北亭廣場(chǎng)：務(wù)實(shí)創(chuàng)新仍可翻身
時(shí)間:2012-10-16 16:40來(lái)源: 作者:黃華軍
昨日下午2點(diǎn)半，番禺信訪部門(mén)在北亭廣場(chǎng)召集長(zhǎng)租客和投資商廣州宜源軟件科技開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)宜源公司）進(jìn)行協(xié)商。據(jù)了解，宜源公司方面并不愿意退鋪，表示可能延長(zhǎng)租期。
長(zhǎng)租客退鋪潮
剛過(guò)去的中秋國(guó)慶雙假，投資客李明（化名）在煎熬和等待中度過(guò)。
5年前，2006年底，李明一次性付款約140萬(wàn)元，在番禺大學(xué)城北亭廣場(chǎng)一樓租了一個(gè)104平方米的商鋪，租期20年。
“這筆錢(qián)當(dāng)年在珠江新城差不多可以買(mǎi)一套三房了”。李明業(yè)余兼投資房產(chǎn)，持有多套物業(yè)，他稱(chēng)北亭廣場(chǎng)是其投資史中的敗筆。
簽約租鋪時(shí)，李明到現(xiàn)場(chǎng)查看，“當(dāng)年感覺(jué)規(guī)劃得確實(shí)不錯(cuò)，也允諾有麥當(dāng)勞、綠茵閣、真功夫、KTV、電玩、電影、溜冰場(chǎng)等知名品牌進(jìn)入”。最終讓他吃了稱(chēng)鉈鐵了心的是地產(chǎn)界中幾乎從來(lái)沒(méi)有的，可以在5年后不滿經(jīng)營(yíng)退鋪，且拿回租金的約定。
據(jù)北亭廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，北亭廣場(chǎng)占地面積達(dá)8.9萬(wàn)平方米，為投資商宜源公司向北亭村租地25年而建，租金大約8元/平方米/月。投資商建起約面積12萬(wàn)平方米的北亭廣場(chǎng)后，自持95%經(jīng)營(yíng)，將大概5%，即六七千平方米約230多個(gè)商鋪對(duì)外長(zhǎng)租給投資客，租金約1萬(wàn)至2萬(wàn)元/平方米之間，合約20年。
長(zhǎng)租客們與宜源公司簽的合同第四條顯示：在2012年9月29日至2012年10月29日約定期間，如乙方不滿北亭廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，可無(wú)理由提出退鋪申請(qǐng)，甲方在收到乙方退鋪書(shū)面申請(qǐng)后一個(gè)月內(nèi)，無(wú)息退還乙方已交給甲方的租金，之前該項(xiàng)商鋪產(chǎn)生的收益歸乙方所有。雙方同時(shí)辦理該商鋪的移交手續(xù)。
這個(gè)五年之約，成為投資客們拿回本金的最大希望。
9月29日上午9點(diǎn)多，近百名長(zhǎng)租客從省內(nèi)外各地趕到北亭廣場(chǎng)要求退鋪，并趕到番禺信訪局反映，直至下午2點(diǎn)多方四散回家。
盡管有關(guān)部門(mén)允諾10月10日會(huì)召集投資商等協(xié)商，但如李明直等到10月15日，方得以和投資商碰頭協(xié)商。
五年之癢運(yùn)營(yíng)商換了二次
五年來(lái)，北亭廣場(chǎng)幾經(jīng)風(fēng)雨。
幾乎每隔一兩年，就有運(yùn)營(yíng)商離去，新的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐。但至今無(wú)一例外，三任運(yùn)營(yíng)商都是大張旗鼓進(jìn)駐，靜悄悄撤場(chǎng)。
今年9月，剛進(jìn)駐一年的海航，也倉(cāng)促撤場(chǎng)。如果不是眾店鋪都不見(jiàn)人影，現(xiàn)場(chǎng)隨處可見(jiàn)的“海航Y(jié) H活力影城”、“海航Y(jié)H青年閣”、“給城市一顆年輕的心”、“率先進(jìn)駐”等眾多造勢(shì)條幅，極易令到場(chǎng)的人產(chǎn)生剛開(kāi)張的錯(cuò)覺(jué)。
這些年間，北亭廣場(chǎng)已成為廣州眾多商家和地產(chǎn)人士眼中較受爭(zhēng)議的商場(chǎng)之一。它給行業(yè)帶來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不僅在一些商家中口口相傳，甚至成為不少市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大學(xué)生寫(xiě)論文的研究對(duì)象。
