開發(fā)商在取得商品房地塊，規(guī)劃、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，除了容積率要求、層數(shù)、總建面、建筑密度等等的硬性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以外，往往會(huì)有附帶的硬性(公建)配套指標(biāo)，比如：學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商場、郵局、垃圾壓縮站、居委等等……一旦地塊配套指標(biāo)有規(guī)定，要么開發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行，則建配套，建成后無償交由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T，由主管部門來招標(biāo)、委托經(jīng)營管理,收益歸政府所有。要么你不建配套，那就交錢，根據(jù)原定的配套要求支付等值的費(fèi)用，由政府來主持就近重新選址建配套，費(fèi)用全部由開發(fā)商承擔(dān)。兩者權(quán)衡之下，往往開發(fā)商為了支出更少一些，寧愿選擇乖乖的按規(guī)定建配套，建成并驗(yàn)收合格后，無償上交政府主管部門。 當(dāng)然有些配套是開發(fā)商最樂意做的：比如酒店、商場、會(huì)所等，一來提升社區(qū)檔次和居住價(jià)值，二來這類配套最后都可以租賃、變賣、抵押、變現(xiàn)，比住宅產(chǎn)品的收益更大、商業(yè)價(jià)值更高。 而最不情愿做的配套就多了，比如學(xué)校、醫(yī)院、垃圾壓縮站等等，也就有了開發(fā)商私自變更規(guī)劃、配套承諾不兌現(xiàn)，或者掩蓋市政道路、電房、壓縮站等規(guī)劃弊端等等諸多的民生投訴和民事法律糾紛。近日：汕頭都市報(bào)接到多宗市民報(bào)料投訴，反映多個(gè)大型小區(qū)原本按規(guī)定應(yīng)配套公廁的，最終都沒配套，與開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)商無果，難道配套公廁對(duì)開發(fā)商真有這么難？還是開發(fā)商為什么不做這樣的配套？就此類問題，都市報(bào)記者咨詢了房地產(chǎn)營銷策劃人士王智高先生。 王智高先生指出：首先這么來看，建一座公廁對(duì)于開發(fā)商或物業(yè)公司而言，這是極其小、不足掛齒、輕而易舉的事情，但為什么不建？不愿意建？問題雖小，卻大有乾坤，這里面的緣由就值得考究和權(quán)衡了。 一、從社區(qū)配套的實(shí)用性和使用效率來看：大型社區(qū)稍具規(guī)模或檔次的，一般都配套有社區(qū)會(huì)所、臨街商業(yè)、老人活動(dòng)中心等，有些大型社區(qū)會(huì)配套泳池、酒店等，而這些配套一般都連帶有公共洗手間，對(duì)于公共用地，再來專門規(guī)劃公廁，大多開發(fā)商會(huì)認(rèn)為沒有必要； 二、從公共環(huán)境價(jià)值和景觀價(jià)值來看：與其占用15-30平方來建一個(gè)公廁（還需要有設(shè)施、設(shè)備、排污管道鋪設(shè)等投入），還不如：花同樣甚至更少的支出，去打造一個(gè)花園、或景觀小品、或兒童玩樂區(qū)、老人健身區(qū)，投入更少，配套價(jià)值和環(huán)境價(jià)值更大； 三、從管理成本上來看：開發(fā)商和物業(yè)公司是不可能從公廁上獲得任何經(jīng)濟(jì)收益的，但卻需要長期的去投入維護(hù)、保潔、人工、消殺、照明等等的物料和成本，對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)公司而言，這顯然是個(gè)小累贅； 四、開發(fā)商一定不做明顯不具備經(jīng)濟(jì)價(jià)值或品牌價(jià)值的事情，作為開發(fā)商，花錢去投入形象上、設(shè)施上、景致上的東西，會(huì)對(duì)他的產(chǎn)品銷售、環(huán)境、口碑、美感加分，投入公廁并非雖然有一定程度上的使用和實(shí)用價(jià)值，或者使用需求，但卻不具備任何對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和品牌價(jià)值有明顯利好和推動(dòng)的地方；完全的吃力不討好。 五、從土地利用價(jià)值來看：獨(dú)立建造一個(gè)公廁雖然只占用15--30平米，但輻射面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公廁本身，起碼是3倍以上的面積屬于浪費(fèi)的面積，換句話講：公廁的東南西北直徑10米以內(nèi)，除了做設(shè)備房、供電房、水泵房、綠地以外，基本沒有其他的用途； 六、對(duì)于開發(fā)商而言，以上的這5點(diǎn)都不是最重要的：最要命的是這類配套的副作用和感染力極強(qiáng)：作為消費(fèi)者，在公廁的附近、周圍的房子你買不買？你不買誰買？對(duì)于開發(fā)商而言，那是一個(gè)痔瘡，會(huì)讓開發(fā)商很癢，會(huì)讓他減少賣點(diǎn)增加缺陷和難點(diǎn)，開發(fā)商顯然不愿意做。同比之下，如果周圍的那一片想做樓王、賣個(gè)好價(jià)錢也顯得硬傷明顯。在競爭如此激烈的市場環(huán)境底下，開發(fā)商絞盡腦汁、費(fèi)盡心思、千方百計(jì)巴不得增加賣點(diǎn)、提升賣相和價(jià)值，搞多一些國際感、尊貴感的花樣，怎么可能因?yàn)橐粋�(gè)公廁而讓為難自己呢。 |
