2008年無論是對于中國,還是世界經(jīng)濟(jì),都是重大變革的一年......
日前在接受21CN和經(jīng)濟(jì)新動向的訪談時,王智高先生針對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、如何看待未來的樓市環(huán)境和政策導(dǎo)向回答了記者的提問并發(fā)表了一些看法......
編 輯：華爾街金融海嘯爆發(fā)后，國家近期出臺了一系列應(yīng)對的救市措施,對于這些措施王總您怎么看？對于中國的房地產(chǎn)而言是否意味著春天已經(jīng)到來？
王智高：為應(yīng)對越來越嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢，降低中國經(jīng)濟(jì)受到外來金融海嘯對中國經(jīng)濟(jì)和未來發(fā)展的沖擊,穩(wěn)定、刺激、保持及促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)更快更好的發(fā)展，國家近期出臺了一系列的宏觀政策，涵蓋了金融、財政、民生、以及國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一系列利好來刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)，各地的地方政府也積極響應(yīng)國家“堅定信心促發(fā)展”的號召，推出相應(yīng)的地方政策;從這些方面來看以及這一系列的政策出拳之重之狠都明顯看出國家領(lǐng)導(dǎo)管理層促發(fā)展的堅定決心和政策導(dǎo)向，其中如大幅度降息對中國房地產(chǎn)的未來趨勢將起到拉動消費(fèi)需求的作用。
可以這么認(rèn)為：國家已經(jīng)從打壓房地產(chǎn)價格局部瘋漲、整體過快上漲的行政干預(yù)上轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當(dāng)?shù)姆艑拰Ψ康禺a(chǎn)業(yè)政策的抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。但降息是一種貨幣政策，它的出臺以刺激城鄉(xiāng)居民消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需為主要目的，而不是為了救中國樓市�？梢钥隙ㄒ稽c(diǎn)：這一系列政策的出臺對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)是利好、是刺激、是積極的。但無論對于中國房地產(chǎn)行業(yè)整體、還是身陷困境的房地產(chǎn)企業(yè)而言最困難的時期是否已經(jīng)過去？這個時候提春天，還為時尚早，換言之：由全球性虛擬經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊現(xiàn)在影響著更多的是國內(nèi)的虛擬經(jīng)濟(jì)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響最困難的時刻還沒有到來。 編 輯：依您的觀點(diǎn)來看，這個春天距離我們還有多遠(yuǎn)？ 王智高：首先：中國加入WTO之后，中國的經(jīng)濟(jì)開始全面的推上了世界的舞臺，剛開始老百姓對全球經(jīng)濟(jì)一體化對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和中國企業(yè)發(fā)展、居民生活的影響體會并不那么明顯，但這幾年大家的體會肯定是更深刻一些，看中國的經(jīng)濟(jì)需要站在全球化的角度上來看，中國房地產(chǎn)跟國外市場相比盡管有著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)上的諸多差異，但這個時候看中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也要求我們需要有世界眼光，站在全球經(jīng)濟(jì)的角度上來看。全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程越快，對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展的外圍作用也更加明顯。 王智高： 其次：中國這一輪的房地產(chǎn)拐點(diǎn)和調(diào)整是多方面形成和催生的，在談春天什么時候到來，我們可以回過頭看看秋冬之前的夏天，縱觀房地產(chǎn)一年來變幻的風(fēng)云： 一、是房地產(chǎn)價格局部瘋漲、整體價格上漲過快，國家政策調(diào)控階段：國家出臺提高首付、征收營業(yè)稅、推出限價地塊、第二套以上的利率政策、多次緊密的加息等價格調(diào)控政策打壓投機(jī)行為、抑制投資熱情，過濾出實(shí)實(shí)在在的需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，在08年上半年上至國務(wù)院總理、部委官員、個別省市行政首長，下至房管局官員告誡老百姓暫時不要買房，要相信政府穩(wěn)定房價的決心和能力。引發(fā)消費(fèi)者觀望、等待。 二、局部的房地產(chǎn)價格也的確偏離實(shí)際價值、偏離消費(fèi)者的承受能力，這個階段我們把它稱之為消費(fèi)者的惶恐階段;哄漲聲一片，在今年的1月份廣州華南板塊曾有一樓盤由開盤時的15000/平米，2個月后調(diào)價19000元/平米，開發(fā)商老板在看到媒體報道某別墅盤將賣均價30000萬/平米時，一夜之間上調(diào)均價6000元/平米售價直指25000/平米。同在華南板塊某一樓盤定價時，開發(fā)商老板高姿態(tài)的聲稱“如果均價低于11000，將是我的恥辱�！睆V州天河中心區(qū)20000均價、珠江新城25000均價、越秀23000均價、花都9000不算貴，土地競拍更是熱火朝天、地王頻出………那個階段是真正的價值偏離階段、瘋漲階段。消費(fèi)者盲然、惶恐、觀望加劇。 