| 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等傳統(tǒng)商圈。其中，拱北商圈以萬(wàn)家為團(tuán)塊、迎賓南路和拱北口岸廣場(chǎng)為兩翼，形成了約2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免稅和珠百兩家經(jīng)營(yíng)主體；老香洲商圈以鳳凰路揚(yáng)名廣場(chǎng)、香洲百貨、百分百和紫荊路茂業(yè)百貨、南坑市場(chǎng)為團(tuán)塊，形成了約3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商業(yè)“多中心、弱中心”的格局。在王先慶看來(lái)，珠海的商業(yè)零售在珠三角排名是靠后的，整個(gè)商業(yè)環(huán)境人氣不旺，商圈、商業(yè)街沒(méi)有品牌和影響力，顯得很稀散。本文由《南方日?qǐng)?bào)》記者陳邦明采寫，發(fā)表于該報(bào)2011年12月29日，原標(biāo)題為：“商痛——吉之島撤離風(fēng)波，折射市民對(duì)城市商業(yè)振興的期望”。 “吉之島真的要撤離珠海么？” 或圍觀、或惋惜、或感嘆，近一個(gè)月來(lái)，在由媒體、網(wǎng)絡(luò)論壇、微博組成的輿論場(chǎng)中，吉之島成為一大熱詞。而且直到現(xiàn)在，討論仍在繼續(xù)。 2011年12月28日，是經(jīng)多方協(xié)商后原定舉行業(yè)主大會(huì)表決吉之島是否撤離揚(yáng)名廣場(chǎng)的日子。但是，據(jù)本報(bào)記者了解，因?yàn)樽饨饐?wèn)題依然爭(zhēng)執(zhí)不下，業(yè)主大會(huì)將推遲召開(kāi)。 吉之島，全名廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司，系日本永旺株式會(huì)社下屬公司，由永旺（香港）百貨有限公司與廣東天河城（集團(tuán)）股份有限公司屬下的廣東天河城百貨發(fā)展有限公司出資成立的合資企業(yè)，目前在珠海僅有揚(yáng)名廣場(chǎng)一家門店面，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)9年。 一起商業(yè)合同糾紛，為何引發(fā)如此軒然大波？吉之島的去留，到底牽動(dòng)了誰(shuí)的神經(jīng)？ 博弈 經(jīng)過(guò)多方博弈，最終吉之島方面和揚(yáng)名廣場(chǎng)開(kāi)出的最后條件是新租約業(yè)主每年收益在稅后是7.01%，由于稅法的變動(dòng)，實(shí)際是7.45%，年限為3年。而業(yè)委會(huì)堅(jiān)持的方案是：每年收益稅后為8%，并有遞增，至少6年以上租期。 “吉之島即將撤離珠海，手中持有吉之島卡的趕緊去退錢。”11月24日，網(wǎng)友“香洲游蕩”在天涯論壇發(fā)帖稱，吉之島將于12月18日撤離珠海，到時(shí)珠海市民持有的吉之島購(gòu)物卡將只能到中山、廣州等地消費(fèi)。 由此，吉之島與揚(yáng)名廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)關(guān)于續(xù)約問(wèn)題糾紛引發(fā)的“撤離”風(fēng)波浮出水面，并逐步演變?yōu)槿顷P(guān)注的焦點(diǎn)。 據(jù)記者了解，幾年前，揚(yáng)名廣場(chǎng)以較高的返租回報(bào)率向800多名業(yè)主出售1000多間商鋪，商鋪返租后，整體招租給了吉之島。按照約定，第一期合約在今年12月18日到期，吉之島若在此后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則須另立新約。這為目前已是沸沸揚(yáng)揚(yáng)的吉之島撤離風(fēng)波埋下了伏筆。 