2007年9月28日，北亭廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，包括真功夫、麥當(dāng)勞、元綠壽司、歌莉亞等約4成商家同期開(kāi)業(yè)，出租率約達(dá)六成。但開(kāi)張不到一個(gè)半月，11月中，北亭廣場(chǎng)高層就對(duì)外透露廣州恒生集團(tuán)將加入，約融資2000萬(wàn)元。當(dāng)年底，北亭廣場(chǎng)以1.2億元低價(jià)轉(zhuǎn)手恒生集團(tuán)。
事隔數(shù)月，2008年3月，宜源公司包括董事長(zhǎng)、常務(wù)副總等6名高層集體辭職。一名辭職高層認(rèn)為，離開(kāi)主要因?yàn)榻?jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和新股東之間存在較大的經(jīng)營(yíng)分歧。
“其實(shí)當(dāng)時(shí)可以做成汽車(chē)的零售賣(mài)場(chǎng)，甚至曾經(jīng)已經(jīng)在談了，但后來(lái)沒(méi)有采納”。一名“看著北亭廣場(chǎng)從圖紙變成如今模樣”的資深商業(yè)人士透露。
但恒生集團(tuán)接捧后亦未能將北亭廣場(chǎng)盤(pán)旺。自2009年起，大學(xué)城北亭村村民多次對(duì)外爆料稱(chēng)北亭廣場(chǎng)“開(kāi)出空頭支票甚至假支票惡意拖欠土地租金，少則半個(gè)月，多則一兩個(gè)月，往往在村委會(huì)干部三番四次催繳及上級(jí)政府協(xié)調(diào)下才交租金”，街道辦等也曾介入?yún)f(xié)調(diào)。
2011年7月，北亭村村民一度運(yùn)去10余車(chē)泥沙廢料，堵住北亭廣場(chǎng)多個(gè)進(jìn)出通道及大門(mén)。此后兩月，海南航空集團(tuán)高調(diào)接捧，這是海航在華南地區(qū)的首個(gè)Y H項(xiàng)目。
北亭廣場(chǎng)物業(yè)管理處總監(jiān)黃先生表示，海航進(jìn)駐后投入了四千多萬(wàn)多重新裝修和招租，“光裝修就花了三千多萬(wàn)元”，“大家都以為從此會(huì)好起來(lái)，但始終是沒(méi)有起色。”
失敗的投資
“反反復(fù)復(fù)折騰幾次，心都涼了。最開(kāi)始時(shí)滿懷期待，后來(lái)衰落后學(xué)會(huì)等待，有新的投資商進(jìn)駐以為又盼到了曙光，現(xiàn)在又稱(chēng)會(huì)有新的運(yùn)營(yíng)商入駐，但我們已經(jīng)麻木了，不抱希望了”。70后陳小姐當(dāng)年花了14萬(wàn)元在淘寶街2樓長(zhǎng)租了一個(gè)13平方米的商鋪，收鋪不久后順利和商家簽了三年租約。
“但商家經(jīng)營(yíng)了兩個(gè)月不賺倒虧，提出不要押金退租了”�？紤]到租客退租后還得倒貼33元/平方米/月的管理費(fèi)，李小姐在只收了兩個(gè)月的租金后就免費(fèi)讓租客繼續(xù)營(yíng)業(yè)，未料這名租客撐了幾個(gè)月終是撤場(chǎng)。兩個(gè)月共2200元的租金收入，陳小姐自稱(chēng)是買(mǎi)鋪五年來(lái)的唯一一筆“回報(bào)”。
李明自認(rèn)比陳小姐更悲催。除了當(dāng)年一次性支付的140萬(wàn)元租金外，他自稱(chēng)在這五年間倒貼了五六萬(wàn)元的管理費(fèi)。他的商鋪在一樓，“附近是公交站，但這五年間基本都是空置”。
“2007年租金大約每平方米80至100元，到2008年就變成50-60元，再后來(lái)30元，甚至不收租也租不出去。”李明說(shuō)，店鋪本來(lái)曾經(jīng)出租成功，但后來(lái)物管因?yàn)橛行┤藳](méi)交管理費(fèi)就經(jīng)常不開(kāi)空調(diào)，甚至經(jīng)常停水停電，導(dǎo)致很多租客都受不了就搬走了。
比起曾經(jīng)進(jìn)駐的一些個(gè)體商家，一些投資客認(rèn)為自身?yè)p失更大，“商家看到火不起來(lái)，經(jīng)營(yíng)短時(shí)間就都先后撤場(chǎng)了，而我們20年的租金已全部交付了”。
欲退或不能
做服裝批發(fā)生意的周先生花三百多萬(wàn)元租了三個(gè)商鋪。
他稱(chēng)，商場(chǎng)這么多年間在消防方面一直沒(méi)通過(guò)，很多商家都拿不到營(yíng)業(yè)執(zhí)照，“平時(shí)有工商來(lái)查，都是由管理處臨時(shí)通知大家先歇幾天”，等風(fēng)聲過(guò)了又繼續(xù)開(kāi)。不過(guò)，管理處總監(jiān)黃先生認(rèn)為，無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要與北亭廣場(chǎng)的地址曾經(jīng)出現(xiàn)變更，導(dǎo)致有些店鋪無(wú)法注冊(cè)，后來(lái)更改后可如常登記。
