500畝、800畝、1000畝、1500畝、2000畝……8000畝、過萬畝…… 萬科、保利、恒大、富力、碧桂園、雅居樂、奧園、方圓、僑鑫、珠江、越秀城建……近5年來，幾乎老百姓耳目能詳?shù)姆科笤缇蜔峄鸪斓牟季种ǘ�、從化、清遠(yuǎn)這個“金三角”；而今天的廣州北，已超過200家的房企搶灘這片熱土，虎視眈眈、摩拳擦掌，大家都有著巨量的土地儲備。 該來的都來了，盲目的也來了，不怕死的也來了… 曾以相比廣州中心城區(qū)而言價(jià)格優(yōu)勢明顯而爭奪“廣州后花園”這一區(qū)域概念優(yōu)勢的花都、清遠(yuǎn)、從化，近幾年不斷的倍受市場的推高與青睞，成為廣深、港澳投資客砸錢存房的“首選題”或“備選題”。 這是一個充滿無限機(jī)遇與想象的市場，而當(dāng)似乎大多數(shù)的激進(jìn)、盲目樂觀蔓延的時候，困境與風(fēng)險(xiǎn)也在急速的升溫。 2007年起，不少業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)商推出所謂的廣州“無地論”、“地荒”，使隨后的近兩年廣州范圍內(nèi)的地王記錄不斷的被刷新，似乎“有地便是娘”和“土地供應(yīng)與產(chǎn)品供應(yīng)難以滿足消費(fèi)需求”的假象被一度的炒作和加工成為市場的恐慌。而政府的英明帳算得比誰都清楚，態(tài)度“不肯定、不否定、并控制好推地節(jié)奏，讓市場跟著市場的感覺走！也讓競價(jià)搶地的盡情高價(jià)接招……” 在美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)、樓市進(jìn)入冰鎮(zhèn)期的時候，“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”成了最好的理由、也創(chuàng)造了最有利的時機(jī)，財(cái)政與貨幣的刺激性增長和擴(kuò)大內(nèi)需成為了最具說服力的手段。這時候，發(fā)展思路一轉(zhuǎn)變，加快“東進(jìn)西聯(lián)南拓北優(yōu)的中心城區(qū)面積的外拓?cái)U(kuò)張、‘騰籠換鳥暨退二進(jìn)三、三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）（注：全市“三舊”改造工作10年時間基本完成，位于城市重點(diǎn)功能區(qū)的舊城成片重建改造工作用3—5年左右時間基本完成、“城中村”的全面改造，以及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造）的土地盤活’、并在加大閑置土地處置力度，盤活存量建設(shè)用地”的“轉(zhuǎn)變”下，加上推進(jìn)“廣佛同城、廣莞無縫對接、打造大城市圈，實(shí)現(xiàn)公交與公共服務(wù)的一體化并最終逐步實(shí)現(xiàn)社會保障互認(rèn)與均等化”的基礎(chǔ)上， 一下子廣州中心老城區(qū)、中心范圍區(qū)、外圍及城際輻射區(qū)的可建設(shè)住房用地多得不得了，不是沒有，是還沒拿出來；沒有最大，只有更大；沒有最多，只有更多……這令很多手頭上前不久剛剛“高價(jià)接招”的開發(fā)商們和那群“專家們”很眨眼…… 事實(shí)上，隨著近幾年廣州東西南北沿線的立體交通路網(wǎng)的高速發(fā)展，并大力發(fā)展軌道交通，給廣州及珠三角、港澳等原本的“投資客”和“休閑度假”一族提供了更多的、大量的選擇，廣佛、廣珠、廣清、廣佛肇、京珠、穗莞深、廣莞惠、廣佛環(huán)線、廣佛江珠等城際軌道交通建設(shè)，建成了以廣州為中心的珠江三角洲城際快速軌道線網(wǎng)。城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)也得以很好的完善，基本形成以廣州為中心，輻射珠江三角洲地區(qū)的“四環(huán)十八射”一體化網(wǎng)絡(luò)，也共同逐步構(gòu)筑出珠江三角洲地區(qū)一體化的公共交通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系。使無論是“地理資源”優(yōu)勢的山、水、湖、河、江，或是濱海、森林公園、溫泉，還是以開發(fā)自主配套優(yōu)勢的酒店先行、溫泉會所先行、高爾夫先行等等此類的環(huán)境或配套的同類化甚至是同質(zhì)化的覆蓋，都即將在更大的程度上和不同的水平線上集體上場、同臺競技，這對于投資、休閑、度假兼投資的人群而言，東至增城、乃至惠州、河源地區(qū)；南至南沙、虎門、中山、珠海；西至南海、佛山、三水、江門、肇慶；北至從化、花都、佛岡、清遠(yuǎn)、清新等地，選擇更多了、范圍更大了，以廣州為中心的東南西北聚光燈四起，而廣州北部區(qū)域目前動則上千畝、甚至近萬畝的土地巨量所帶來的巨量供應(yīng)的市場消化和競爭，不容輕視！ 這其中近兩年從化、清遠(yuǎn)的土地大刀闊斧的切割較為突出，由于有著較好的自然環(huán)境資源，離廣州中心城區(qū)僅有40分鐘到1個小時的車程距離，與廣州相比尚具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，使城區(qū)僅約50萬人口的從化和清遠(yuǎn)，都不約而同的受到外來消費(fèi)的刺激和推高，目前清遠(yuǎn)中心城區(qū)住房單價(jià)在5500---6000元左右，清新縣在3000---4000元左右，從化中心城區(qū)在5500---7000左右，從化與清遠(yuǎn)都除了本土一定的剛性消費(fèi)以外，70%以上的目標(biāo)重點(diǎn)仍過度的依賴外來投資客來消化，929新政以來，由于不限購，近兩個月清遠(yuǎn)市區(qū)還能維持月均出貨近2000套，從化還有著月均500套左右的成交。雖然不限購，但受差別化住房信貸的限制和制約，還是使得一部分的消費(fèi)被拒于“政策”之外，另外：國家層面的政策導(dǎo)向基調(diào)和定性、財(cái)稅和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，大大提高了投資性購房的投資成本，不明朗的市場預(yù)期、以及地方購房手續(xù)方面的相應(yīng)增加，也一定程度上打擊了住房市場投資的熱情，廣泛的共識是：無論是對于開發(fā)商還是投資者而言，住宅投資想獲取原來的暴炒或?qū)崿F(xiàn)暴利？已不現(xiàn)實(shí)！ 廣州北部（花都、從化、清遠(yuǎn)）最近剛開盤的幾個超大住宅項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目，出貨的尷尬和市場的疲軟真實(shí)的反映了這個“金三角”大區(qū)當(dāng)前的重壓，毗鄰花都的又一千畝盤清遠(yuǎn)北部萬科城（美林湖對面）也將近期開盤，首期產(chǎn)品將以3800起帶裝修拉開首戰(zhàn)，這將給周邊的項(xiàng)目帶來又一波降價(jià)博弈和惡戰(zhàn)，但這還不是最可怕的。2011年起，除了當(dāng)前在推售的項(xiàng)目以外，從化、花都、清遠(yuǎn)這個“金三角”，以高端住宅和城市綜合體等主題的120個以上住宅大盤，和以養(yǎng)身、休閑度假、投資為引力的那50個以上的千畝級超級大盤，供應(yīng)大潮都將紛擁而至，廣州北將全面拉響更可怕的惡戰(zhàn)…… |
