廣州“三舊改造 ”改變商業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)
時間:2010-10-22 17:05來源: 作者:鄧國堅
問題：廣州 “三舊改造”、專業(yè)市場的遷移會帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會出現(xiàn)“供求矛盾”，誰都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。您認為廣州商業(yè)可能會經(jīng)歷一個盲期嗎？
A：這個問題是帶著假設(shè)提出來的，這種假設(shè)就是：“三舊改造”成功，專業(yè)市場乖乖的搬走！（但其實我不認同也不看好所謂的“三舊改造”）所謂的“三舊改造”除了出發(fā)點是好的以外我實在找不到什么可以歌頌的東西，一旦處理不當，反倒是給人以話柄，是不是有人或者勢力在變著法子渾水摸魚乃至巧取豪奪呢！當然我不相信是這樣的，但卻恰恰說明了有時候政策好的本意和好的出發(fā)點未必就能成就好的結(jié)果，至少在短時間之內(nèi)如此，再過50年難說。除非這種政策是充分考慮了自由市場的各種因素并能夠有效的引導(dǎo)和適應(yīng)這種自由市場因素，但可惜，目前的“三舊改造”政策顯然尚未準備充分。如果這種擔憂成立，那么寄望于通過所謂的“三舊改造”遷移目前廣州市核心老城區(qū)的已經(jīng)成熟了好多年的自發(fā)形成的批發(fā)市場，從而實現(xiàn)帶走部分“流量”的美好愿望，估計是很難實現(xiàn)的，基本不存在，除非能夠義烏的政府一樣，取締現(xiàn)有的批發(fā)市場資格，可是在錯綜復(fù)雜的利益糾葛當中，千絲萬縷真能解開嗎，當年廣東省政府一聲令下砍音像制品經(jīng)營平臺，違反市場規(guī)律硬逼著商家遷到機場路去，雖然大刀砍下來的時候風聲鶴唳，一時肅肅殺殺，與所有自然形成的專業(yè)市場過不去，于是各個市場的投資者可以各顯神通，跑部的跑部，前進的前進。最后不了了之，自由市場生命力異常頑強。那么一旦三舊改造“不如官意”，分流并沒有實現(xiàn)，那就很難出現(xiàn)“空窗期”了。當然扎堆投資這是國情也是廣州商業(yè)地產(chǎn)的特色，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)受到打壓，大量的投資者和投機者都不約而同的涌向很有概念的新興商圈，一個特定的時間段內(nèi)某個特定的區(qū)域會相對集中的爆發(fā)一些商業(yè)物業(yè)，這些例子在廣州過去那么對年已經(jīng)屢見不鮮，不是什么新鮮玩意，廣州的商業(yè)圈子完全承受得了，盡管大量的商業(yè)物業(yè)會帶來一定的供求關(guān)系變化，但是對于廣州這樣一個擁有千年商業(yè)文明的商都還不至于打個措手不及，暫時的商鋪物業(yè)供大于求是自然的市場規(guī)律，很快就被隨之而來的不斷追逐利益的商家品牌慢慢消化。大家看看當年的北京路是何其的瘦小，今天的北京路商圈已經(jīng)成為完成了以舊北京路為核心的東征西伐南拓，也沒有見到大家擔心的“盲期”，大不了就是有個冷靜期罷了。在看看過去的，在看看過去的天河電腦專業(yè)市場，不也是突然之間放量擴容，同樣沒有出現(xiàn)所謂的“盲期”。由此觀點的人士一般沒有仔細考慮和認識廣州這樣一個商業(yè)大都會的特性，作為南部沿海商業(yè)重鎮(zhèn)的廣州不但承載著傳統(tǒng)的商貿(mào)歷史文化，更是全國首屈一指的商業(yè)零售批發(fā)集散地，她要面對可不是區(qū)區(qū)的廣州八區(qū)兩縣市，她可是南中國商貿(mào)代言人，面朝大海，春暖花開！我早在1993年就提出，廣州的商業(yè)，尤其是其不可復(fù)制的專業(yè)和批發(fā)市場商業(yè)是沒有臨界點的，沒有飽和點的，既然這個已經(jīng)通過十幾年來的不斷發(fā)展驗證了，那又何來“盲期”或“空窗期”一說呢？當然，正常的商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)商期不在此列，因為是規(guī)律性的周期，不能劃入“盲期”和“空窗期”。
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