一名業(yè)主稱，實(shí)際上，2010年底揚(yáng)名廣場(chǎng)物業(yè)管理公司便開(kāi)始召集業(yè)主續(xù)簽二期租約，給出的租金回報(bào)率為稅后5.2%，且每?jī)赡赀f增8%。 不過(guò)，這一回報(bào)率與此前相比大幅降低，失望的業(yè)主開(kāi)始尋求成立業(yè)委會(huì)，爭(zhēng)取更大的話語(yǔ)權(quán)。 經(jīng)過(guò)多方博弈，最終吉之島方面和揚(yáng)名廣場(chǎng)開(kāi)出的最后條件是新租約業(yè)主每年收益在稅后是7.01%，由于稅法的變動(dòng)，實(shí)際是7.45%，年限為3年。而業(yè)委會(huì)堅(jiān)持的方案是：每年收益稅后為8%，并有遞增，至少6年以上租期。 分歧依然巨大，談判近乎破裂。吉之島發(fā)函通知揚(yáng)名廣場(chǎng)管理方揚(yáng)名百貨、揚(yáng)名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，表示目前給出的條件已是底線，并敦促推進(jìn)續(xù)約，否則退場(chǎng)。而揚(yáng)名百貨的復(fù)函則稱，業(yè)委會(huì)堅(jiān)持8%的方案，并表示若續(xù)約未能如期達(dá)成一致意見(jiàn)，請(qǐng)吉之島清空?qǐng)龅兀浜闲I(yè)主收鋪。 直至合約大限的12月18日，揚(yáng)名百貨表示，續(xù)約業(yè)主所有面積占揚(yáng)名廣場(chǎng)二、三、四層總面積的近六成，但已不可能達(dá)到八成，無(wú)法代理小業(yè)主與吉之島續(xù)約。 吉之島撤離揚(yáng)名廣場(chǎng)的說(shuō)法也愈演愈烈。且因吉之島在珠海僅有一間門店，吉之島撤場(chǎng)一說(shuō)，也被演繹為撤離珠海市場(chǎng)。 因?yàn)橹梁贤狡谌眨m(xù)約仍未達(dá)成，12月19日，部分小業(yè)主到吉之島要求收鋪，并在門口貼上“合同到期，業(yè)主收鋪，今日不營(yíng)業(yè)”標(biāo)語(yǔ)。 12月23日，在由揚(yáng)名廣場(chǎng)所在的香灣街道辦協(xié)調(diào)的新一輪談判會(huì)議上，三方很快不歡而散。次日，數(shù)十名小業(yè)主再次到吉之島堵門收鋪。 雖然分歧依然巨大，但吉之島的去留將由業(yè)主大會(huì)表決已成共識(shí)。按照此前各方的計(jì)劃，初定為本月28日舉辦業(yè)主大會(huì)開(kāi)始表決。 不過(guò)，香灣街道辦黨工委書記羅宇波昨日告訴記者，因?yàn)榧畭u和揚(yáng)名廣場(chǎng)沒(méi)有提出委托，業(yè)委會(huì)沒(méi)有提出新的方案，所以業(yè)主大會(huì)還將推遲�！敖值雷鳛閰f(xié)調(diào)方，將為各方協(xié)商提供場(chǎng)地，我們也希望問(wèn)題盡快解決”。 目前事情進(jìn)展如何？吉之島門店表示無(wú)權(quán)接受媒體采訪，要聯(lián)系廣州總部。而廣州總部在回復(fù)記者時(shí)表示，目前協(xié)商仍在進(jìn)行，具體情況不詳。而揚(yáng)名廣場(chǎng)有關(guān)人士則對(duì)記者表示，不清楚此事。 | 
| | 吉之島的去留牽動(dòng)了各方神經(jīng)。王榮 攝 | | 輸贏 對(duì)于目前的局面，香灣街道辦黨工委書記羅宇波肯定地告訴記者，吉之島不會(huì)撤離珠海，但如果各方談不攏，吉之島會(huì)撤離揚(yáng)名廣場(chǎng)。 12月27日，合同期滿后的第9天，風(fēng)波中的吉之島仍然正常營(yíng)業(yè)，一樓的人流似乎并未減少。 根據(jù)店內(nèi)張貼的公開(kāi)信，吉之島表示，在香灣街道辦的協(xié)調(diào)下，該店正在等待揚(yáng)名廣場(chǎng)小業(yè)主對(duì)租賃條件的共同表決，將根據(jù)表決結(jié)果決定去留，吉之島在此期間正常營(yíng)業(yè)。 