周先生稱(chēng)，商場(chǎng)和租賃方之間的手續(xù)未理清，也令對(duì)外出租商鋪重重困難。他提供一份2011年初的《小谷圍街流管中心不予受理告知書(shū)》證實(shí)，他辦理房屋租賃登記備案手續(xù)時(shí)，因“屬轉(zhuǎn)租行為，原出租方與承租方的租賃合同沒(méi)有按要求辦理”遭拒。
之所以北亭廣場(chǎng)五年來(lái)未能走上既定軌道，管理處黃先生認(rèn)為與北亭廣場(chǎng)早前的方案不甚清晰有關(guān)，到后來(lái)經(jīng)營(yíng)不下去后，股東也不敢再繼續(xù)投錢(qián)，只能再轉(zhuǎn)給其他商家經(jīng)營(yíng)，而后面的商家進(jìn)入后其實(shí)也沒(méi)有什么資金投入，“海航進(jìn)駐后是有過(guò)計(jì)劃想重新改造，但他們整體花費(fèi)太高，最終也難以為繼。”
對(duì)于長(zhǎng)租客們提出退鋪，北亭廣場(chǎng)方面已經(jīng)受理。
“現(xiàn)在幾個(gè)老板都在碰頭，大約10月中旬可能會(huì)有一個(gè)投資方愿意加盟整合股份，屆時(shí)可能會(huì)將原定的租約延長(zhǎng)至2040年”。宜源公司一名高層朱先生表示，至于屆時(shí)是退錢(qián)給長(zhǎng)租客，還是免費(fèi)延長(zhǎng)租期五至七年，還有待商議。
“我聽(tīng)股東們的說(shuō)法是，退錢(qián)的可能性幾乎為零，因?yàn)槲覀円矝](méi)有直接的收益，我們可能會(huì)延長(zhǎng)租約”。朱先生稱(chēng)，他只是公司派到北亭廣場(chǎng)負(fù)責(zé)處理事務(wù)的管理層，當(dāng)年股東們也沒(méi)想到北亭廣場(chǎng)會(huì)到如今的境況，簽了五年后可退錢(qián)的合約也冒了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
朱先生表示，股東們的意思主要是想延長(zhǎng)租期，“現(xiàn)在和北亭的租約還有約18年，到時(shí)可能再延長(zhǎng)10年”，屆時(shí)再順應(yīng)和長(zhǎng)租客們延長(zhǎng)五或七年的租約。
北亭廣場(chǎng)“風(fēng)波”路
2006年以前
投資商宜源公司向北亭村租地25年建北亭廣場(chǎng)。
2006年
北亭廣場(chǎng)5%、約230間鋪?zhàn)兿唷百u(mài)給”長(zhǎng)租客20年經(jīng)營(yíng)權(quán)。
2007年9月2 8日
北亭廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。
2007年11月至年底
北亭廣場(chǎng)以1 .2億元低價(jià)轉(zhuǎn)租恒生集團(tuán)。
2008年3月
宜源公司外聘的董事長(zhǎng)、常務(wù)副總等六名高層集體辭職。
2011年9月
恒生集團(tuán)退出，海南航空集團(tuán)接捧經(jīng)營(yíng)，欲打造華南首個(gè)YH項(xiàng)目。
2012年9月
海航集團(tuán)撤場(chǎng)。長(zhǎng)租客無(wú)理由退鋪約定的5年期滿，現(xiàn)退鋪潮。
現(xiàn)場(chǎng)特寫(xiě)
大學(xué)城中孤堡
從地鐵大學(xué)城北站A出口出來(lái)，再轉(zhuǎn)乘四趟公交車(chē)，方可達(dá)北亭廣場(chǎng)。
遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，廣場(chǎng)氣勢(shì)恢宏，建筑呈扇形分布，“V”尖處為大廣場(chǎng)，部分建筑呈弧形而建，并有多個(gè)圓形屋頂；近前看，廣場(chǎng)外圍仍有大幅廣告，如“海航Y(jié) H城強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐全球火爆招商”之類(lèi)，但室外LE D屏并未開(kāi)啟，偌大的廣場(chǎng)少見(jiàn)人影，有如孤堡。
廣場(chǎng)一樓除了麥當(dāng)勞、真功夫及耐克等店還在經(jīng)營(yíng)且部分有促銷(xiāo)打折外，包括招行、電玩城、幾家壽司店等都已關(guān)閉，整個(gè)一樓外沿的“街鋪”都是關(guān)多開(kāi)少。一樓電玩城的玻璃外墻還貼著海報(bào)，但室內(nèi)一片狼藉；通往二樓的電梯扶手上厚厚的一層灰，附近堆了一堆碎斷的模特模型。
二樓淘寶街片區(qū)黑漆漆的，未見(jiàn)有店?duì)I業(yè)，大部分搬空的店都貼上“旺鋪招租”字樣。一個(gè)前身為飯店的門(mén)店仍剩部分桌椅，地下滿是啤酒瓶、桌布、筷子，甚至老鼠屎，弧形回廊上還掛著桔紅燈飾。通往三樓處被封了起來(lái)，整個(gè)商場(chǎng)的電梯都沒(méi)啟動(dòng)，且用圍欄封閉。
