)59萬平方米村落，其實(shí)是由新爵、東塱、蔗基、東裕圍四條自然村組成，面積約1400畝。根據(jù)規(guī)劃，本次改造將把東塱村打造成集信息交易、展貿(mào)融資、商務(wù)辦公、生活配套等為一體的現(xiàn)在化綜合性產(chǎn)業(yè)總部。

       東塱村的優(yōu)越體現(xiàn)在區(qū)位條件上。東塱村位于荔灣區(qū)芳村東南部，往北經(jīng)過鶴洞大橋可直通海珠，往南則經(jīng)東新高速可通達(dá)番禺及廣州外環(huán)路。其中，它的位置正好緊鄰著廣鋼新城、廣船這兩大明星改造項(xiàng)目，這給東塱村鍍了層金。

       新媒體了解，由于面積巨大，地處中心城區(qū)，廣船、廣鋼新城、廣紙地塊一直都被視作廣州舊廠改造的三大明星項(xiàng)目；一旦全部完成，由鶴洞橋橫跨的“一江兩岸三城”新居住板塊格局將在老城區(qū)內(nèi)成形。

       或許正因?yàn)樵谠��?jīng)平地起高樓、舊廠換新顏的廣鋼新城板塊旁邊，東塱村更顯得樓老破舊。

       道路狹窄，環(huán)境臟亂差；住宅新舊混雜，布局零亂，握手樓隨處可見；廠房為低層結(jié)構(gòu)，破舊質(zhì)量差等等——這大概是許多人眼里的東塱村。

       在東塱聯(lián)社舊村改造宣傳片里，甚至可以見到這樣的描述：環(huán)境惡劣，污水橫流，老鼠到處跑，村內(nèi)黑暗潮濕，治安、火災(zāi)隱患嚴(yán)重，管理難度大。

       幸運(yùn)的是，在獵德村改造完成的5年后，東塱村也傳來改造的訊息。2015年8月27日，東塱聯(lián)社就改造意愿和改造方式進(jìn)行了首次股東代表表決，當(dāng)時(shí)同意率為84.8%。

       此后，舊改之路一直被推后，受地塊規(guī)劃、改造難度等因素影響，東塱村舊改項(xiàng)目被擱置了2年多。

       直到今年年初，東塱村被列入2018年度廣州市城市更新年度計(jì)劃的正式項(xiàng)目，改造工作才算是再次提上日程。

       2月份，東塱聯(lián)社村民就改造意愿、改造方式及改造模式等進(jìn)行投票，最終以83.54%的通過率同意改造方案。

9月份，東塱聯(lián)社股東們以100%的投票通過率同意有關(guān)東塱聯(lián)社舊村改造的相關(guān)事宜；同月份，東塱村正式發(fā)布了《東塱聯(lián)社舊村合作改造合作意向企業(yè)招標(biāo)公告》，就東塱聯(lián)社舊村改造選擇合作意向企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)。

       據(jù)當(dāng)時(shí)的招標(biāo)公告獲悉，申請(qǐng)的合作企業(yè)實(shí)繳資本應(yīng)不低于5億元人民幣，且明確須有成功開展舊村改造案例的企業(yè)，優(yōu)先考慮在廣州已完成舊村全面改造案例的企業(yè)。

       富力、保利、珠光、時(shí)代中國以及新鴻基，這些在廣州舊改版圖上一直活躍的房企們，是此次東塱村舊改企業(yè)名單里的熱門選手。

       出乎意料的是，經(jīng)公開招商評(píng)審、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)確定，在舊改尤其是廣州區(qū)域上稍顯低調(diào)的奧園一舉奪得東塱村舊改操刀權(quán)。

       至此，荔灣東塱村的三年舊改之旅將翻新篇，正式迎來實(shí)際改造的征程。

       郭氏兄弟的新路

       與廣州舊改大戶富力等相比，奧園集團(tuán)郭氏兄弟這一步舊改棋確實(shí)下得令人意外了些。

       在郭氏兄弟的地產(chǎn)版圖里，往非核心城市或非核心地段下沉是他們一貫以來的作風(fēng)。在奧園布局的主要城市中，一線城市僅有廣州，布局偏重二三線；而廣州方面，奧園亦布局于非傳統(tǒng)的核心城區(qū)。