公開(kāi)信表示，根據(jù)《合同法》規(guī)定，吉之島租用場(chǎng)地已形成不定期租賃關(guān)系，現(xiàn)屬合法經(jīng)營(yíng)，吉之島將保障顧客禮品卡和積FUN卡的權(quán)益不受損失。 幾名服務(wù)員告訴記者，沒(méi)聽(tīng)公司說(shuō)要撤場(chǎng)。據(jù)了解，吉之島不辦理退卡�，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)員笑著告訴記者，現(xiàn)在可以買東西，如果擔(dān)心，花掉就是了，二、三、四樓都可以買東西。 這樣的解釋顯然無(wú)法打消市民的疑慮，大批顧客前往吉之島詢問(wèn)購(gòu)物卡事宜。“既然現(xiàn)在無(wú)法確定，還是先盡量把購(gòu)物卡花掉，免得以后麻煩，”一名顧客對(duì)記者表示。 吉之島如果最終撤離揚(yáng)名廣場(chǎng)，將要遭受不便的不止是持有購(gòu)物卡的大批顧客。事實(shí)上，由于大型超市商業(yè)屬性之外的公共配套屬性，吉之島風(fēng)波也令周邊居民和商家頗感憂慮。市民希望留住的是一間大型的超市，吉之島并非唯一選擇。 “如果吉之島撤離了，揚(yáng)名廣場(chǎng)就會(huì)成為香洲百貨第二。”有網(wǎng)友如是直言。作為珠海擁有50多年歷史的老牌百貨公司，香洲百貨在去年因?yàn)橥瑯拥淖饨饐?wèn)題撤離，目前人氣已經(jīng)大不如前。 也正因?yàn)槿绱耍糠中I(yè)主的行為并沒(méi)有在輿論上獲得同情，甚至遭受到了市民的指責(zé)。有網(wǎng)友質(zhì)疑，為什么幾十人反對(duì)聲音能夠代表800多名業(yè)主？ 事實(shí)上，揚(yáng)名廣場(chǎng)小業(yè)主與業(yè)委會(huì)也存在分歧。一名自稱小業(yè)主的人士在網(wǎng)上發(fā)帖質(zhì)疑稱，業(yè)委會(huì)從一開(kāi)始就決定謀求空鋪重新招商，有人想從中漁利。 網(wǎng)帖稱，業(yè)委會(huì)當(dāng)初發(fā)放租金回報(bào)率調(diào)查表一項(xiàng)只列了稅后5.2%的揚(yáng)名方案；稅后8%及以上及其他三個(gè)選項(xiàng)�！斑@個(gè)極具誘導(dǎo)性的調(diào)查表直接導(dǎo)致了絕大部分業(yè)主選擇了“稅后8%”的選項(xiàng)。而業(yè)委會(huì)獲得了在談判結(jié)果無(wú)法達(dá)到8%的情況下，業(yè)委會(huì)就擁有了決定是否空鋪的授權(quán)�！� “放眼看看珠海目前的返租方式經(jīng)營(yíng)的大賣場(chǎng)，有哪個(gè)可以達(dá)到稅后8%的租金回報(bào)率？選擇8%實(shí)際上也就是選擇了空鋪�！本W(wǎng)帖表示。 對(duì)于目前的局面，羅宇波肯定地告訴記者，吉之島不會(huì)撤離珠海，但如果各方談不攏，吉之島會(huì)撤離揚(yáng)名廣場(chǎng)。 “吉之島一旦撤離，將是一個(gè)滿盤皆輸?shù)慕Y(jié)果，”羅宇波說(shuō)，吉之島肯定會(huì)遭遇陣痛，而且不僅市民會(huì)遭受不便，揚(yáng)名廣場(chǎng)今后招商也未必會(huì)有現(xiàn)在的租金條件，而且，吉之島撤離確實(shí)會(huì)對(duì)揚(yáng)名廣場(chǎng)一帶的商業(yè)環(huán)境帶來(lái)打擊。 商業(yè)之憂 對(duì)于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛�！爸楹Ｄ壳爸挥屑畭u、華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福三個(gè)大型超市，如果吉之島撤出珠海，三足鼎力就要變成兩強(qiáng)爭(zhēng)霸了，珠海這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)也真的值得人深思了。”有網(wǎng)友稱。 