二樓的仙蹤林西餐廳仍貼著2009年的優(yōu)惠信息，室內(nèi)的桌椅仍在，秋千椅也在，但厚如土的灰塵看不出原來(lái)的顏色。附近的綠茵閣同樣未能逃離這個(gè)厄運(yùn)，包括服裝區(qū)等區(qū)域基本全部門(mén)店都已撤場(chǎng)，偌大的商場(chǎng)目前僅剩大廳和公共通道被管理方出租舉辦一些招聘會(huì)。
9月29日中午，一家人才網(wǎng)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置了幾個(gè)展位招聘，三三兩兩的大學(xué)生坐在商場(chǎng)休息區(qū)填寫(xiě)應(yīng)聘表。
“如果沒(méi)有招聘會(huì)，北亭廣場(chǎng)算是死掉了”。一名在招聘會(huì)現(xiàn)場(chǎng)求職的大四學(xué)生說(shuō)，入讀四年間他到過(guò)北亭廣場(chǎng)幾次，一次是和同學(xué)去唱K T V，一次是玩游戲，平時(shí)逛街基本不到北亭廣場(chǎng)，“東西太貴了，消費(fèi)不起，剛?cè)雽W(xué)時(shí)逛過(guò)一次后來(lái)就沒(méi)再來(lái)了”。
觀點(diǎn)
北亭廣場(chǎng)其實(shí)仍可翻身
對(duì)于北亭廣場(chǎng)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手至今仍未能走上正軌，行業(yè)人士均有著不同看法。
“北亭廣場(chǎng)那些品牌比如衣服打三五折后還得幾百塊錢(qián)，一般學(xué)生都消費(fèi)不起”。大學(xué)城一位以北亭廣場(chǎng)為論文研究對(duì)象的大學(xué)生說(shuō)，事實(shí)上，大學(xué)城中所有商業(yè)還面臨寒暑假要歇業(yè)的現(xiàn)狀。
博主觀點(diǎn)： 北亭廣場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)一下子將攤子鋪得太大了，應(yīng)該分步開(kāi)業(yè)，不用全部一步到位，亦沒(méi)考慮到大學(xué)生群體和寒暑假這兩個(gè)時(shí)段。且經(jīng)營(yíng)上也直接將城內(nèi)的做法照搬過(guò)去，缺乏創(chuàng)新，。
“如果找到一個(gè)比較有實(shí)力、也愿意投入資金去打造的運(yùn)營(yíng)商，北亭廣場(chǎng)還是有望回轉(zhuǎn)”。黃華軍認(rèn)為，大學(xué)城在將來(lái)會(huì)是極好的板塊，只要運(yùn)營(yíng)商腳踏實(shí)地不斷創(chuàng)新，守過(guò)一段時(shí)間會(huì)翻身。
美聯(lián)物業(yè)營(yíng)業(yè)部經(jīng)理江芝儆則建議北亭廣場(chǎng)學(xué)習(xí)海印模式，首先是自主經(jīng)營(yíng)獲得一些品牌代理權(quán)，其次才是從中獲利分成，且定時(shí)舉行促銷(xiāo)活動(dòng)。
律師說(shuō)法
長(zhǎng)租20年風(fēng)險(xiǎn)大
廣東唯杰律師事務(wù)所律師王美舟認(rèn)為，北亭廣場(chǎng)當(dāng)年合同提出一次性支付租金本身就埋藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)，五年后對(duì)經(jīng)營(yíng)不滿又可以退租其實(shí)與肥皂泡是一樣的。
“未來(lái)誰(shuí)也不知道也說(shuō)不準(zhǔn)，但是經(jīng)營(yíng)者可以在這段時(shí)間轉(zhuǎn)移了財(cái)產(chǎn)，最終可能打贏了官司，但或者也難以執(zhí)行”。王美舟建議，相關(guān)承租客如若打官司，應(yīng)委托法院或會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所之類(lèi)去核查投資商有無(wú)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，是否虛假出資，可以要求股東相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)法律責(zé)任；或者通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)助，依法尋求幫助。 本文來(lái)源：南方都市報(bào) 邱永芬
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