選址，一步差三市。一個(gè)好的選址，經(jīng)營(yíng)起來(lái)可以少花一半的精力。但是，貴的、繁華路段就是好的選址嗎？

　　本文分享了服務(wù)眾多大品牌客戶（星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等）的資深開發(fā)選址專家陳鋒，從業(yè)16年總結(jié)出來(lái)的選址心得。

　　選址不是孤立的事情，是為開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎(chǔ)。首先你一定要考慮清楚品牌、市場(chǎng)、價(jià)格、地理、人群和渠道等定位。在開店之前，你還要先問(wèn)自己這些問(wèn)題，等都弄清楚了，再說(shuō)選址的事情。

• 　　我的產(chǎn)品歸類：吃、穿、住、行？

• 　　我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么？

• 　　此產(chǎn)品處于市場(chǎng)的哪個(gè)檔次？

• 　　我的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間是什么？

• 　　消費(fèi)群體是誰(shuí)？年齡？喜好什么？喜歡去哪購(gòu)買此產(chǎn)品？

• 　　店鋪形象是什么樣？店名、風(fēng)格、色彩、店招？

• 　　開在哪個(gè)城區(qū)？哪個(gè)街道？哪個(gè)購(gòu)物中心？哪個(gè)社區(qū)？

• 　　我的銷售渠道是什么？購(gòu)買方式是什么？

　　好的店址，租金高，帶來(lái)好營(yíng)收，租金的占比會(huì)逐步降低。差的店址，租金低，營(yíng)收弱，租金的占比就會(huì)長(zhǎng)期居高。

　　好的店址可以提升品牌形象。這個(gè)時(shí)候就要考慮的是“與誰(shuí)為鄰”。很多時(shí)候消費(fèi)者會(huì)根據(jù)你的鄰居是什么品牌，來(lái)判斷你的品牌實(shí)力。

　　同時(shí)，好的店址也存在生意借力的現(xiàn)象，好的店址能帶來(lái)的推廣宣傳效應(yīng)，也為品牌再次擴(kuò)張打好基礎(chǔ)。

　　以上問(wèn)題都弄清楚之后，在選址的時(shí)候，總結(jié)出了四個(gè)原則：可見，可達(dá)，可用，可得。

　　可見，上看下看左看右看，很容易就可以看見。

　　在選擇店址的時(shí)候，常常遇到單層面積小，縱深很高的商圈環(huán)境，這時(shí)候一層往往是購(gòu)物中心的調(diào)性體現(xiàn)，大部分都很難拿到一層的位置。

　　那么在選擇的時(shí)候，盡量選擇遠(yuǎn)看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。

　　可達(dá)，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達(dá)。

　　比如，你的店是在路邊，但是門前有個(gè)隔離帶，必須走過(guò)50米外的路口繞過(guò)來(lái)，這樣就是有阻礙的。

　　是否有阻礙？是否需要折返？路過(guò)是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達(dá)的店址，很容易發(fā)生客群在尋找的途中，被其他店攔截。

　　可用，物業(yè)條件一定要可用。

　　不同類型的店都有特別的物業(yè)要求：比如餐飲店的物業(yè)要求，上下水的管徑是多少？水壓是多少百帕；如果是用燃?xì)�，排煙燃�(xì)庠O(shè)備有沒(méi)有？如果是用電，用電量能否達(dá)到，電壓夠不夠？水壓月供給量能達(dá)到多少？等等。

　　在開店之前，一定要把物業(yè)條件弄清楚，如果達(dá)不到要求，改造又是一筆費(fèi)用。

　　可得，一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。

　　比如，房屋性質(zhì)是否是商業(yè)用途，是否可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照……

　　有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開店，隨時(shí)都有會(huì)被停業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。不要相信房東的承諾，說(shuō)能給你搞定。所有政府相關(guān)的法規(guī)，不要光想著靠關(guān)系。開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎么辦呢？

　　比如，餐廳還要有環(huán)保部門許可、衛(wèi)生許可等，這些都有特別嚴(yán)格的規(guī)定。

　　比如，一定要有房產(chǎn)證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉(zhuǎn)讓，往往坑很多。在選用二房東的店時(shí)，一定要和房東溝通，確認(rèn)合同和房產(chǎn)證，防止欺詐。

　　現(xiàn)在在工商網(wǎng)上，可以查到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，房產(chǎn)證上有很多信息，是不是這個(gè)地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認(rèn)清楚。在星巴克，專門有個(gè)職位叫產(chǎn)調(diào)，就是負(fù)責(zé)這類事情。