這部“連續(xù)劇”依然無(wú)法劇終，而討論正在發(fā)酵。 數(shù)百個(gè)業(yè)主達(dá)成一致，難度可想而知。而在羅宇波看來(lái)，之所以屢屢出現(xiàn)類似的問(wèn)題，癥結(jié)就在于返租模式。 吉之島面臨的問(wèn)題也并非孤例。據(jù)記者了解，在珠海商界，香洲百貨、迎賓廣場(chǎng)都曾遭遇過(guò)類似的麻煩，而每一次糾紛都直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人氣大幅下滑。 “這是一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求短期利潤(rùn)，將商鋪賣給商戶，然后返租給商家的做法，這個(gè)模式本身存在缺陷，可能前期沒(méi)有問(wèn)題，但到一定階段，矛盾就會(huì)凸顯出來(lái)�！睆V東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶告訴記者。 另外，對(duì)于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛。“珠海目前只有吉之島、華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福三個(gè)大型超市，如果吉之島撤出珠海，三足鼎力就要變成兩強(qiáng)爭(zhēng)霸了，珠海這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)也真的值得人深思了�！庇芯W(wǎng)友稱。 事實(shí)上，常住人口僅156萬(wàn)的珠海，人氣不旺導(dǎo)致商業(yè)一直并不發(fā)達(dá)。2010年，珠海社會(huì)消費(fèi)品零售總額486億元，常住人口156萬(wàn)，在珠三角排名靠后。 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等傳統(tǒng)商圈。其中，拱北商圈以萬(wàn)家為團(tuán)塊、迎賓南路和拱北口岸廣場(chǎng)為兩翼，形成了約2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免稅和珠百兩家經(jīng)營(yíng)主體；老香洲商圈以鳳凰路揚(yáng)名廣場(chǎng)、香洲百貨、百分百和紫荊路茂業(yè)百貨、南坑市場(chǎng)為團(tuán)塊，形成了約3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商業(yè)“多中心、弱中心”的格局。 不過(guò)，這些商業(yè)集聚地離廣州、深圳、佛山等地的商圈還有相當(dāng)大的差距。 分布零散、尚未形成集聚規(guī)模；業(yè)態(tài)雷同、且缺乏更為現(xiàn)代的商業(yè)業(yè)態(tài)；檔次不高，缺乏龍頭品牌；缺乏特色，主題不明顯等問(wèn)題一直是珠海商業(yè)公認(rèn)的弊病。 在王先慶看來(lái)，珠海的商業(yè)零售在珠三角排名是靠后的，整個(gè)商業(yè)環(huán)境人氣不旺，商圈、商業(yè)街沒(méi)有品牌和影響力，顯得很稀散。 這與珠海的商業(yè)土壤相關(guān)。珠海商業(yè)的人口驅(qū)動(dòng)力不強(qiáng)，城市布局造就了市民就近消費(fèi)的習(xí)慣，且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目零散，此前的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃存在布局不合理，市場(chǎng)體系、結(jié)構(gòu)、功能不完善，業(yè)態(tài)水平偏低等問(wèn)題。 如何改變這一現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)商業(yè)振興，是珠江口西岸核心城市的功能需要，也是不少珠海人的期待。 |