       就舊改分布城市而言，在此前已公開的舊改項(xiàng)目中，奧園在廣州僅有今年4月份與恒基兆業(yè)合作拿下的番禺氮肥廠這一個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，項(xiàng)目位于番禺新造鎮(zhèn)，西臨珠江，靠近新化快速路，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米，周邊以房改房居多。

       除此外，奧園在舊改上的版圖并沒有廣州的身影。

       據(jù)奧園半年報(bào)顯示，截至2018年6月30日，公司共布局有15個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中珠海8個(gè)，東莞2個(gè)，南寧2個(gè)，廣州1個(gè)，河北霸州1個(gè)，香港1個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約800萬平方米，預(yù)計(jì)可售資源約1290億元。

       不難看出，珠海是奧園舊改項(xiàng)目的重倉之地。目前，奧園已成為珠海翠微舊村改造項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，同時(shí)也是珠海關(guān)閘、聯(lián)安、下圩、高沙、水翁坑等多個(gè)村的前期合作企業(yè)。

       其中，在今年8月，奧園通過政府批準(zhǔn)成為珠海市最大的城中村翠微村舊改項(xiàng)目的開發(fā)主體。奧園方面透露，該項(xiàng)目的總投資需約121億，并將采取“整體拆建+局部保護(hù)”的改造方式，預(yù)計(jì)可售面積為70萬平方米，可售貨值約為240億元。

       不僅是城市布局出乎意料，在落點(diǎn)區(qū)域上也與奧園一貫的“非核心地段”路徑有點(diǎn)不同。

       新媒體了解，就廣州落地項(xiàng)目而言，除舊改項(xiàng)目番禺氮肥廠之外，其余的住宅、商業(yè)項(xiàng)目也是基本布局在廣州的“城市邊緣”。   

數(shù)據(jù)來源：2018奧園半年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

       截至2018年6月底，在奧園的164個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目里，廣州項(xiàng)目有17個(gè)，多為綜合小區(qū)、中高層住宅、酒店、商業(yè)等類型。其中，廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)等共3個(gè)項(xiàng)目分布在黃埔區(qū)，廣州南國奧園等10個(gè)項(xiàng)目在番禺區(qū)，廣州南沙奧園等3個(gè)項(xiàng)目在南沙區(qū)，廣州奧園譽(yù)峰等2個(gè)項(xiàng)目在增城區(qū)。

       可以窺見，此次奧園通過東塱村舊改項(xiàng)目成功在老城區(qū)荔灣區(qū)布局，可以說也是第一次踏入廣州的核心區(qū)域。

       另據(jù)新媒體了解，奧園的住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)近幾年在1.2萬元/平方米左右。其中，在廣州的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目中，位于增城的奧園譽(yù)峰均價(jià)在2.3萬元/平方米左右，黃埔區(qū)的蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)均價(jià)在2.4萬元/平方米左右，番禺區(qū)南國奧園則在3.5萬元/平方米左右。

       就租金而言，東塱村目前單間租金約500元/月，一房一廳約700-900元/月，兩房約1200-1400元/月。

       而在東塱村緊鄰的廣鋼新城板塊，原來只聞轟隆隆機(jī)器聲的廣鋼廠房用地，也是從2013年舊改規(guī)劃出臺(tái)后，才在舊改大浪中翻了個(gè)身，實(shí)現(xiàn)每平方米從2.6萬到近5萬的跨越。

       如今在廣鋼新城的在售項(xiàng)目中，葛洲壩廣州紫郡府、振業(yè)天頌花園、中�；�灣壹號(hào)等項(xiàng)目均價(jià)則在4.5萬元-5.3萬元/平方米左右。

       這樣看來，無論是斬獲廣州舊改項(xiàng)目、入局核心城區(qū)，亦或住宅項(xiàng)目均價(jià)，郭氏兄弟都另辟了一條新路。