　　還有對(duì)于新的購(gòu)物中心一定需要消防驗(yàn)收合格證，才是合法的。以及，有沒(méi)有租賃權(quán)，租期多久。

　　有人說(shuō)，酒香不怕巷子深，我想開在巷子里，行不行？

　　這些原則不是絕對(duì)的。但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達(dá)的理由，比如強(qiáng)吸客能力的IP品牌。

　　如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白，選擇很隱蔽不宜到達(dá)的店址時(shí)，如果沒(méi)有特別明顯的特色，在沒(méi)有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險(xiǎn)。

　　如果選擇巷子里的地方，最好選擇巷子里最易到達(dá)的位置。最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點(diǎn)評(píng)等美食平臺(tái)上有明確的指引和好的口碑，能把人引過(guò)去。

　　選址有時(shí)候難在哪兒？不是說(shuō)選什么地方，而是在A和B兩者之間選擇的時(shí)候，就需要專業(yè)的測(cè)算，觀察，以及經(jīng)驗(yàn)的積累，才能選擇出來(lái)。

　　接下來(lái)就是選址前的財(cái)務(wù)測(cè)算了。有人說(shuō)我沒(méi)開過(guò)店，不知道店的經(jīng)營(yíng)是什么樣的。怎么預(yù)估銷售呢？就要通過(guò)客流量和捕獲率來(lái)預(yù)估。

　　看客流量，指門前來(lái)往路過(guò)的人數(shù)。

　　看客流量時(shí)，如果是雙向的，之間沒(méi)有阻礙，都可以到達(dá)的，就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向客流。

想看客流量，如何計(jì)數(shù)呢？

　　最簡(jiǎn)單的辦法是派人去數(shù)數(shù)，但是一定要選擇目標(biāo)消費(fèi)群體會(huì)發(fā)生消費(fèi)的固定時(shí)間段。

　　我們做的品類都不一樣，那么消費(fèi)者的高峰期也不一樣。有些是下班后才來(lái)，有些是分布很平均。

　　如果是分布很平均的消費(fèi)，那么就需要測(cè)算周一、三、五、六、日，把工作日時(shí)間和周末分開來(lái)觀察。同時(shí)，選擇發(fā)生消費(fèi)的時(shí)間段。比如咖啡，主要的高峰時(shí)間段可能是中午1點(diǎn)到3點(diǎn)，那么就要選擇這個(gè)時(shí)間段，抽取15分鐘，1點(diǎn)半到1點(diǎn)45的客流量。

　　數(shù)的時(shí)候，千萬(wàn)不要跳著時(shí)間數(shù)，同樣的時(shí)間才有可比性。比如，這條街我看中了幾個(gè)位置，一定要選擇同一個(gè)時(shí)間段去數(shù)，才能比較出來(lái)。

　　有了客流量之后，就要看捕獲率，也就是進(jìn)店流量除以路過(guò)的人數(shù)。

　　進(jìn)店客流，可以參考同區(qū)域已開的店或類似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費(fèi)群很接近，觀察它的銷售和消費(fèi)額是多少，以此來(lái)推斷我的店，這樣做是可以的。

　　最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的數(shù)據(jù)，對(duì)消費(fèi)時(shí)段、消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行分析拆解。捕獲率只能參考，即使經(jīng)營(yíng)同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。

　　有了客流量和捕獲率之后，還要做銷售額預(yù)估。

　　比如咖啡的客單價(jià)是45元，今天有100單，那這就是準(zhǔn)確的銷售額。

　　但是沒(méi)開店怎么算呢？只能預(yù)估。從已開的店鋪，和目標(biāo)區(qū)域測(cè)算出的上述客流量和獲客數(shù)比較，然后進(jìn)行百分比浮動(dòng)。這也可以作為銷售額預(yù)估。

　　開店不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情。在做決策之前，一定要問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題：

• 　　我的店誰(shuí)會(huì)來(lái)？

• 　　她們什么時(shí)候來(lái)？

• 　　她們?yōu)槭裁磥?lái)？

• 　　她們可以花多少錢買單？
  

• 　　我打算花多少錢投入，即使全部賠進(jìn)去？

• 　　我的錢可以撐多久？

• 　　我為什么要開這家店？

• 　　如果有更好的選擇，我還會(huì)開這家店嗎？

　　為自己的店選出一個(gè)好店址吧，加油！