三、虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫擠壓階段：受外來投資熱錢的熱捧，上證綜指由上探6300點(diǎn)之后一路持續(xù)調(diào)頭向下急跌，國外游資熱錢獲利離場、國內(nèi)機(jī)構(gòu)資金恐慌拋售，惟有信守“中國經(jīng)濟(jì)基本面沒有改變！中國人民幣升值趨勢沒有任何變化”的老百姓深陷其中，欲拔不能，套的都是老百姓的多年辛苦的積蓄。股市噤聲一片，緊接著是國內(nèi)物價過快上漲、國際能源、石油價格持續(xù)高位盤升、老百姓腰包收緊、觀望情緒蔓延。 四、行業(yè)龍頭企業(yè)帶頭降價階段：08年5月份開始由萬科帶頭的降價套現(xiàn)的全國性策略潮迅速波及萬科周邊樓盤，競爭對手之間迅速展開價格策略戰(zhàn)，隨即而來的是老業(yè)主與開發(fā)商的降價補(bǔ)償博奕。消費(fèi)者觀望加劇、等待加重。 五、5．12汶川地震震動中國、撼動世界：這一國難汶川震動了每一個中國人的心，中國一度的陷入惶恐與不安，這一震不僅僅給我國的四川災(zāi)區(qū)帶來了史無前例的災(zāi)難，也震動了整個國民經(jīng)濟(jì)、震動了每一個中國人的神經(jīng)、惶恐的中國老百姓更加捂緊了腰包。消費(fèi)者買房的觀望氣氛再度升溫、等待情緒加重。 六、2008中國北京奧運(yùn)旗鼓升天，這一刻：世界看中國：北京奧運(yùn)會從某種角度來講分散了中國人的注意力，將汶川的震后悲痛化為一股無比強(qiáng)勁的中國力量凝聚在世界奧運(yùn)的五環(huán)旗下。這一時期：開發(fā)商普遍選擇節(jié)省彈藥、低調(diào)推廣。消費(fèi)者繼續(xù)觀望、等待…… 七、華爾街金融海嘯爆發(fā)、引發(fā)全球性的金融危機(jī)：中國這一制造大國出口受阻。以外向型加工制造業(yè)為發(fā)展根基的中國由南往東至北的中小型企業(yè)連片倒閉、裁員，除此之外：廣東沿海城市深圳、東莞、再到廣州的房地產(chǎn)價格急跌、開發(fā)商資金面連續(xù)近一年資金回款壓力在四季度普遍爆發(fā)出來，這一刻：降價、套現(xiàn)、現(xiàn)金為王，在資金壓力吃緊的大環(huán)境底下，房地產(chǎn)商的資金壓力遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。而消費(fèi)者也深黯現(xiàn)金為王的生存法則、捂緊腰包、不出手，中國房地產(chǎn)業(yè)逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變…… 至于春天：一方面全球經(jīng)濟(jì)的危機(jī)盡管各國都出臺了救市措施,中國也從中央到地方推出一系列的措施,這些措施都很好也及時,但對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的刺激所帶來的作用和效益起碼要在明年的第二季度開始才會逐步呈現(xiàn)出來;剛性需求也將在整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步回暖、信心逐步恢復(fù)的前提下體現(xiàn)。第二方面：被擠壓后的房地產(chǎn)將“回歸家本位、回歸性價比”，產(chǎn)品有亮點(diǎn)有突出附加值的樓盤在價格回調(diào)到相對合理價位并被目標(biāo)消費(fèi)者所認(rèn)可，一定可以贏得受眾的青睞。此外：可以肯定的是房地產(chǎn)行業(yè)原來的那種以企業(yè)為本到逐步的以人為本這本身需要有一個過程，在這個過程中將凈化、提高行業(yè)的健康程度，房地產(chǎn)開始步入健康軌道，回歸理性、平穩(wěn)、健康，成為一種常態(tài)產(chǎn)業(yè)，并由此告別暴利時代。 編 輯：房產(chǎn)商這個時候該怎樣度過寒冬？ 王智高：開發(fā)商不能等也不能依賴政府救市，冬天無法回避，房產(chǎn)商不僅僅要過冬，還要學(xué)會冬泳。不同的企業(yè)要從企業(yè)本身的發(fā)展結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)來看：如資金供血壓力大的企業(yè)如富力、恒大、萬科這一類早兩年土地儲備量大、資金缺口相對較大、現(xiàn)階段上市融資受阻、單一的依靠銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債、捆綁基金阻力不小且形勢也不樂觀，企業(yè)應(yīng)該積極展開自救，積極開拓更多新的融資渠道，多元化的融資將成為現(xiàn)在和今后一段時間房產(chǎn)商的迫切需要。另外：年底臨近，對于地產(chǎn)商而言正是高支出的時期，地價繳付款、材料供應(yīng)商、工程結(jié)算款、營銷廣告包裝費(fèi)用的結(jié)算、貸款利息等融資成本支出等等，都是要支付的，需要大量現(xiàn)金流來支撐。樓市低迷一年以來，大多地產(chǎn)商這個時候是處于“貧血、缺錢”最緊張的時候。以降價出貨換取現(xiàn)金流，保證企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展，恒大近期有些項(xiàng)目直接以成本價出貨，這也是策略之一，在最壞的時代沒來之前，“走為上策”。另外：未啟動的項(xiàng)目暫時盡量別動，已經(jīng)啟動的可以暫緩開發(fā)的計劃、拉長開發(fā)進(jìn)度，握住現(xiàn)金“過冬”是最最好的辦法。 編 輯：年關(guān)將近，您對地產(chǎn)商有什么建議？ 王智高：與其單一的轟炸廣告還不如積極拓寬銷售渠道，與其贈送、回贈、假拍賣還不如實(shí)實(shí)在在的把價格降下來。另外：在現(xiàn)階段以贈送面積和太過于奢華的精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)提高附加值變相降價的做法太泛濫且層出不窮，花樣百出，產(chǎn)品越來越好，檔次越來越高，在現(xiàn)階段不可取，開發(fā)商沒有必要擠車沒有必要急于在這方面加大投入增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。市場很脆弱，鋪天蓋地的大張旗鼓投入廣告的回報也將很渺茫，“靜”好過“動”…… |
